Resolución de contrato de compraventa de vivienda

SAP MADRID, SECCIÓN 14ª, nº 353/2020, de 16 de octubre de 2020. Nº de Recurso: 61/2020.

Ponente: Ilma. Sra. Dña. Paloma Marta García de Ceca Benito

Roj: SAP M 12534/2020 - ECLI:ES:APM:2020:12534

Materia y contenido del fallo

La sentencia dictada en la primera instancia desestima la demanda presentada por doña Celia contra don Teofilo, en la que suplicaba se declare resuelto el contrato de compraventa de vivienda celebrado por las partes mediante escritura pública otorgada el 21 de diciembre de 2006, permaneciendo la demandante como propietaria del inmueble, y siendo indemnizada en el total de las cantidades entregadas por el demandado en concepto de precio.

La sentencia expone, como hechos relevantes a la controversia, que el 7 de Diciembre de 2006, doña Celia concertó contrato de arras para la venta de vivienda a don Teofilo, por precio de 725.000, tras lo que el 21 de Diciembre otorgaron escritura pública de compraventa del inmueble reseñando como precio de venta el de 570.961, del que únicamente quedó aplazada la cantidad de 225.000; a pagar cuando la finca quedara inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de la vendedora. Una vez inscrito el dominio de la vivienda, lo que se produjo el 18 de agosto de 2016, doña Celia envió a don Teofilo una carta certificada por conducto notarial, el 17 de octubre de 2016, en la que le convocaba a una Notaría el 16 de noviembre siguiente para hacer el pago aplazado, lo que no se produjo. El 5 de abril de 2017 doña Celia presentó demanda de ejecución de título no judicial con fundamento en la referida escritura pública, en reclamación de 225.000, que concluyó mediante auto estimatorio confirmado por la Audiencia Provincial el 18 de abril de 2018. La presente demanda de juicio ordinario, sobre resolución de contrato de compraventa, se presentó el 24 de noviembre de 2017.

En la fundamentación de la sentencia se analiza el contenido e interpretación jurisprudencial del art. 1504 CC, destacando como requisito necesario para la resolución contractual la exteriorización de la voluntad resolutoria manifestada por el comprador mediante requerimiento notarial o judicial, sin que baste la mera reclamación de pago del precio. Tal requisito no concurre en el supuesto enjuiciado, pues el requerimiento de 17 de octubre de 2016 no estuvo dirigido a comunicar la resolución del contrato, sino a reclamar su cumplimiento mediante pago del precio pendiente.

Se recuerda que se tramitó un primer procedimiento, de ejecución de título no judicial, para cumplimiento del contrato de compraventa, cuyo objeto y causa de pedir son idénticos a los del presente juicio ordinario, lo que permite apreciar de oficio el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, ex art. 222.1 LEC, impidiendo que recaiga un segundo pronunciamiento contradictorio con la resolución dictada en el primer juicio.

Segundo motivo de recurso. Cosa juzgada.

Frente al pronunciamiento desestimatorio de la demanda interpone recurso de apelación doña Celia, planteando como segundo motivo de recurso la errónea aplicación del instituto de la cosa juzgada en la sentencia apelada, pues a su entender no concurren las premisas establecidas en el art. 222 LEC. Tal alegación, por razones de índole procesal, debe analizarse con carácter previo.

De lo actuado se desprende que el 5 de abril de 2017, la ahora demandante interpuso demanda de ejecución de título no judicial, reclamando del comprador de la vivienda, entonces ejecutado, el pago del precio aplazado en la escritura pública de compraventa de 21 de diciembre de 2006. Planteado incidente de oposición en el procedimiento de ejecución, se resolvió definitivamente en la segunda instancia mediante auto de 18 de abril de 2018 en el sentido de ordenar seguir adelante la ejecución despachada. Dicha resolución entraña un pronunciamiento firme y ejecutivo para el cumplimiento íntegro del contrato de compraventa protocolizado el 21 de diciembre de 2006.

Hallándose en curso el anterior procedimiento de ejecución de título no judicial, el 24 de noviembre de 2017 doña Celia presentó la actual demanda de juicio ordinario, solicitando la declaración judicial de resolución de ese mismo contrato de compraventa de 21 de diciembre de 2016. Y ello en abierta incompatibilidad con la pretensión precedente, pues implica que la vendedora insta, simultánea y contradictoriamente en sendos procedimientos judiciales, el cumplimiento y la resolución de un mismo contrato de compraventa.

El pronunciamiento firme recaído en el anterior procedimiento de ejecución despliega el efecto de cosa juzgada hacia el presente juicio, ex art. 222 LEC, cuando ordena el pago íntegro del precio aplazado, y por ende el cumplimiento del contrato. El efecto positivo de la cosa juzgada implica que la resolución dictada en un primer procedimiento vincula hacia un segundo juicio cuando constituya antecedente lógico de lo que sea su objeto. En el presente caso, la resolución judicial que, a instancia de la vendedora, ordena el cumplimiento del contrato de compraventa, constituye un antecedente lógico que impide el ulterior pronunciamiento judicial declarando la resolución de ese mismo contrato.

No es obstáculo a dicha conclusión la naturaleza del primero de los procedimientos, de ejecución de título no judicial, pues lo resuelto en el incidente de oposición que alberga ese procedimiento surte efectos de cosa juzgada hacia un posterior juicio declarativo, respecto de las cuestiones susceptibles de plantearse en el primero. Declara al respecto el Tribunal Supremo en Sentencia de 17 de octubre de 2018 que "(...) el auto previsto en el     art. 561 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que resuelve el incidente de oposición a la ejecución tiene efectos equivalentes a la cosa juzgada de las sentencias firmes respecto de las cuestiones susceptibles de ser planteadas en dicho proceso de ejecución. Y que en el caso de que, pudiendo haber sido planteadas en el incidente de oposición, por estar prevista como causa de oposición en el art. 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no lo fueran, precluye la posibilidad de que el ejecutado plantee la cuestión en un proceso declarativo posterior, dado el carácter de principio general de lo dispuesto en el     apartado 2 del art. 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con su art. 222". En iguales términos, tampoco el ejecutante puede reproducir en un juicio declarativo posterior lo que haya sido objeto del juicio ejecutivo.

Primer motivo de recurso. Errónea aplicación de los arts.1124 y 1504 CC

Planteamiento

Sin perjuicio de lo expuesto en el anterior fundamento de derecho, al sólo objeto de no dejar sin respuesta las alegaciones del apelante, cabe aludir al primero de los motivos del recurso.

Entiende la apelante haber cumplido con las obligaciones que le incumbían en la compraventa, por haberse inscrito a su favor el dominio de la vivienda litigiosa el 18 de agosto de 2016, tras lo que requirió de pago a don Teofilo, convocándole para la entrega de cheque por el precio pendiente para el día 10 de noviembre de 2016. Sobre esas premisas alega que, de conformidad con el art. 1504 CC, se habría producido la resolución de pleno derecho del contrato, dado que el comprador no pagó habiendo sido requerido por acta notarial. Se cita el art. 1124 CC, que permite al perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución del contrato. Se requiere al efecto un incumplimiento grave y sustancial, que se ha producido por el absoluto impago del precio aplazado pese al prolongado tiempo transcurrido.

Resolución

La parte apelante analiza diversas cuestiones atinentes a la aplicación del art. 1124 y 1504 CC, pero reproduce el error, que ya se aprecia en la primera instancia, de obviar el incumplimiento de un requisito esencial para la aplicación de los efectos resolutorios asociados a dicho art. 1504.

Comenzando por las cuestiones alegadas en el recurso, y que efectivamente servirían a fundamentar la resolución de la compraventa (si concurriese adicionalmente el apuntado requisito):

 - es cierto que en la escritura pública de compraventa de 21 de diciembre de 2006 se pactó la entrega de la parte aplazada del precio, de 225.000, tan pronto se practicase la inscripción registral del dominio de la vivienda a favor de la vendedora.

 - es cierto que, tras diversas vicisitudes ahora irrelevantes, el 18 de agosto de 2016 se inscribió la titularidad dominical de la vendedora, por lo que el 17 de octubre dirigió requerimiento al vendedor para que pagase el resto del precio, de 225.000, al siguiente 10 de noviembre.

- es asimismo cierto que el comprador, al no pagar total ni parcialmente la cantidad aplazada, a pesar del tiempo transcurrido, ha incurrido en un incumplimiento esencial y relevante, con virtualidad resolutoria (siempre que concurriese adicionalmente el repetido requisito).

Sentado lo anterior, y aceptando por ello las alegaciones del recurso respecto de esos aspectos, existe un requisito adicional esencial que, al haberse incumplido por la vendedora, impide aplicar las consecuencias resolutorias del art. 1504 CC. Y consiste en que, el requerimiento formulado el 17 de octubre de 2016, únicamente se dirigió a exigir al comprador el pago del precio restante, pero no exteriorizó la voluntad de la vendedora de resolver el contrato de compraventa.

En ese sentido se tiene por reproducida la fundamentación de la sentencia sobre la aplicación conjunta de los arts. 1124 y 1504 CC para la resolución de las compraventas de bienes inmuebles, y no se discute la facultad opcional de exigir el cumplimiento la resolución prevista en el art. 1124, en la que insiste la apelante. El problema radica en que la aplicación del art. 1504 CC exige inexcusablemente que en el requerimiento dirigido al comprador se exprese la voluntad del requirente de resolver el contrato

Pese a ello, el requerimiento dirigido por la vendedora al comprador el 17 de octubre de 2016 no expresó ningún tipo de voluntad resolutoria, limitándose a exigir el pago del precio señalando día y hora para hacerlo efectivo. A tenor del texto de dicho requerimiento:

" (...) me dirijo a Vd. para notificarle por conducto notarial que ya se ha cumplido por nuestra parte la condición estipulada en el apartado segundo de la escritura de compraventa (...) puesto que la finca objeto de dicha compraventa está registrada a nombre de mi clienta tal como puede comprobar por la nota simple que le adjuntamos a la presente carta. 

Le convoco por tanto para el día 10 de noviembre, jueves, ante el Notario (...), a las 17.00 horas, donde deberá acudir con el carnet de identidad y un cheque bancario por la cantidad de 225.000".

Es irrelevante la alegación de la vendedora de haber dirigido requerimientos verbales o telefónicos al comprador exteriorizando su voluntad de resolver el contrato. Primero, porque no existe prueba al respecto, incumbiendo su justificación a la demandante (art. 217.2 LEC). Segundo, porque dichos requerimientos serían inútiles, al exigir el art. 1504 CC que se formulen por vía judicial o notarial.

Finalmente, es incorrecto afirmar que el mero requerimiento (que además lo fue de pago, no de resolución), genere por sí sólo efecto resolutorio caso de negativa del requerido. Por el contrario, en tales supuestos es imprescindible un pronunciamiento judicial para que se consume la consecuencia de resolución del vínculo contractual.

Como consecuencia de todo ello, no habiendo existido requerimiento de resolución del contrato dirigida por la vendedora al comprador, deviene improsperable la pretensión de resolución del contrato.

Sobre las cuestiones planteadas se ha pronunciado en el sentido indicado el Tribunal Supremo, por todas S. 18 enero de 2013, a cuyo tenor:

" La resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código Civil como si de una condición se tratara y el 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure, pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare. Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990, 15 de febrero de 1993, 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009”.