Garantía de cantidades anticipadas para la adquisición de una vivienda sujeta al régimen de la Ley 57/1968
Roj: STS 3611/2017 - ECLI:ES:TS:2017:3611
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 3212/2014
Nº de Resolución: 547/2017
Fecha de Resolución: 10/10/2017
Procedimiento: Casación
Ponente: FRANCISCO MARIN CASTAN
Tipo de Resolución: Sentencia
Materia: Garantía de cantidades anticipadas para la adquisición de una vivienda sujeta al régimen de la Ley 57/1968. Demanda exclusivamente contra entidad avalista, pidiendo la devolución de las cantidades anticipadas. Inexistencia de incumplimiento del vendedor.
Resumen: La Sala estima el recurso de casación. Considera que la demanda fundada en la Ley 57/1968 se dirige únicamente contra la entidad avalista y ha quedado probado que las obras se terminaron antes de vencer el plazo establecido en el contrato, que la licencia de primera ocupación se solicitó también dentro de ese mismo plazo y, en fin, que la licencia se obtuvo dentro de los seis meses adicionales. Está probado igualmente que la promotora-vendedora no comunicó a los compradores una fecha para el otorgamiento de escritura una vez obtenida la licencia de primera ocupación, pero también que los compradores no hicieron nada para procurar la entrega de la vivienda. En consecuencia, no puede sostenerse que la entidad garante deba responder también de la mera desatención del vendedor al otorgamiento de la escritura pública y del desinterés del comprador en el cumplimiento del contrato; en definitiva, de la inactividad de las partes en la entrega cuando esta es material y jurídicamente posible. Finalmente añade, con apoyo en la sentencia 459/2017, dictada en una caso de compraventa sujeta al régimen de la Ley 57/1968, que los acuerdos entre comprador y vendedor no pueden perjudicar al fiador, criterio que cabe aplicar también a la mera desatención o descuido del promotor para el otorgamiento de escritura cuando concurre con el desinterés del comprador por ese mismo acto.
Doctrina jurisprudencial:
“El motivo primero del recurso se funda en infracción de los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968 en relación con la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias 218/2014, de 7 de mayo , 51/2014, de 4 de febrero , y 198/2014, de 1 de abril .
En su desarrollo se alega, en síntesis, que la sentencia recurrida aplica incorrectamente al caso la doctrina sentada por la sentencia de pleno de 7 de mayo de 2014 , porque esta doctrina parte del presupuesto de que se haya incumplido el plazo de entrega pactado, lo que según la recurrente no ha acontecido ya que, a diferencia del asunto resuelto por la citada sentencia de pleno, en que había transcurrido el plazo de entrega que finalizaba en el año 2008 sin que por entonces se hubiera concedido la licencia de primera ocupación, en el presente caso no existió demora o retraso en la obtención de la licencia ni, mucho menos, un incumplimiento, pues consta probado que la licencia se concedió a finales de septiembre de 2012, antes de que se agotara la prórroga de seis meses pactada, lo que implica que los compradores pretendieron ejecutar el aval, avanzado el mes de noviembre de 2012, a sabiendas de que la vivienda ya estaba por entonces concluida y en disposición de ser entregada, tratándose de una pretensión oportunista para desvincularse del contrato.
El motivo segundo se funda en infracción «de la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la buena fe y el abuso de derecho a que se refiere el art. 7.º del Código Civil ».
En su desarrollo, para justificar el interés casacional invocado, se citan y extractan las sentencias de 2 de febrero de 1984 y 14 de febrero de 1986 , y en síntesis se alega, insistiendo en que la pretensión de los demandantes es meramente oportunista, que estos actuaron con mala fe y abuso de derecho al saber que la obra estaba terminada en enero de 2012 y que en septiembre ya se disponía de licencia de primera ocupación, y no poner objeción alguna ni hacer reclamación o protesta de retraso hasta tiempo después, tras valorar como más beneficioso para sus intereses la compra de otra vivienda más barata (el Sr. Jesús María reconoció en el acto del juicio que se había comprado otra vivienda por un precio inferior y la empleada de la entidad bancaria manifestó que el Sr. Jesús María le comentó que había visto viviendas similares a menor precio).
La parte demandante-recurrida se ha opuesto al recurso tanto por causas de inadmisión como por razones de fondo. Como causa de inadmisión, común a ambos motivos, se alega que las tasas judiciales se abonaron con carácter extemporáneo, superado el plazo de diez días concedido para la subsanación de la falta de aportación inicial del modelo de autoliquidación, y que, aunque el TC, por sentencia 140/2016, de 21 de julio , consideró nulo y sin efecto parte del art. 7 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre , reguladora de las tasas, dicho pronunciamiento solo tenía efecto «pro futuro», por lo que sigue siendo de aplicación la jurisprudencia constitucional ( STC 79/2012, de 17 de abril ) sobre la procedencia de inadmitir el recurso si no se subsana la falta de autoliquidación en el referido plazo. En cuanto al fondo se alega, en síntesis y con respecto al motivo primero, que de conformidad con la doctrina que interpreta el art. 3 de la Ley 57/1968 (de la que es ejemplo la sentencia de pleno 218/2014 , en la que se apoya la sentencia recurrida), el mero incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda adquirida es suficiente para reclamar de la avalista el importe de las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio, sin necesidad de examinar la causa de la resolución ni de entrar a valorar si el incumplimiento de la promotora fue grave o no o si se frustró o no la finalidad contractual, situación que concurre en este caso dado que consta probado que el plazo de entrega finalizaba el 30 de septiembre de 2012 y que la vivienda no se entregó dentro de dicho plazo (pues hasta finales de noviembre no se les comunicó que estaba en disposición de ser escriturada), lo que legitimaba a los compradores para resolver. En cuanto al motivo segundo, se limita a alegar que no procede entrar a examinarlo por carecer de fundamento y por apoyarse en argumentos que en todo caso cabría examinar en un eventual procedimiento que se hubiera dirigido contra la promotora” (F. Jco. 2º).
“El recurso no incurre en la causa de inadmisión que se alega porque la sentencia del Pleno de Tribunal Constitucional 140/2016, de 21 de julio (BOE 196/2016, de 15 de agosto), que declaró la inconstitucionalidad y nulidad de determinados apartados del art. 7 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre , precisó en su fundamento de derecho 15 que dicha declaración de inconstitucionalidad solo era eficaz pro futuro, esto es «en relación con nuevos supuestos o con los procedimientos administrativos y procesos judiciales donde aún no haya recaído una resolución firme (...)», caso este último del presente litigio al no haber ganado firmeza la sentencia de segunda instancia por la pendencia de recurso de casación. En consecuencia, no existe obstáculo para que en este proceso despliegue plenos efectos jurídicos la referida declaración de inconstitucionalidad, en particular, el de no poder apreciar como causa de inadmisión la no subsanación en plazo de la falta de pago inicial de la tasa ( autos de esta sala 26 de octubre de 2016 , queja 121/2014 , 8 de febrero de 2017 , queja 45/2014 , y 22 de febrero de 2017 , queja 64/2013 , y STC 74/2014 , FJ 4, conforme a la cual con la desaparición de la obligación tributaria como consecuencia de la declaración de inconstitucionalidad de la norma «falta el presupuesto necesario para que la Secretaría de Justicia competente pueda realizar alguna de las conductas previstas en el artículo 8.2 de la Ley 10/2012 [...]») (F. Jco. 3º).
“Entrando por tanto a conocer del recurso, su motivo primero ha de ser estimado por las siguientes razones:
1.ª) El presente caso no coincide con el de la sentencia de esta sala 218/2014, de 7 de mayo , pese a que la sentencia recurrida lo considere «prácticamente idéntico». La diferencia está, esencialmente, en que en el presente caso la vivienda disponía de licencia de primera ocupación dentro del plazo establecido para su entrega, mientras que en el caso de la referida sentencia de 2014 la licencia de primera ocupación no solo se obtuvo más de dos meses después de vencido el plazo establecido para la entrega de la vivienda, sino que incluso fue solicitada vencido también dicho plazo.
2.ª) Es cierto que la sentencia 218/2014 se refiere generalmente a la falta de entrega de la vivienda dentro de plazo, pero también lo es que otras sentencias posteriores de esta sala ponen el acento, más que en la entrega material o instrumental, esta última mediante el otorgamiento de la escritura pública, en que la vivienda esté terminada y en disposición de ser entregada dentro del plazo establecido en el contrato (p. ej. sentencias 237/2015, de 30 de abril , y 217/2014, de 5 de mayo ).
3.ª) Cuando, como es el caso, la demanda fundada en la Ley 57/1968 se dirige únicamente contra la entidad avalista, la relevancia de la posibilidad de entrega con licencia de primera ocupación, más que en la entrega en sí misma, se refuerza por la interpretación conjunta de los arts. 1-1.ª («que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin...») y 3 («expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda...») de dicha ley con su art. 4 («expedida la cédula de habitabilidad... y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se concluirán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista»).
4.ª) En el presente caso está probado que las obras se terminaron antes de vencer el plazo establecido en el contrato, incluso sin los seis meses adicionales, que la licencia de primera ocupación se solicitó también dentro de ese mismo plazo y, en fin, que la licencia se obtuvo dentro de los seis meses adicionales. Está probado igualmente que la promotora-vendedora no comunicó a los compradores una fecha para el otorgamiento de escritura una vez obtenida la licencia de primera ocupación, pero también que los compradores no hicieron nada para procurar la entrega de la vivienda.
5.ª) En consecuencia, aun cuando pudiera admitirse que, una vez obtenida la licencia de primera ocupación, la garantía prestada por la entidad hoy recurrente habría subsistido si la promotora-vendedora se hubiera negado a entregar la vivienda, incumpliendo entonces el contrato, no puede sostenerse que la entidad garante deba responder también de la mera desatención del vendedor al otorgamiento de la escritura pública y del desinterés del comprador en el cumplimiento del contrato; en definitiva, de la inactividad de las partes en la entrega cuando esta es material y jurídicamente posible. Esta conjunción de circunstancias es la que se dio en el presente caso porque, vencido el plazo de entrega pero estando la vivienda ya terminada y contando con licencia de primera ocupación, es decir, en disposición de ser entregada, los compradores decidieron sin más dar por resuelto el contrato mientras que la promotora-vendedora, tras guardar silencio en un principio ante el requerimiento de resolución de los compradores, los convocó días después para el otorgamiento de escritura pública.
6.ª) A lo anterior se une que, como ha recalcado esta sala en su sentencia 459/2017, de 18 de julio , dictada también sobre un caso de compraventa sujeta al régimen de la Ley 57/1968, los acuerdos entre comprador y vendedor no pueden perjudicar al fiador, criterio que cabe aplicar también a la mera desatención o descuido del promotor para el otorgamiento de escritura cuando concurre con el desinterés del comprador por ese mismo acto” (F. Jco. 4º).
Se estima el recurso por la favorable acogida de su motivo primero.