Fijación del tipo para subasta fuera de la propia escritura de constitución de hipoteca

Doctrina: aunque el artículo 682.2.1º de la LEC disponga que el tipo de subasta ha de figurar en la escritura de constitución de la hipoteca (lo que será el supuesto normal) ello no excluye que el tipo de subasta pueda establecerse conforme a cualquier otro procedimiento establecido en la legislación hipotecaria. Debe permitirse que el precio de tasación para servir de tipo de subasta a las nuevas fincas entre las que se distribuye la garantía hipotecaria pueda formalizarse en otro documento público o incluso mediante simple solicitud de los interesados dirigida al Registrador.

Auto de 8 de septiembre de 2021 de la sección 1 de la Audiencia Provincial de Ourense.

En este procedimiento el Juzgado de Primera Instancia acuerda el archivo porque el tipo para subasta de varias fincas no figuraba en la escritura de constitución de la hipoteca. La Audiencia revoca esa decisión porque considera que es suficiente a estos efectos que el tipo figure en la inscripción registral de las fincas.

Concretamente señala que en el caso de autos El precio en que se tasan las fincas hipotecadas para que sirvan de tipo en la subasta, figura en la inscripción registral de las fincas, por lo que se cumple el requisitos exigido por el artículo 682.2.1º de la LEC.

El acuerdo sobre la tasación de la finca hipotecada para que sirva de tipo a la subasta, es efectivamente un requisito esencial ya que: 1º— con ello se agiliza la tramitación del juicio hipotecario, al no ser preciso el avalúo del bien, que sí se exige en los demás procesos ejecutivos. 2º— constituye una garantía para el ejecutado puesto que permite conocer en el momento mismo de la constitución de la hipoteca el valor tomado como referencia de la subasta, y 3º— por cuanto sobre esta tasación se articula el mecanismo de protección al deudor hipotecario instaurado a partir de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (art. 670 y 671 de la LEC).

Ahora bien, aunque el artículo 682.2.1º de la LEC disponga que el tipo de subasta ha de figurar en la escritura de constitución de la hipoteca (lo que será el supuesto normal) ello no excluye que el tipo de subasta pueda establecerse conforme a cualquier otro procedimiento establecido en la legislación hipotecaria.

En supuestos como el de autos, en los que sobre la finca primitivamente hipotecada se construye un edificio, es necesario distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas resultantes. Así el artículo 119 de la Ley Hipotecaria dispone que «cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder» y el art. 120 del mismo texto dispone que «fijada en la inscripción la parte de crédito de que deba responder cada uno de los bienes hipotecados, no se podrá repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a que respectivamente estén afectos y la que a la misma corresponda por razón de intereses, con arreglo a lo prescrito en los anteriores artículos». Por su parte el artículo 216 del Reglamento Hipotecario dispone que «no se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que, por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas» (el subrayado es nuestro).

Si conforme a estos preceptos de la legislación hipotecaria, la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas en que se dividió el inmueble puede realizarse en otro documento público o incluso mediante simple solicitud de los interesados dirigida al Registrador, igualmente debe permitirse que el precio de tasación para servir de tipo de subasta a las nuevas fincas entre las que se distribuye la garantía hipotecaria, pueda formalizarse también a través del mismo procedimiento; lo contrario pugnaría con la lógica y los más elementales criterios de economía.

Por otro lado, dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca, el procedimiento de ejecución hipotecaria se desarrolla sobre la base de los pronunciamientos registrales (art 130 de la LH). Es decir, el procedimiento hipotecario es un procedimiento eminentemente registral en el que la fuerza ejecutiva del título está condicionada por el propio contenido del asiento registral. Hasta tal punto es así, que el propio artículo 685 de la LEC permite subsanar la falta de aportación de título inscrito con la certificación del Registro de la Propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.

Del mismo modo, debemos concluir que la aportación de la certificación registral de la inscripción de la hipoteca en la que figure la tasación de la finca a los efectos de servir de tipo a la subasta es suficiente a los efectos de acreditar la concurrencia del requisito exigido por el artículo 682.2.1º de la LEC, integrando el título a los efectos de permitir el despacho de ejecución.