Nulidad de contratos de promesa, compraventa y préstamo hipotecario, por error vicio en el consentimiento.

STS, Civil sección 1 del 16 de enero de 2020 (ROJ: STS 28/2020 - ECLI:ES:TS:2020:28 )

Sentencia: 14/2020 Recurso: 870/2017

Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Javier Arroyo Fiestas

Materia: El TS anula la compraventa y el préstamo hipotecario por negligencia en la tasación. El consumidor, notario de profesión, había adquirido 2 naves industriales como inversión. La tasadora, adscrita al Banco de Santander, omitió información relevante que impedía el uso industrial de los inmuebles. Su mala praxis influye, no solo en el contrato de compraventa, sino también en el préstamo hipotecario suscrito para financiar la compra.

Asunto

Comprador que demanda la nulidad de los contratos de promesa y compra y de un préstamo hipotecario, así como indemnización de daños y perjuicios, todo ello, porque las naves adquiridas eran inútiles para su destino (falta de suministro eléctrico, por ausencia de estaciones transformadoras) y la tasadora del banco no hizo referencia a ello. La demanda se dirigió contra banco, tasadora y vendedora. La demanda fue estimada en ambas instancias y declaró la nulidad porque el comprador-consumidor (notario) no tenía por qué conocer lo que faltaba, y porque la tasación no fue adecuada. Incumplimiento de sus obligaciones por parte de la sociedad de tasación al no percatarse ni indicar la inexistencia de suministro eléctrico definitivo, por ausencia de las estaciones transformadoras, máxime cuando su necesidad constaba en el proyecto básico y constituía un condicionante de la licencia de obra. Influencia de la deficiente tasación en el contrato de compraventa: cuando se otorgó la escritura de compraventa en unidad de acto con la de préstamo hipotecario, la parte compradora confiaba en el cumplimiento de las obligaciones por parte de la vendedora, lo cual se acreditó como incierto. La profesión de notario del demandante no conlleva la inexcusabilidad del error. Influencia de la tasación en la pretendida nulidad del contrato de préstamo hipotecario. De las consecuencias de dicho error no puede desligarse el banco demandado. Indemnización de daños y perjuicios.

Antecedentes y solución del caso

El Tribunal Supremo en la sentencia de referencia, dictada el 16 de enero de 2020, avanza en la defensa de los consumidores, y en concreto, en las obligaciones que incumben a las empresas de tasación respecto a la valoración de inmueble y la información correcta de sus características. Se abre una nueva vía de reclamaciones frente a los posibles abusos en su contratación, pues en la mayoría de los casos se trata de empresas vinculadas con la entidad financiera que otorga el préstamo, no contratadas directamente por el prestatario.

En el supuesto enjuiciado el reclamante, notario de profesión, había suscrito un contrato de promesa de compraventa, y posterior contrato elevado a público, sobre dos naves industriales que en principio se integrarían en un polígono industrial compuesto por un total de 47 inmuebles. Una vez obtenido el certificado de obra (3 años más tarde), se firmó la escritura de hipoteca, firmándose en el mismo momento la hipoteca con el Banco de Santander. La entidad financiera había solicitado y obtenido previamente la necesaria tasación por parte de una entidad vinculada la banco.

Incumplimiento profesional de la empresa de valoración

De conformidad con el relato de hechos probados, las naves no disponían de suministro de luz definitivo, y contaban tan solo con luz de obra, y tanto en el proyecto como en la licencia de obra se indicó la obligación de la vendedora de acometer dos estaciones de transformación eléctrica, lo que no había verificado. La señalada circunstancia hacía a la naves industriales adquiridas inhábiles para uso industrial, que era el destino de los inmuebles según aparecía en el informe de tasación. Este importante detalle era conocido por la vendedora. Por su parte la empresa de tasación no se percató ni determinó la inexistencia del suministro definitivo de electricidad aunque aparecía en la licencia de obra, y era condición necesaria para dotar a las naves de su uso.

Considerando que se había producido un vicio en el consentimiento, por desinformación y negligencia profesional tanto de la vendedora como de la empresa de tasación, el consumidor acudió al juzgado, solicitando la nulidad de los contratos de promesa de comprar y vender, del contrato de compraventa y del préstamo hipotecario suscrito, además de solicitar indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

El juzgado de Instancia estimó parcialmente la demanda, si bien su sentencia resultó revocada también parcialmente por la Audiencia Provincial. A pesar de la estimación parcial de las pretensiones del reclamante, en ninguna de las dos resoluciones se cuestiona la condición de consumidor del afectado, notario de profesión. Y es que, aun teniendo conocimiento de derecho, la ausencia de los transformadores de energía eléctrica -absolutamente necesarios- escapaba a su actividad profesional. Rechaza la alegación del banco de una supuesta "falta de diligencia y cuidado" por parte del cliente. El TS subraya que "no puede pedirse al cliente el trabajo que debe realizar la empresa tasadora"; ni tiene los conocimientos ni está capacitado para hacerlo.

La omisión de información relevante en la tasación influye en la compraventa y en el préstamo

El TS confirma la influencia de la deficiente tasación, no solo en el contrato de compraventa, sino también en el de préstamo. En cuanto a la compraventa, cuando se otorgó la escritura -a la vez que la de préstamo- el comprador confió plenamente en el cumplimiento de las obligaciones por parte de la vendedora. Si la tasación se hubiera realizado correctamente, el consumidor hubiera conocido que las naves adquiridas no podían destinarse a su uso industrial por la falta de la instalación eléctrica definitiva, y evidentemente no habría firmado. La causa determinante de que el comprador ignorara dicho detalle fue el informe de valoración del inmueble. Esto determina un vicio en el consentimiento que deriva en la nulidad radical del contrato.

Por cuanto se refiere a la hipoteca, también la ausencia de información en el informe es causa de su nulidad radical. Para ello, la Sala tiene en cuenta que si el banco hubiera conocido la inhabilidad del inmueble para su uso industrial no habría concedido el préstamo, el prestatario (el consumidor) no habría firmado la compraventa, de haberlo sabido, y por tanto tampoco el préstamo. Es decir, ambos contratos -compra y préstamo- están coligados, además se firmaron en el mismo acto, tiempo y ante el mismo notario. Esta conexión determina también la nulidad del préstamo. El banco no era inmune a la negligencia en la tasación.

Indemnización de daños y perjuicios

La sentencia condena no solo a la sociedad de tasación, sino al Banco de Santander, pues debe responder de la negligencia de dicha empresa al haberla designada él mismo y a la que estaba ligada societariamente. Se trata de una responsabilidad solidaria.

En cuanto a la cuantía indemnizatoria, se mantiene la condena de instancia a la entidad vendedora al pago del más de millón de euros que costaron las naves, más el IVA, IAJD e interés legal del dinero desde la interposición de la demanda, debiendo responder solidariamente la tasadora y el banco. Además, el Banco deberá devolver la parte del préstamo ya pagado (capital e intereses) y pagar los gastos de registro para cancelar el derecho real de hipoteca. Asimismo, la condena alcanza a los gastos de tasación (más de 15.000 euros) por parte de la entidad financiera y la tasadora.