Viviendas de las Fuerzas Armadas que se venden a sus ocupantes. Reclamación de daños en elementos comunes. Renuncia a las acciones de saneamiento por vicios ocultos.

STS, Sala 1ª, nº 293/2017, DE 12 DE MAYO. RECURSO DE CASACIÓN. NUM.: 870/2015

Roj: STS 1787/2017 - ECLI:ES:TS:2017:1787

Ponente: Exmo. Sr. D. José Antonio Seijas Quintana

Materia: Viviendas de las Fuerzas Armadas que se venden a sus ocupantes. Reclamación de daños en elementos comunes. Renuncia a las acciones de saneamiento por vicios ocultos. Abusividad de la cláusula.

Resumen:

La sala desestima el recurso de casación y confirma la sentencia que desestimó la reclamación económica formulada por una mancomunidad de vecinos frente al Instituto de Viviendas de las Fuerzas Armadas (ahora INVIED), por los daños que presentaba el edificio y consideró válida y no abusiva la cláusula por la que los compradores renunciaban a la acción de saneamiento por vicios ocultos. La sentencia declara que la cláusula de renuncia al saneamiento carecía de relevancia puesto que no había obligación contractual de sanear. Se trata de una venta de la administración a personal a su servicio conforme a la Ley 26/99, que no se enmarca dentro de una política general de vivienda sino en un proceso de modernización y cambio de modelo de las Fuerzas Armadas y de sus necesidades de movilidad geográfica. La venta no se hace en un mercado libre, al que se dirige la Ley 26/84 de consumidores, sino a personal a su servicio en la que los compradores eran usuarios de las viviendas hacía más de 25 años y perfectos conocedores de su estado. El precio se fijó a la baja teniendo en cuenta el nivel de conservación y la necesidad de mantenimiento. Los compradores conocían las reformas que podían precisar y que el mantenimiento no era el más adecuado. No se acepta que la cláusula actuara en perjuicio del consumidor, pues no tenían obligación alguna de aceptar la oferta ni es posible trasladar a la administración una reparación que transformaría en nuevo lo viejo que compraron.

Doctrina jurisprudencial aplicable:

Contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial se formula recurso de casación por la parte demandante, cuyo recurso se articula en un único motivo en el que se alega la infracción del artículo 10.1 bis y de la  Disposición Adicional Primera, apartado II , 9.º de la Ley 26/84, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios , así como de los artículos 82.1 , 82.4 b ) y 86.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre que aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Para la recurrente la cláusula sexta del contrato establece la renuncia al ejercicio de saneamientos por vicios ocultos lo que supone una limitación a los derechos de los consumidores y usuarios, supuesto expresamente contemplado en el artículo 82.4, indicando que tales cláusulas son en todo caso abusivas y no procede, como hace la sentencia, entrar a ponderar la naturaleza de los bienes ni las circunstancias en las que se celebraron los contratos, porque la cláusula es nula al margen de la naturaleza de los bienes y de las circunstancias en que se celebraron. Cita en apoyo de esta postura la sentencia de esta sala de fecha 15 de abril de 2014 .

Se desestima.

1. La parte recurrente reconduce la solución del recurso a una infracción de la legislación de consumo «que tiene trascendencia manifiesta en el fallo de la sentencia, en cuanto que la no consideración como abusiva de la cláusula contenida en los contratos de los compradores con el INVIFAS por las que se renuncia a la reclamación por vicios ocultos, es el único motivo por el que la Sentencia no accede a las pretensiones de las demandantes al considerar que dicha no abusividad exime al INVIFAS de la obligatoriedad de hacer frente a los gastos por las reparaciones de los daños».

2. Siendo así, la solución no puede ser otra que la que ahora se recurre. En efecto, la enajenación de los edificios se llevó a cabo en el año 2005 y en la oferta que obra en el expediente, aprobado por el INVIFAS, consta que deberá renunciarse por el comprador al saneamiento por vicios ocultos en los términos del artículo 1485 del Código Civil ya que el comprador es el ocupante de la vivienda y conoce su estado y conservación por ser su residencia habitual. Esta cláusula se incorporó después a las escrituras de venta.

Este artículo establece lo siguiente: «El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase». Y esto se materializa, conforme al artículo 1486 (aplicable tanto a este como al artículo 1484, sobre obligación de saneamiento), mediante el desistimiento del contrato por parte del comprador, con abono de los gastos que pagó, o mediante la rebaja proporcional del precio, por la propia gravedad de los vicios o defectos ocultos, nada de lo cual se interesaba en la demanda, que no venía referida inicialmente al planteamiento jurídico que después hizo la demandada y la sentencia tuvo en cuenta.

3. Los hechos que declara probados la sentencia recurrida ponen en evidencia la falta de relevancia de la cláusula de renuncia al saneamiento, a la que se refiere el recurso, puesto que no había obligación contractual de sanear. Se trata de una venta de la Administración a personal a su servicio conforme a la Ley 26/99, que no se enmarca dentro de una política general de vivienda sino en un proceso de modernización y cambio de modelo de las Fuerzas Armadas y de sus necesidades de movilización geográfica, como explica su Exposición de Motivos. De una venta que no se hace en el mercado libre, al que parece dirigirse la Disposición Adicional Primera, apartado II , 9.º de la Ley 26/84 , sino a personal a su servicio, en la que los compradores, usuarios de las viviendas desde hacía más de 25 años, eran perfectos conocedores de su estado. Y se hace en un mercado inmobiliario al alza, mediante una prestación económica calculada conforme a criterios legales teniendo en cuenta el nivel de conservación y grado de mantenimiento. Se trata, además, y así lo dice la sentencia recurrida, de viviendas con una antigüedad de más de 40 años, que fueron construidas con técnicas y medios diferentes y en lugares próximos al mar, como es San Fernando (Cádiz), con gran humedad, y con materiales que no eran los más óptimos para esa contingencia, por lo que su mantenimiento precisaba de mayores actuaciones que en sitios secos.

4. En lo que aquí interesa, supone que los compradores conocían el estado de los pisos, de las reformas que podían precisar y de sus posibles vicios (sobre lo que se ajustó el precio), tanto los existentes en el momento de la compra, como de aquellos que pudieran derivarse por la lógica evolución física de las casas ("eran vetustas", sostiene la sentencia), siendo como era una realidad que el mantenimiento no era el más adecuado; razones todas ellas por las que no puede aceptarse que la cláusula cuestionada fuera operativa o actuara en perjuicio del consumidor, contrariando la normativa citada en el motivo, pues no tenían obligación alguna de aceptar la oferta ni es posible trasladar a la Administración una reparación que transformaría a su costa en nuevo lo viejo que compraron, pues nuevas serían las casas con el importe reclamado de la reparación; todo ello con evidente alteración de las condiciones muy singulares en que se celebraron los contratos, autorizados y regulados por Ley con motivo de una situación concreta y muy específica, tanto por la razón que justificaba la venta, como por su objeto y destinatarios.