Subrogación del comprador en el préstamo hipotecario
TS, SALA 1ª. Sentencia 30 DE DICIEMBRE DE 2015. Recurso DE CASACIÓN NÚM., 2108/2003
ROJ: STS 5630/2015 - ECLI:ES:TS:2015:5630
Ponente Excmo. Sr. D. Francisco Marín Castán
Materia: Denegación por la entidad de crédito de la subrogación del comprador en el préstamo hipotecario. Improcedencia del cumplimiento del contrato exigido por la promotora-vendedora porque, según los términos del contrato interpretados por el tribunal sentenciador de forma no arbitraria ni ilógica, se obligó frente al comprador a que se autorizara la subrogación. Habiéndose obligado la vendedora frente a la compradora a que esta pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario y denegada la subrogación por la entidad de crédito, su propio incumplimiento impide que pueda exigir el cumplimiento de la otra parte contratante.
La inmobiliaria vendedora instó en su demanda el cumplimiento de un contrato de compraventa de vivienda frente a la compradora que, por medio de reconvención, interesó la resolución del contrato. El Juzgado estimó íntegramente la demanda, desestimó la reconvención y declaró la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito entre las partes y condenó a la demandada a cumplirlo, debiendo abonar el importe pendiente del precio y otorgar la correspondiente escritura pública, supliendo su voluntad en caso de no hacerlo, así como al pago de la penalización pactada más las costas. La sentencia de la Audiencia estimó en parte el recurso confirmando únicamente la validez y eficacia del contrato y revocando el resto de pronunciamientos.
Resumen : La parte actora presentó demanda solicitando se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos:
" A) Se declare la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha 8 de abril de 2008 entre la mercantil ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA, S.A. y Doña Carolina.
B) Se condene a la demandada a dar cumplimiento al contrato de compraventa de 8 de abril de 2008 abonando a ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA, S.A. el importe total pendiente de pago del resto del precio de 188.400,00€ de principal, más 13.188,00€ de IVA (201.588,00€) tomando posesión del inmueble objeto de contrato mediante el otorgamiento de escritura pública.
C) Se declare que, si no cumpliera la demandada con la obligación de acudir al otorgamiento de Escritura Pública de compraventa en el día y hora que al efecto se señale en fase de ejecución de Sentencia, por el Juzgado será suplida la voluntad rebelde de aquella compareciendo en su nombre a tal otorgamiento.
D) Se condene al demandado a abonar a ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA, S.A. en concepto de cláusula penal los intereses calculados al 16% anual sobre 201.588,00€, devengados desde el día 19 de junio de 2010 (un mes después de la fecha de recepción del Telegrama), hasta el momento del otorgamiento de escritura de compraventa.
E) Se condene al demandado al pago de las costas causadas a mi representada en el presente procedimiento ".
La demandada compareció y contestó a la demanda solicitando su íntegra desestimación, con condena en costas a la parte demandante. Seguidamente formuló reconvención interesando se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos:
"1º.- Se decrete resuelto el Contrato de Compraventa suscrito por las partes el 8 de Abril de 2008 respecto de la vivienda sita en Residencial Puerta de Trinidad de Badajoz, en base al desistimiento llevado a cabo por la actora mediante notificación llevada a cabo el 4 de diciembre de 2009.
2\"b0.- Se condene a ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA S.A. a estar y pasar por esta declaración.
3\"b0.- Se condene a ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA S.A. a restituir a la actora la cantidad percibida de 14.980 € más los intereses legales desde la fecha del desistimiento, 4 de diciembre de 2009.
4\"b0.- Se condene a las costas a la Entidad demandada en el supuesto de que se opusiera a las justas pretensiones de esta parte".
La demandante-reconvenida se opuso a la reconvención, interesando su íntegra desestimación con condena en costas a la parte demandada-reconviniente.
La Sentencia de instancia, de 29 de junio de 2012 contuvo el siguiente fallo:
" QUE, ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA formulada por ALIANZA INMOBILIARIA RENFOSUNA, S.A., representado por el procurador Sr. Jurado Sánchez, contra Dña. Carolina, Y DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por la demandada contra la referida entidad actora, DEBO:
- Declarar la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha 8 de abril de 2008 entre las partes.
- Condenar a la demandada a dar cumplimiento al contrato de compraventa de 8 de abril de 2008 abonando a la demandante el importe pendiente de pago del resto del precio de 188.400,00 € de principal más 13.188 € de IVA, tomando posesión del inmueble objeto de contrato mediante el otorgamiento de escritura pública.
- Declarar que si no cumple la demandada con la obligación de otorgamiento de Escritura Pública de compraventa en el día y hora que al efecto se señale en fase de ejecución de sentencia, por el Juzgado será suplida la voluntad rebelde de aquella, compareciendo en su nombre al otorgamiento.
- Condenar a la demandada a abonar a la actora en concepto de cláusula penal, los intereses calculados al 16% anual sobre 201,588,00 €, devengados desde el día 19 de junio de 2010, hasta el momento de otorgamiento de escritura pública de compraventa.
- Condenar a la demandada al pago de las costas causadas en el presente procedimiento" .
Interpuesto por la demandada-reconviniente contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 435/2012 de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Badajoz, ésta dictó sentencia el 12 de diciembre de 2012 con el siguiente fallo:
" Estimando en parte el recurso de apelación formulado por Carolina contra la Sentencia dictada en los autos n\"b0 558/11 del juzgado de 1ª Instancia de Badajoz n\"b0 6, debemos declarar y declaramos haber lugar a él, confirmando la resolución impugnada en cuanto declara la validez y eficacia del contrato de compraventa suscrito en fecha 8 de abril de 2008 entre las partes y revocándola en el resto, sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias y procediendo la devolución del depósito constituido por el apelante para poder recurrir " .
Contra la citada sentencia de segunda instancia la demandante-reconvenida "Alianza Inmobiliaria Renfosuna, S.A." interpuso recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º LECiv, por interés casacional en la modalidad de oposición a la jurisprudencia de la Sala (con cita de las SSTS de 8 de marzo de 2011 y 9 de abril de 2013 ), articulado en tres motivos con los siguientes encabezamientos:
"Primero.- Infracción por inaplicación del art. 1291 CC, aplicación errónea de los artículos 1256 y 1258 del CC . relativos todos ellos al cumplimiento de los contratos, en relación con el artículo 1445 y 1450 del CC referentes al contrato de compraventa y, todos ellos, en relación con los artículos 1281, 1282, 1283 y 1285, todos del CC relativos a la interpretación de los contratos.
Segundo.- Infracción, por aplicación indebida, del artículo 1184 del CC, en relación con la inaplicación o errónea aplicación de los artículos 1091 y 1256 del CC relativos al cumplimiento de los contratos y en relación, a su vez, con la aplicación errónea e inaplicación de los artículos 1445, 1500 y 1279, relativos todos ellos al contrato de compraventa.
Tercero.- Infracción por inaplicación del art. 1124 del CC referente al cumplimiento de los contratos en relación con la inaplicación del artículo 1152 del CC relativo a las obligaciones con cláusula penal".
Según la Sala, constando fundado el motivo tercero en infracción, por inaplicación, del artículo 1124 del CC en relación con la inaplicación del artículo 1152 del CC sobre las obligaciones con cláusula penal, el referido motivo no constituye un verdadero motivo de casación sino una alegación para el caso de que, por estimarse alguno de los motivos precedentes, esta Sala hubiera de asumir la instancia partiendo, como presupuesto, de la estimación de la demanda inicial contra la compradora en su pretensión principal de condenarla a cumplir el contrato. En consecuencia únicamente se entra a resolver sobre los motivos primero y segundo que resultan ambos desestimados.
Doctrina aplicable: La Sala procede desestimar ambos motivos planteados por las siguientes razones:
1ª) El motivo primero adolece de una formulación extremadamente defectuosa porque acumula la cita de normas infringidas (arts. 1091, 1256, 1258, 1445, 1450, 1281, 1283 y 1285 CC) de un modo incompatible con las exigencias mínimas de claridad y precisión propias del recurso de casación (SSTS 4-7-2006 en rec. 4874/99, 11-6-2008 en rec. 1203/01, 8-10-2008 en rec. 2662/02 y 25-11-2008 en rec. 2245/02, entre otras) y, además, incompatible también con la propia doctrina jurisprudencial que se dice infringida, pues el primer requisito para poder revisar en casación la interpretación del contrato hecha por el tribunal de instancia es que la formulación del motivo y su desarrollo no mezclen distintas reglas de interpretación (p.ej. STS 23-10-2009 en rec. 956/07).
2ª) Aunque se prescindiera de esos evidentes defectos formales seguiría procediendo desestimar el motivo primero, porque la interpretación del contrato por el tribunal sentenciador, entendiendo que la promotora hoy recurrente se obligaba frente a la compradora a que la entidad de crédito autorizara la subrogación en el préstamo hipotecario, no solo carece del menor atisbo de arbitrariedad o falta de lógica, dados los términos del contrato expuestos en el apartado 1. del fundamento de derecho primero de la presente sentencia (" se subrogará... " , "...podrá optar libremente... ", " ...renuncia a la subrogación... ", " ...la parte compradora podrá optar, según sus circunstancias personales, por aquel tipo de interés que expresamente se determine... ", " la parte compradora quedará subrogada en la obligación de pago del principal, intereses y comisión del mismo desde la fecha de otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa "), sino que, además, resulta autorizada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre casos muy similares contenida en las sentencias de 16 de enero de 2013 (recurso nº 1202/2010), 12 de abril de 2013 (recurso nº 2063/2010), 26 de abril de 2013 (recurso nº 155/2011 ) y 15 de septiembre de 2015 (recurso nº 1690/2013).
3ª) En consecuencia, es la propia parte recurrente, y no la sentencia recurrida, la que se opone a la doctrina jurisprudencial en materia de interpretación de los contratos y su limitada revisión en casación.
4ª) La desestimación del motivo primero determina a su vez la del motivo segundo, pues amén de incurrir también en la cita acumulada de preceptos heterogéneos (arts. 1184, 1091, 1256, 1445, 1500 y 1279 CC) y aun cuando pueda ser discutible la apreciación del tribunal sentenciador de que los contratantes dejaron "condicionada" la consumación del contrato a la decisión de un tercero, lo cierto es que, habiéndose obligado la hoy recurrente frente a la compradora a que esta pudiera subrogarse en el préstamo hipotecario y denegada la subrogación por la entidad de crédito, su propio incumplimiento impide que pueda exigir el cumplimiento de la otra parte contratante.
5ª) Finalmente, la situación derivada de que la sentencia recurrida mantuviera no solo la validez del contrato litigioso, sino también su "eficacia", no puede ser remediada por esta Sala al no haber recurrido la parte compradora, pero sí puede ser solucionada por las propias partes contratantes tomando en consideración el resultado final del litigio y los fundamentos de la presente sentencia.