Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 23 de abril de 2014
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
Coordina:
Irene Montolio Juárez (Ponente)
Documentación:
Marta Cavero Gómez
MADRID, 23/04/14
CASO 1. TASACIONES, NOVACIONES Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECAS.
1º SUPUESTO: INFRATASACIÓN.
- En el año 1999 se constituye una hipoteca con valor de tasación de la finca de 128.000 euros.
- La hipoteca se amplía en el año 2003 fijando un valor de tasación de 267.000 euros.
- Ahora amplían de nuevo la hipoteca, aportan certificado de tasación que tasa la finca en 254.000 euros pero mantienen el valor de tasación del año 1999. ¿Es inscribible?
La mayoría de los asistentes entiende que no, ya que si se modifica la tasación -como ocurre en el presente supuesto en el que se cambia el valor de tasación fijado en 2003 para volver al de 1999- hay que cumplir las exigencias de la legislación actual, y por lo tanto, de acuerdo con el artículo 682 LEC, el valor de tasación para subasta “no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario”, por lo que se deberá aportar un nuevo certificado de tasación vigente.
2º SUPUESTO: SOBRETASACIÓN: dos escrituras sucesivas sobre la misma finca, la primera de ampliación/novación de hipoteca anterior de la misma entidad; la segunda, escritura de nueva hipoteca de la misma entidad.
1º En la primera escritura de ampliación y novación se mantiene el valor de tasación inicial de 149.000 euros (basado en un certificado de tasación del año 2007): como mantienen la tasación inicial, y según las Resoluciones de la DGRN de dic. 2013, no es necesario acreditar la tasación, por lo que da igual que el certificado del año 2007 esté hoy caducado.
2º En la escritura siguiente de NUEVA HIPOTECA, vuelven a tasar por los 149.000 euros, pero como el certificado de tasación que incluyen es el del 2007 y está caducado, se les exige nuevo certificado: ME DICEN QUE LA NUEVA TASACIÓN ACTUAL ES DE 77.000 euros. Preguntan si sería admisible mantener la valoración asignada de 149.000 euros por sobretasación, o si debe modificarse el valor de subasta conforme al certificado actual que es lo que yo creo, dada la enorme diferencia en tasación.
Sin embargo, resulta contradictorio aplicar distintos criterios para protocolos sucesivos sobre la misma finca. Por otro lado, Banco Santander está asignando valor de subasta por sobretasación y se está inscribiendo.
En este caso parece que la opinión mayoritaria es admitir la sobretasación puesto que lo que prohíbe la ley es que la tasación para subasta sea inferior pero no que sea superior. Se trata de proteger al deudor frente a la posibilidad de adjudicación por un valor irrisorio.
La sobretasación está proscrita en la Ley de Mercado Hipotecario para evitar la titulización de los préstamos sin una base inmobiliaria real. Por ello deben distinguirse el valor a efectos de subasta y el valor a efectos de Mercado Hipotecario. En cuanto a la responsabilidad de la tasadora por la sobretasación puede verse STS 18 julio 2013.
CASO 2. UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO.-
Escritura de fecha 10 de enero de 1980, de división de finca rústica resultando, según el título, dos fincas indivisibles según la Ley de Unidades Mínimas de Cultivo.
Se calificó pidiendo la licencia de parcelación o certificado de innecesariedad de la misma, no obstante lo cual se hizo la comunicación prevista a la Administración Agraria en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 80 RD 4 julio 1997, sin recibir respuesta alguna.
Vuelven a presentar el título y solicitan que se practique la inscripción en base a que ya constan catastradas, si bien las superficies no coinciden exactamente con lo que resulta del título, las diferencias son inferiores al 10 %.
Teniendo en cuenta el criterio de la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de fecha 23 julio 2012, entiendo que hay que estar a la normativa vigente a la fecha de acceso al Registro de la división. Me alegan que otros Registros han inscrito atendiendo a la fecha del documento por ser anterior a 1984 y con certificados municipales de innecesariedad de licencia.
En la Comunidad de Madrid para este supuesto es aplicable la Orden 701/1992, de 9 de marzo, de la Consejería de Economía, por la que se desarrolla el Decreto 65/1989, de 11 de mayo, por el que se establecen las unidades mínimas de cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid y que determina en su art. 6 que “los Notarios y Registradores de la Propiedad, podrán autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de división de terrenos, sin que se acredite la licencia de parcelación, en aquellos supuestos en los que conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior al 1 de marzo de 1984”.
La presente Orden tendrá vigencia desde el día siguiente a su publicación y ésta se produce el 1 de abril de 1992. Se trata de una norma de derecho transitorio dirigida a facilitar la inscripción de los documentos -siempre que conste fehacientemente su fecha- afectados por el cambio normativo que supuso la Ley 4/1984 de 10 de febrero sobre Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid al establecer la nulidad de pleno derecho de las parcelaciones realizadas sin licencia (art. 1.5).
CASO 3.- CANAL ISABEL II.-
Se consulta cómo obtener la inscripción a favor del Canal de Isabel II de unos terrenos inscritos a favor de diversos particulares. Los antecedentes son los siguientes:
Para ejecutar las obras de un colector de saneamiento necesario para el desarrollo de dos sectores urbanísticos del Plan General del municipio se inició por el Ayuntamiento el correspondiente expediente de expropiación y habiéndose llegado a un convenio con los propietarios afectados para la adquisición amistosa se dio por concluido el expediente de expropiación.
El precio fue satisfecho por las empresas privadas obligadas a ejecutar las obras del colector como empresas urbanizadoras de los dos sectores interesados. Las obras del colector se han ejecutado y han sido aceptadas por el canal de Isabel II reconociendo el Canal que existe un saldo a favor de los sectores –las empresas urbanizadoras- resultante de la diferencia entre los importes abonados por dichos sectores para la ejecución de las obras y la suma de la repercusión económica de ambos sectores según convenio firmado entre el Canal y el Ayuntamiento. De dicho saldo el Canal retiene unas cantidades hasta que no se inscriban a su favor los terrenos ocupados por el colector, inscripción que en su día se acordó en el convenio. La cuestión es cuál será el título para la transferencia favor del Canal.
Algún compañero sugiere reconducir la situación a través de una mutación demanial intersubjetiva. Dado que en el acta de la expropiación no intervino el Canal de Isabel II como beneficiario sino el propio Ayuntamiento, parece que la solución podría ser que el Ayuntamiento haga cesión de las mismas al Canal mediante un acuerdo basado en el propio convenio existente –que le sirve de causa-, admitiendo los asistentes la posibilidad de inscribir por certificación administrativa de dicho acuerdo con aceptación del Canal de Isabel II, como complemento del documento expropiatorio que se suscribió entre los particulares, las empresas urbanizadoras y el Ayuntamiento.
CASO 4. EJECUCIÓN DE HIPOTECA: ORDENACIÓN DEL DESPACHO DE LOS DOCUMENTOS.-
Se ha iniciado el procedimiento de ejecución sumario. Se ha expedido certificación y tomado nota al margen. Ahora se presenta en primer lugar el mandamiento de cancelación. No se presenta el testimonio de adjudicación. A continuación se presenta un mandamiento de embargo dirigido contra el ejecutado que aún es titular registral.
Soluciones posibles:
A) Despachar el mandamiento cancelando la hipoteca y la nota marginal y despachar el embargo. El problema se presentará cuando llegue el testimonio de adjudicación y el adjudicatario se encuentre con un embargo anotado.
B) Pedir el testimonio y considerar que testimonio y mandamiento son un único documento y que la fecha de presentación del testimonio es la del mandamiento. Se despachan ambos y se deniega el embargo.
C) Retirar el mandamiento y dejarlo caducar. Despachar el embargo y después presentar el mandamiento y el testimonio y entonces sí que se podrá cancelar el embargo.
El problema es la redacción de los arts. 133 y 134 LH según los cuales no se puede despachar el testimonio sin el mandamiento pero no al revés. Ver RRDGRN 22/02/1993 y 15/10/2001.
La solución casi unánime es que no se despache el mandamiento sin el testimonio, y el razonamiento puede ser un párrafo bastante claro de la Resolución de 1993: "La culminación de un embargo con la enajenación judicial ha de producir en el Registro un complejo unitario de asientos: la inscripción de la enajenación judicial en que desemboca el embargo; la cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores a la anotación del embargo; la cancelación de esta misma anotación del embargo. El Registrador no debe ignorar el carácter unitario de este complejo de operaciones registrales, aunque para ello se le presenten títulos formalmente independientes, y, en particular, debe considerar implícita la petición de que la cancelación de la anotación preventiva de embargo sea la última operación registral –puesto que de esta anotación traen su causa las demás operaciones registrales- y de que debe suspenderse la cancelación de la anotación preventiva de embargo en caso de suspensión de alguno de los demás asientos".
Se argumenta también que si no se ha hecho constar en la reforma de los citados artículos de la Ley Hipotecaria es porque la imposibilidad de despachar el mandamiento de cancelación sin el testimonio de adjudicación ya estaba clara y la precisión “siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación” se añadió entonces para incluir el supuesto inverso.
Aplicando esta doctrina al caso que nos ocupa, ejecución hipotecaria en la que se presenta en primer lugar el mandamiento de cancelación de la hipoteca, después un embargo contra el ejecutado y por último el testimonio de adjudicación, si realizamos como última operación la de cancelación tendríamos que: anotar el embargo, inscribir el testimonio de adjudicación y cancelar la hipoteca y todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluido el embargo que acabamos de practicar. Lo lógico entonces es despachar el testimonio de adjudicación, aunque sea el último presentado, denegar el embargo, y por ultimo cancelar la hipoteca y demás posteriores.
Se cita doctrina de la DG que permite alterar el orden de despacho de los documentos para evitar un asiento inútil que se va a cancelar inmediatamente. Por tanto si se califica el mandamiento con defecto subsanable y más tarde se presenta el testimonio del decreto de adjudicación, aunque se le asigne un asiento posterior, podría despacharse antes que el embargo.
La Ley dice que no se puede despachar el testimonio sin el mandamiento, lo contrario, aunque no lo dice expresamente, es obvio que no se puede hacer –no se puede reflejar una cancelación cuya causa es la ejecución de la hipoteca sin inscribir la adjudicación a favor del adjudicatario-.
CASO 5. ADMINISTRADOR JUDICIAL DE LA HERENCIA.-
Se presenta mandamiento librado en procedimiento de división de herencia a instancia de un acreedor “a fin de que se haga constar el estado de administración de las fincas de la herencia y el nombramiento de administrador” (art. 797.3 LEC) y en el que se inserta Auto en cuya parte dispositiva “se designa administrador de la herencia de la finada doña X a don Y, que entrará a tomar posesión de su cargo una vez formado el correspondiente inventario de los bienes”. ¿Debe acreditarse el fallecimiento de doña X titular registral? ¿Es necesaria la aceptación del administrador y su NIF.?
La mayoría entiende que sí es necesario que conste la fecha de fallecimiento de la titular registral, tomada del correspondiente certificado, por aplicación analógica del art. 166-1 RH, en sus dos párrafos, y del propio art. 20 LH, así como las circunstancias personales del nombrado administrador, especialmente el NIF, que sirve para identificar a unas personas de otras más allá de nombre y apellidos que pueden coincidir, y el domicilio, para practicar en su caso las notificaciones pertinentes.
En cuanto a la necesidad de aceptación, existe división entre los que la exigen o no, al igual que ocurre con los administradores concursales. Y en cuanto al tipo de asiento a practicar parece que ha de ser una anotación preventiva, así lo entiende también José Manuel García García en sus notas al pie del artículo 797.3 LEC.
CASO 6. TRASLADO DE FINCA ENTRE REGISTROS.-
1) El 21-08-2006, se traslada con todo su historial la finca reg. 5.211 del entonces Registro de la Propiedad de Talavera 1 (hoy Talavera 3) al Registro de la Propiedad de Puente del Arzobispo. En el Reg. de Puente es la finca reg. 15.879, Ayto. de Calera y Chozas. La finca 5.211 de Talavera, 15.879 en Puente, era un solar de 2.886 m2. La finca pertenecía a tres sociedades: Inmobiliaria San Javier (40%), Vegalberche (20%) y Macavir SL (40%).
2) Al parecer, la entonces registradora de Puente no comunicó a la registradora de Talavera que había accedido al traslado y que había inscrito la finca en Puente, y por tanto, la registradora de Talavera 1 no cerró el folio registral ni puso ninguna advertencia al respecto en el folio de la 5.211.
3) En el Registro de Puente, en el año 2006, la finca 15.879 se agrupó con otra finca de unos 15.000 m2 y se hizo un PAU, y las fincas resultantes, (92 solares), que hoy son casi todos viviendas adosadas, se han ido vendiendo y solo queda a nombre de San Javier, Vegalberche y Macavir SL, un resto destinado a calles y viales. El folio de la 15.879 de Puente se cerró tras la agrupación.
4) En la Finca 5.211 Talavera 1 (entonces ya Talavera 3), se practicó un embargo a favor de Construcciones Dasuani SL del 20% perteneciente a Vegalberche, embargo que terminó en adjudicación a favor de Construcciones Dasuani SL de dicho 20%.
En el año 2011, el abogado de Construcciones Dasuani comunica verbalmente al Registro de Talavera 3 que “ha visitado su finca y que no es solar, sino un PAU y que pertenece a distintos propietarios y le pide certificación al respecto”. La Registradora de Talavera 3 en 2011 certifica a dicho abogado que, “efectivamente, en el año 2006, la registradora de Talavera 1 solicitó y accedió al traslado de la finca 5211, pero que como no consta en el Registro comunicación del reg. de Puente del traslado efectivo, no se ha cerrado el folio en Talavera”.
5) La Reg. de Talavera 3, en 2011 tampoco cierra el folio de la reg. 5.211, por “no constarle oficialmente el traslado, al seguir sin recibir comunicación del entonces Registrador de Puente en 2011. Se ha continuado dando publicidad en Talavera 3 mediante notas simples desde el año 2011 hasta marzo de 2014 (antes de tomar yo posesión como interina) de la finca 5.211 “como solar de 2.886 m2”, propiedad de San Javier (40 %), Macavir (40%) y Construcciones Dasuani (20%).
6) Una vez que tomo posesión del Reg. de Talavera 3 como interina (finales marzo 2014), se me ha presentado un mandamiento de la AEAT de embargo del 40 % de la finca reg. 5.211 de que es propietaria San Javier. Se le había expedido nota simple en febrero 2014 de “un solar de 2.886 m2, que pertenecía a San Javier (40 %), Macavir (40%) y Construcciones Dasuani (20%). Oficiosamente, el personal de Talavera 3 me advierte de la situación antes de practicar el embargo y como soy yo también la registradora de Puente, compruebo que en Puente efectivamente se ha trasladado la finca en 2006.
DUDAS:
¿Debo practicar el embargo a favor de la AEAT, aun a sabiendas de que la finca 5.211 se ha trasladado, de que hoy ya no es un solar, sino PAU de viviendas vendidas a distintos propietarios por el hecho de que el febrero 2014 se le dio nota simple de la finca como solar, perteneciente en un 40% a San Javier? Creo que no, que debo intentar corregir esta situación para evitar dar en Reg. Talavera publicidad incorrecta. ¿Puedo denegar el embargo aunque formalmente no esté cerrado el folio?
Dado que yo soy la titular de Puente y de que a raíz de este mandamiento de embargo de la AEAT he descubierto esta situación, ¿puedo yo enviar a Talavera 3 la comunicación de traslado para cerrar el folio en Talavera 3 y acto seguido denegar el embargo de la AEAT de esa finca porque como tal finca no existe y remitir a la AEAT a las viviendas adosadas de Puente procedentes de la 5.211 (reg. 15.879 en Puente) para que embarguen allí lo que puedan de San Javier SL? A nombre de las 3 inmobiliarias quedan en Puente 1 solar y 5 viviendas adosadas.
¿Debo poner desde ya “pende” en el Registro de Puente en fincas propiedad de San Javier provenientes de la reg. 15.879 para que la AEAT no pierda prioridad y evitar reclamaciones?
Tengo algún problema para cerrar el folio de la finca 5.211 de Talavera, por el hecho de que, como no se cerró el folio en Talavera en 2006 (fecha en la que se trasladó e inscribió en el registro de Puente), en el año 2009, se practicara embargo en el RP de Talavera 3 a favor de Construcciones Dasuani del 40% de Vegalberche SL y finalmente se adjudicara en 2009 ese 40% del solar a Vegalberche? Lo digo, porque en puridad, cuando se cierra el historial en un registro es porque continúa en otro registro, pero como aquí el historial ha continuado también en Talavera 3 en cuanto al 40% de Vegalberche SL, hoy a nombre de Construcciones Dasuani… hay, en cuanto a dicho 40% una duplicidad de historiales registrales contradictorios…
La postura mayoritaria, es que sin cancelar el historial en el registro original, el registrador califica de oficio su competencia territorial y debe denegar cualquier operación desde que conoce que la finca no está en su distrito, por lo tanto habría que calificar el mandamiento de embargo, explicando que con tal fecha se expidió certificación para su traslado y que, aunque formalmente el folio no está cerrado, la misma consta inscrita en el Registro de Puente.
También es opinión de la mayoría que el Registro de Puente debe comunicar al de Talavera que se ha efectuado el traslado y a la vista de esa comunicación algún compañero plantea incluso la posibilidad de practicar anotación preventiva por imposibilidad del registrador.
Se sugiere hacer constar la situación en toda la publicidad que se emita sobre la finca y se propone como solución tramitar un expediente de rectificación con citación de todos los interesados.
CASO 7. PRESENTACIÓN POR FAX CON CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN (CSV).-
Se presenta por fax un mandamiento de embargo de la Agencia Tributaria, pero que cuenta con código seguro de verificación. Entiendo que lo procedente es despacharlo, sin que pueda caducar en el plazo de diez días, pues tal plazo está previsto para la presentación de copia auténtica, y el documento presentado, aunque sea por fax, tiene la consideración de copia electrónica, de acuerdo con el art. 30 Ley 11/2007, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos.
Los asistentes consideran acertada la postura de despachar el mandamiento presentado por fax pero con CSV de conformidad con el precepto referido, en la línea de lo tratado por este seminario en la sesión anterior.
Madrid, 23 de abril de 2014
Irene Montolío Juárez (ponente)
Marta Cavero Gómez
Carlos Ballugera Gómez