Contrato de opción de compra

TS, SALA 1ª. Sentencia de 1 DE SEPTIEMBRE  de 2015. Recurso de casación Núm.: 2348/2013

ROJ: STS 3750/2015 - ECLI:ES:TS:2015:3750

Ponente Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller

Materia: Contrato de opción de compra.

Plazo para su ejercicio. Relación con el contrato de arrendamiento suscrito al mismo tiempo sobre el inmueble.

Resumen : Por la parte actora se formuló demanda en la que se interesaba sentencia estimando íntegramente las peticiones contenidas en esta demanda declarándose la validez de la opción de compra ejercitada por la demandante en fecha 25 de julio de 2000 y, en su consecuencia, se declare que la compraventa es firme, perfecta y en estado de ejecución, y se obligue a la demandada al otorgamiento en escritura pública de la compraventa del Hotel La Residencia, con expresa condena en costas a la parte demandada por la evidente temeridad al provocar la presentación de la reclamación judicial.

Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la demandada contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que dicte "... sentencia desestimando íntegramente la demanda, con condena en costas"; al tiempo que formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado "... Sentencia en que: 1º Se declare la nulidad e ineficacia del contrato de arrendamiento con opción de compra fechado a 1 de enero de 1995 y que es objeto de este procedimiento, condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración, y entregar de forma inmediata la posesión del inmueble a mi mandante en el breve plazo que el Juzgado le conceda para ello, con apercibimiento de lanzamiento en su costa en caso contrario.- 2º Subsidiariamente, para el caso que dicho contrato sea declarado válido y subsistente, y perfeccionada la compraventa derivada del ejercicio del derecho de opción de compra: a) Se declare rescindida la venta del inmueble por lesión en más de la mitad del precio justo, atendido el valor de la finca vendida, al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, o sea, el 7 de julio de 2000.- b) Se condene al demandado a estar y pasar por esta declaración y a restituir a mi principal plenamente la propiedad de la finca, con entrega de la posesión a mi mandante del inmueble y apercibimiento de lanzamiento en caso contrario; todo lo anterior, sin perjuicio de que en el plazo que prudencialmente se conceda al demandado por este Juzgado pueda éste evitar la rescisión pagando su precio justo junto con sus intereses sobre el mismo computados desde el 7 de julio de 2000, fecha en que se comunicó el ejercicio de la opción.- 3º Se condene al demandado al pago de las costas del procedimiento".

El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia, con fecha 4 de enero de 2013, cuya parte dispositiva estima íntegramente la demanda interpuesta por la actora y, en consecuencia, declara la validez de la opción de compra ejercitada por la demandante en fecha 25 de julio de 2000, así como que la compraventa es firme, perfecta, y en estado de ejecución obligando a la parte demandada al otorgamiento en escritura pública de compraventa del Hotel La Residencia, con expresa imposición de costas a la parte demandada; y, correlativamente, desestima íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la demandada, absolviendo a la reconvenida de todos los pedimentos de la demanda reconvencional con expresa condena en costas a la demandante reconvencional".     

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la demandada, y sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Gerona, dictó sentencia con fecha 5 de septiembre de 2013, en cuyo fallo se acuerda desestimar el recurso de apelación formulado por la demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 6 de Figueres, en los autos de Procedimiento ordinario núm. 155/03, con fecha 4/1/13, y confirmar íntegramente la misma, con imposición al apelante de las costas de esta alzada y pérdida del depósito constituido.

Por la parte demandada-reconviniente se interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, que resultó admitido.    

El TS acuerda la desestimación de ambos recursos y, de conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, imponer las costas de ambos recursos a la parte recurrente.

Doctrina jurisprudencial aplicable: " El primer motivo de casación, que no precisa adecuadamente la norma que considera infringida faltando a la exigencia del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se formula por infracción de las disposiciones que regulan la duración del contrato de opción cuando va unido a un contrato de arrendamiento, con cita de doctrina jurisprudencial que afirma vulnerada.

Viene a sostener la parte recurrente que cuando se ejerció la opción por el demandante en el año 2000 la misma había caducado, pese a que aparecía concedido el derecho de opción de compra hasta 2004, ya que estaba en relación con un contrato de arrendamiento cuya vigencia se extendía sólo hasta el fin de 1998.

Tal conclusión no puede ser aceptada ya que no sólo se había establecido un plazo para el posible ejercicio de la opción hasta el año 2004 -que en forma alguna se había cumplido- sino que además el arrendamiento se prorrogaba por años desde su vencimiento en 1998 por simple voluntad del arrendatario.

Las sentencias que cita la parte recurrente en apoyo de su tesis no contienen doctrina que resulte de directa aplicación al presente caso.

La núm. 557/2010, de 14 septiembre, se refiere a un supuesto en que la opción se había concedido por plazo de un año, siendo así que la tácita reconducción del arrendamiento que la acompañaba no implicaba lógicamente que se extendiera correlativamente el plazo de ejercicio de la opción.

Por su parte, la sentencia núm. 495/2010, igualmente citada como fundamento del interés casacional alegado, se refiere también al improcedente ejercicio de la opción una vez caducada, pues en tal caso la fecha límite de ejercicio era el 28 de febrero de 2000 y se intentó en fecha 5 de febrero de 2004, afirmando la sentencia que no se prorroga el plazo de ejercicio de la opción por el mero hecho de que continúe el arrendamiento. En consecuencia las dos sentencias citadas contemplan casos inversos al ahora planteado y la doctrina de las mismas en forma alguna apoya los argumentos de la parte recurrente.

Por ello el motivo se desestima, lo que deja sin objeto el segundo que, faltando también a la exigencia de precisar la norma que se considera infringida, afirma que se han vulnerado las reglas sobre la apreciación de oficio de la caducidad en el ejercicio de la opción de compra y la jurisprudencia sobre dicha cuestión, ya que al estimar que la caducidad del derecho de opción no se había producido carece de efecto alguno el que dicha caducidad pudiera o no apreciarse de oficio". Se desestima el recurso extraordinario por infracción procesal y de casación .