Requisitos del enriquecimiento injusto en caso de ventas de bienes adjudicados al acreedor hipotecario en ejecuciones hipotecarias anteriores a Ley 1/2013

STS, Sala 1ª, nº 152, de 5 de marzo de 2020 (ROJ 729/2020), que examina los requisitos del enriquecimiento injusto en caso de ventas de bienes adjudicados al acreedor hipotecario en ejecuciones hipotecarias anteriores a Ley 1/2013.

Materia: Si adjudicada la finca al acreedor ex artículo 671 de la LECiv y vendida por éste en el año siguiente y obteniendo una plusvalía del 20% del importe de la adjudicación, se ha producido un enriquecimiento injusto que deba repararse al no aplicarse a la minoración de la deuda.

Antecedentes

Concertado préstamo hipotecario entre el Banco y tres personas físicas en el año 1999, ejecutada la hipoteca por impago de varias cuotas y, adjudicada al prestamista al quedar desierta la subasta (en el 2003 por más del 50% del valor de tasación), ésta la vende dentro del año siguiente obteniendo una plusvalía de 6.000 euros.

Cinco años después (enero de 2009), el Banco solicita continuación de la ejecución al amparo del artículo 519 LEC en reclamación de la cantidad no cubierta por la ejecución hipotecaria, acordándose el despacho de dicha ejecución por el capital pendiente de pago, intereses de demora y costas.

En la primera instancia se estima la concurrencia de los presupuestos del enriquecimiento injusto, temporal (lapso de tiempo de un año entre la adjudicación y venta posterior) y de cuantía (representa el 20% del precio de adjudicación).

La sentencia de apelación revoca este pronunciamiento por considerar que no cabe apreciar causa de enriquecimiento injusto cuando deriva del ejercicio de derechos reconocidos

en la Ley, en este caso, conforme a lo previsto por el art. 671 LEC, en la redacción vigente a la fecha de los hechos.

Recurso de casación

Recurrente: el deudor ejecutado.

Motivo: La necesidad de que se determine la jurisprudencia que se tiene que establecer para que se dé, la figura del enriquecimiento injusto, cuando, tras la adjudicación del bien inmueble por el acreedor en subasta pública con anterioridad a la entrada en vigor de Ley 1/2013, y dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria, éste lo venda posteriormente, obteniendo una plusvalía, la cual, no repercute en la minoración de la deuda.

Fallo: se desestima.

Fundamentación jurídica

En el caso enjuiciado,

“Que el importe en que el bien haya sido tasado sea muy superior al valor de una adjudicación en los términos del art. 671 LEC, respetando el porcentaje de reducción del 50% previsto en la redacción vigente a la fecha de los hechos, no puede determinar por sí solo la apreciación de la concurrencia de una situación de enriquecimiento injusto proscrito, porque, como dijimos en la sentencia 261/2015 "esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto".

El enriquecimiento injusto, como señalamos en la citada sentencia, "sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma".

La calificación de tal plusvalía, obtenida por la diferencia entre el valor de adjudicación conforme al art. 671 LEC, y el importe del precio obtenido por la venta posterior de la misma finca, y presupuesto el mantenimiento de la misma situación fáctica y jurídica de la finca en ambos momentos, requeriría por tanto dos requisitos adicionales:

•         Que el intervalo de tiempo transcurrido entre ambas transmisiones sea relativamente breve. Dice la Sala que “puede servir de criterio orientativo el plazo fijado en el art. 579.2.b) LEC de diez años. Este plazo, si bien no tiene el valor de norma aplicable a un supuesto de hecho ajeno a su periodo de vigencia temporal, sí puede ser empleado como referencia de ponderación a fin de concluir que en el presente caso el transcurso de un periodo aproximado, ligeramente inferior, de un año entre la adjudicación y la venta posterior cumple la exigencia jurisprudencial de brevedad”.

•         Que el importe de dicha plusvalía sea "muy relevante". Si bien “el recurrente sostiene que este requisito concurre en el presente caso argumentándolo por la diferencia existente entre el valor de adjudicación (30.000 euros) y el precio de la venta subsiguiente (36.000), esto es 6.000 euros, lo que supone la obtención de una plusvalía por la entidad ejecutante de un 20%... para poder tachar de excesivo el incremento patrimonial generado por dichas transacciones en términos que merezcan una calificación de "enriquecimiento injusto", en las circunstancias del supuesto de hecho del presente pleito, y admitiendo por hipótesis la ausencia de mejoras en la finca o cualquier otra alteración en su situación física o jurídica introducida en el intervalo entre las dos transmisiones consideradas, debería poder apreciarse una diferencia muy significativa entre dicho incremento del 20% y el propio aumento experimentado por el precio de la vivienda en España en el periodo de tiempo considerado (abril de 2003-marzo 2004)”. Sin embargo, las estadísticas oficiales demuestran una fuerte revalorización del precio de venta de la vivienda superior al 15% de promedio y este porcentaje no dista de la plusvalía del 20% que en el caso enjuiciado obtuvo el Banco.

Razona la Sala que “lo que justifica que revierta a favor del deudor ejecutado una parte de la plusvalía obtenida por la venta de una finca adjudicada a un ejecutante en un procedimiento ejecutivo que concluye con una subasta desierta, es el hecho de la relativa iliquidez de los bienes inmuebles y los particulares condicionantes del mercado de las subastas de inmuebles (por sus exigencias de previa consignación para tomar parte en la subasta, los plazos perentorios en que han de presentarse las pujas, las dificultades de acceso al conocimiento directo de la propia finca en función de su respectiva situación posesoria, etc), permiten inferir que la generación de una importante plusvalía en un breve lapso de tiempo responde a que el valor de adjudicación al acreedor fue en realidad notablemente inferior al valor real del bien ejecutado. Inferencia que conduce, a su vez, a la conclusión de que el sacrificio patrimonial que para el deudor supuso la ejecución, y consiguiente pérdida del inmueble, no obtuvo el correlato equivalente en la medida o proporción en que aquella adjudicación extinguía la parte de la deuda perseguida correspondiente a dicho valor.

En esta situación el principio de proscripción del enriquecimiento injusto impone, a fin de restablecer el equilibrio real de la economía del contrato (del préstamo garantizado por la hipoteca ejecutada, en su faceta de derecho de realización de valor o ius vendendi), que una parte de aquella plusvalía revierta a favor del deudor en forma de extinción de la deuda remanente en la proporción correspondiente (proporción que el art. 579.2,b) LEC fijó para los casos sujetos a su ámbito de aplicación en un 50%, sin que ahora resulte preciso prejuzgar sobre este extremo en un caso como el presente”).