Resolución de contrato de compraventa de inmueble. Condición resolutoria. Incumplimiento esencial en el ámbito de la Ley 57/1968.
Roj: STS 4114/2017 - ECLI:ES:TS:2017:4114
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1665/2015
Nº de Resolución: 637/2017
Fecha de Resolución: 23/11/2017
Procedimiento: CIVIL
Ponente: EXCMO. SR. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
Tipo de Resolución: Sentencia
Materia: Resolución de contrato de compraventa de inmueble. Incumplimiento del plazo de entrega pactado. Devolución de cantidades entregadas a cuenta. Cláusula penal. Cláusula resolutoria expresa. Incumplimiento esencial en el ámbito de la Ley 57/1968.
Resumen:
Cláusula o condición resolutoria expresa por la que cualquier retraso en la entrega de la obra podía generar la resolución del contrato a instancia del comprador. Configuración del plazo como esencial por acuerdo de las partes que pactaron una cláusula penal. Las causas y efectos de la resolución deben analizarse a través de lo pactado (aplicación del art. 1255 CC y no del art. 1124 CC). Facultad de las partes para tipificar ciertos incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves. En el ámbito de la Ley 57/1968 se da una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente relevante, es un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución por el comprador (inaplicación de la doctrina jurisprudencial sobre el art. 1124 CC relativa al retraso en el cumplimiento). En el caso: concurrencia de dos causas resolutorias, la pactada y la derivada de la Ley 57/1968, retraso en la terminación de las obras en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación, resolución por incumplimiento esencial. Responsabilidad solidaria del banco avalista en la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, aunque el aval esté fechado después de la terminación de la obra. El banco que admite ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responde frente a los compradores de las mismas con sus intereses legales.
Doctrina jurisprudencial:
“SEGUNDO .- Motivos uno a tres.
1. Primer motivo.- Infracción por inaplicación de los arts. 1091 , 1255 y 1258 del Código Civil en relación con la aplicación errónea del art. 1124 del Código Civil, con desconocimiento de la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 300/2009, de 19 de mayo, y 695/2012, de 29 de noviembre, resultando necesario que se declare infringida dicha doctrina jurisprudencial, conforme a la cual, cuando se ha pactado una condición resolutoria expresa, no es aplicable con carácter general la doctrina del 1124, sino que por mor del art. 1255 puede resolverse el contrato por otras causas tipificadas por los contratantes, como el retraso en el plazo de entrega de la vivienda adquirida, en cuyo caso éste se configura como elemento esencial del contrato que cabe resolver, aunque el incumplimiento de la vendedora no frustre su fin ni sea deliberadamente rebelde al cumplimiento.
El interés casacional se funda en que lo resuelto en la sentencia de apelación se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, establecida, entre otras, en las sentencias indicadas. La sentencia que se recurre, desconociendo dicha doctrina, ha resuelto la cuestión litigiosa citando expresamente el art. 1124 del Código Civil, y aduciendo que solo puede hablarse de 26 días de retraso y que no puede hablarse de propio y verdadero incumplimiento susceptible de sustentar la resolución contractual pretendida, obviando la aplicación del art. 1255, lo cual implica una vulneración de lo que constituye un criterio constante del Tribunal Supremo en la interpretación del art. 1124 en relación con las condiciones resolutorias expresas pactadas al amparo del art. 1255 del Código Civil.
2. Segundo motivo.- Infracción por no aplicación, del párrafo 1.º del art. 1281 del Código Civil , sobre la interpretación de los contratos con arreglo al sentido literal de sus cláusulas, al no observar la sentencia esta regla en relación con la cláusula cuarta del contrato de compraventa objeto de la litis, que contiene una condición resolutoria expresa, con desconocimiento de la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 826/2010, de 17 de diciembre, y 408/199, de 17 de mayo, resultando necesario que se declare infringida dicha doctrina jurisprudencial, conforme a la cual, la interpretación literal es el primero de los parámetros a los que hay que acudir para conocer el alcance de los contratos; y las demás disposiciones sobre interpretación son criterios subsidiarios, porque prevalece el literal cuando resulte suficiente para averiguar la voluntad de las partes contratantes. El interés casacional se funda en que lo resuelto en la sentencia de apelación se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, establecida entre otras en las sentencias indicadas.
La sentencia que se recurre, desconociendo dicha doctrina, ha resuelto la cuestión litigiosa apartándose del tenor literal de la cláusula cuarta, lo cual implica una vulneración de lo que constituye un criterio constante del Tribunal Supremo en la interpretación del artículo 1281.1 del Código Civil.
3. Tercer motivo.- Infracción, por no aplicación, del párrafo 1.º del art. 1281 del CC sobre la interpretación de los contratos con arreglo al sentido literal de sus cláusulas, al no observar la sentencia esta regla en relación con el cómputo del plazo de entrega de los inmuebles, contenido en la cláusula cuarta del contrato, con desconocimiento de la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 159/2012, de 23 de marzo, y 65/1997, de 10 de febrero, resultando necesario que se declare infringida dicha doctrina jurisprudencial, conforme a la cual, la interpretación literal es el primero de los parámetros a los que hay que acudir para conocer el alcance de los contratos; y las demás disposiciones sobre interpretación son criterios subsidiarios, porque prevalece la literal cuando resulte suficiente para averiguar la voluntad de las partes contratantes.
El interés casacional se funda en que lo resuelto en la sentencia de apelación se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, establecida entre otras en las sentencias indicadas. La sentencia que se recurre, desconociendo dicha doctrina, ha resuelto la cuestión litigiosa interpretando la cláusula cuarta en sentido contrario a su literalidad, a pesar de la claridad de sus términos, lo cual implica una vulneración de lo que constituye un criterio constante del Tribunal Supremo en la interpretación del art. 1281.1 del Código Civil.
TERCERO.- En el contrato consta como cláusula cuarta la siguiente:
«Cuarta.- Las obras de construcción y, en su caso de urbanización de espacios de dominio y uso público, deberán estar concluidas como máximo en un plazo de cuarenta y dos meses a contar desde la firma del presente contrato. »La entrega de llaves y posesión del objeto del presente contrato, se ofrecerá en el plazo máximo de dos meses a partir de la conclusión de las obras, salvo interrupciones o retrasos en el cómputo del plazo para la ejecución o entrega, por causas no imputables al vendedor, o de fuerza mayor. La entrega podrá llevarse a cabo, con plenos efectos de cumplimiento contractual, una vez obtenida, aún por silencio administrativo, la licencia de primera utilización u ocupación, y sin perjuicio de la cédula de habitabilidad. »De superarse la fecha prevista para la entrega de los inmuebles objeto del presente contrato, el comprador podrá optar por exigir el cumplimiento de la obligación contractual, concediendo en tal caso una prórroga al vendedor, o por la resolución del contrato.
»Si el comprador optase por el cumplimiento contractual, se entenderá concedida la oportuna prórroga para que la entrega se efectúe en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación; salvo que medie justa causa y siempre que el comprador haya cumplido las obligaciones que le incumben.
»No obstante, siempre que el retraso superase el plazo de tres meses desde la concesión de la prórroga, y dicho retraso fuere imputable al vendedor por culpa, dolo o negligencia graves, éste deberá abonar al comprador la cantidad que resulte de la aplicación durante el período de demora, del tipo de interés previsto en la condición séptima, como interés de demora para el supuesto de impago, sobre las cantidades satisfechas por el comprador hasta ese momento.
»Si el comprador opta por la resolución del contrato, se fija como cláusula penal por incumplimiento la indemnización al comprador del tanto por ciento previsto en la condición séptima sobre las cantidades que éste hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello sin perjuicio del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales.
»El cumplimiento de la obligación de reintegro de las cantidades percibidas a cuenta y el interés de demora se garantiza mediante su ingreso en la cuenta especial aperturada al efecto en la oficina del Banco de Valencia, y asimismo mediante aval, conforme a la Ley 57/1968».
CUARTO.- Hechos no controvertidos.
1. El contrato se suscribió el 2 de febrero de 2007.
2. La licencia de primera ocupación se libra el 28 de octubre de 2010.
3. Las obras se terminaron el 21 de junio de 2010.
4. Los compradores instan extrajudicialmente la resolución del contrato el 4 de octubre de 2010.
QUINTO .- Decisión de la Sala.
Se estiman los motivos, que se analizan conjuntamente. Sobre la interpretación del contrato litigioso, concurriendo la misma parte vendedora declaró esta sala en sentencia 292/2016, de 4 de mayo:
«Analizada la cláusula cuarta del contrato, cuyo estudio omite la sentencia recurrida, se puede apreciar la existencia de una cláusula o condición resolutoria expresa, en virtud de la cual, cualquier retraso en la entrega de la obra, podía generar la resolución del contrato, a instancia del comprador.
»Es decir, las partes tipificaron ciertos incumplimientos como resolutorios.
»Ello nos lleva a entender que el plazo lo definieron las partes, de común acuerdo, como esencial y prueba de ello es que se pactó una cláusula penal, para definir los efectos indemnizatorios de su posible incumplimiento, lo que evidencia la trascendencia que los contratantes daban a la cláusula cuarta.
»Por ello no es aceptable que en la sentencia recurrida se acuda al tenor del 1124 y doctrina que lo desarrolla, cuando el aplicable es el art. 1255 del C. Civil, pues las causas y efectos de la resolución del contrato deben analizarse a través de lo pactado, y ello nos lleva a declarar que procedía la resolución del contrato por no entrega de la vivienda en el tiempo previsto.
»Dicho retraso se produjo por el lapso bien de 26 días (como declara la sentencia recurrida) o por el transcurso de dos meses y siete días (como alega el recurrente), en cualquiera de los dos casos, se ha producido una entrega tardía, cuyoefecto no puede ser otro que el de la resolución, tal y como pactaron vendedora y compradores.
»Estos pronunciamientos hacen innecesario entrar en si la emisión de la licencia de primera ocupación, debe considerarse entrega, dado que su obtención fue tardía, como hemos declarado.
ello se debió, en parte, a los defectos advertidos por la inspección del Ayuntamiento.
»En este sentido ha declarado la Sala:
»1. «En cualquier caso, como declara la Sentencia de 30 de abril de 2010 (rec. 677 de 2006), el art. 1255 del CC "permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al art. 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria"». (Sentencia de 23 de octubre de 2012, rec. 765 de 2010).
»2. «Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC , considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante» (sentencia de 20 de enero de 2015, rec. 196 de 2013).
»De lo expuesto se deduce que concurren dos causas de resolución, una pactada expresamente y otra reconocida legalmente en la Ley 57/1968, la que también refiere la esencialidad de garantizar la devolución de las cantidades mediante seguro o aval, lo que no efectuó en tiempo y plazo la promotora».
SEXTO.- La interpretación del contrato exige que como dies a quo para determinar la fecha de terminación de las obras, se tenga en cuenta el determinado en la certificación de final de obra y no el establecido en el contrato como fecha límite de terminación ( art. 1281 del C. Civil ), de lo cual se deriva que la terminación del contrato fue tardía, si atendemos a la fecha de finalización de las obras, en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación, pues terminadas las obras el 21 de junio de 2010 y debiendo entregarse, según el contrato, la vivienda dos meses después (21 de agosto de 2010), no pudo serlo hasta el 28 de octubre de 2010 en que se obtuvo la licencia de primera ocupación. De acuerdo con la sentencia 292/2016 debe declararse que las partes acordaron una condición resolutoria expresa, reforzada por una cláusula penal, que determinaba que el retraso en el cumplimiento de la entrega por parte del promotor pudiera considerarse como causa justificada bastante para resolver el contrato, al pactar que el retraso pudiera considerarse un incumplimiento esencial del contrato.
SÉPTIMO.- Estimada la casación y asumiendo la instancia, procede confirmar la sentencia del juzgado en cuanto a Jagope S.A., incluidos los intereses legales.
OCTAVO.- Con respecto a Caixabank S.A., debemos mantener la condena, pues pese a que el certificado individual de aval está fechado el 4 de enero de 2011, fecha posterior a la terminación de la obra, debe entenderse que se otorgó cuando el plazo de terminación de la obra estaba fenecido, por lo que la extensión de la garantía fue libremente asumida por el banco, quien debió comprobar a través del contrato la fecha de terminación de la obra y, si no lo hizo, ello es constitutivo de una negligencia que no es imputable al comprador, sin perjuicio de las acciones entre promotora y banco, debiendo tenerse en cuenta que el banco no era ajeno a los pagos parciales dado que se ingresaban en el propio Banco de Valencia (avalista) del que Caixabank es sucesor (tal y como se reconoce en la contestación a la demanda). Por otro lado, sobre los inmuebles pesaba un préstamo hipotecario concedido por el propio Banco de Valencia, por lo que no era ajeno al proceso de construcción y sus vicisitudes (antecedentes del contrato litigioso de 2 de febrero de 2007).
Esta sala en sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, declaró:
«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
Pese a que la promoción afectaba a otros compradores no se presenta la póliza de aval, sino tan solo el certificado individual.
Con respecto al banco, además del principal (cantidades entregadas a cuenta), con carácter solidario, solo procede la condena a los intereses legales, de acuerdo con la reforma operada por la Ley de Ordenación de la Edificación (disposición adicional primera); dado que en la sentencia de primera instancia se calculan los intereses en el 6%, deberá, en ejecución de sentencia, determinarse la cantidad objeto de condena, con respecto al banco partiendo de que los intereses son los legales.
NOVENO.- Estimado el recurso de casación no procede imposición de las costas de este recurso, con devolución del depósito constituido ( arts. 394 y 398 LEC).
Se mantiene la imposición de costas de la primera instancia a los demandados
al estimarse la demanda sustancialmente.
Se imponen a Jagope S.A. las costas derivadas de su recurso de apelación.
No se imponen a Caixabank S.A. las costas de su apelación, al estimarse en relación con los intereses, que pasan del 6% a los intereses legales”.
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