Compraventa de viviendas para uso residencial: Ley 57/1968. Entidad de crédito totalmente ajena al conjunto de relaciones negociales con el promotor.

SENTENCIA 420/2016, DE 24 DE JUNIO. RECURSO DE CASACION. NUM.: 388/2014  

ROJ: STS 2960/2016 - ECLI:ES:TS:2016:2960

Ponente Exmo. Sr. D. Francisco Marín Castán.

Materia: Compraventa de viviendas para uso residencial: Ley 57/1968. Entidad de crédito totalmente ajena al conjunto de relaciones negociales con el promotor. Reiteración de la doctrina jurisprudencial: en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad. En el caso no es aplicable esta doctrina atendidas las circunstancias concurrentes: en el contrato se omitió la referencia a la Ley 57/1968 o a la obligación de garantizar las cantidades anticipadas y no consta que la compraventa esté en el ámbito de la indicada Ley (viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar con carácter permanente o a residencia de temporada, accidental o circunstancial; quedan excluidas las compras especulativas o realizadas para revender); el origen del contrato litigioso; cuando el banco recibió los importes a cuenta aún no se había concedido a la promotora el préstamo a la construcción para la promoción; en el contrato se indicó como fecha aproximada para la entrega de la vivienda una fecha muy anterior a la del propio contrato. El rigor de la doctrina jurisprudencial con las entidades de crédito debe tener como contrapartida que el comprador esté en el ámbito de protección de la Ley 57/1968, quien no puede descargar sobre el banco las consecuencias perjudiciales de su negocio con el promotor.

Resumen:

Con fecha 30 de agosto de 2009 el ahora recurrente, D. Rubén, suscribió con la promotora codemandada Inversiones y Promociones Arliva, S.L. un contrato de opción de compra de vivienda en construcción (identificada como n.º NUM000), más garaje y trastero, perteneciente al « EDIFICIO000 », sito en San Cristóbal de La Laguna (Tenerife).

Dicho contrato, que no hacía mención alguna de la Ley 57/1968, traía causa de tres contratos de opción de compra celebrados con fecha 21 de diciembre de 2006, igualmente sin mención alguna de la Ley 57/1968, sobre otras tantas viviendas (números NUM001 , NUM002 y NUM003 ) del mismo edificio, que fueron objeto de cesión. En concreto, los derechos sobre las viviendas NUM001 y NUM002 , por los que el comprador había anticipado la suma de 62.868 euros, se cedieron a la referida promotora a cambio de la suscripción de un nuevo contrato de opción a favor del Sr. Rubén sobre la vivienda NUM000 , con su garaje y trastero (contrato al que se contrae el litigio), acordándose que dicha suma se descontaría del precio total de 160.000 euros en que se valoraba la vivienda, de tal manera que la cantidad restante (97.132 euros) se abonaría en el momento del otorgamiento de la escritura pública según lo que se disponía en la cláusula segunda del contrato. Los derechos derivados del contrato sobre la vivienda número NUM003 se cedieron a un tercero por contrato de 7 de noviembre de 2008.

A cuenta de las viviendas números NUM001 y NUM002 el Sr. Rubén había entregado a la promotora sendos cheques bancarios del BBVA por importe de 30.412 euros y 32.456 euros respectivamente, que el 21 de diciembre de 2006 se ingresaron en un depósito a la vista que la promotora tenía en «La Caixa», al mismo tiempo que otro cheque bancario, igualmente del BBVA y por importe de 31.470 euros, correspondiente a un pago a cuenta del precio de la vivienda número NUM003 .

El préstamo hipotecario a la construcción entre la promotora demandada y la entidad de crédito codemandada se formalizó el 30 de marzo de 2007. Según la estipulación cuarta del contrato litigioso, es decir el de 30 de agosto de 2009, la vivienda debía terminarse «aproximadamente en el mes de diciembre de 2008». Según la estipulación quinta, «la fecha estipulada para la finalización de las obras se entiende para la terminación del edificio y la solicitud de la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad al ayuntamiento». En la estipulación octava se dispuso que «si por cualquier circunstancia la construcción no se llevara a cabo, salvo por caso de fuerza mayor que impida el natural desenvolvimiento de la construcción, la parte concedente queda obligada a devolver íntegras las cantidades entregadas hasta la fecha más el seis por ciento (6%) anual de intereses».

Con fecha 30 de julio de 2010 el Sr. Rubén demandó a la promotora y a «La Caixa» en ejercicio acumulado de una acción resolutoria de contrato fundada en el art. 1124 CC y en el art. 3 de la Ley 57/1968 , por incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega efectiva de la vivienda en plazo, y de una acción de condena a devolver las cantidades anticipadas a cuenta del precio (62.868 euros) más intereses pactados al tipo del 6% anual (5.972,46 euros) y al pago de una indemnización por importe de 31.434 euros, en concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento, más intereses legales de ambas cantidades desde la fecha de interposición de la demanda. En síntesis, fundaba sus pretensiones frente a Inversiones Yprom Arliva S.L. en el incumplimiento por la promotora de su obligación de hacer entrega efectiva de la vivienda y anejos en plazo, alegando al respecto la situación administrativa de la vivienda (en cuanto que la promotora ni siquiera había solicitado la oportuna licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad una vez que se expidió por la dirección facultativa el certificado de final de obra), el estado de finalización de la obra (por la existencia de importantes defectos de acabado con respecto a la memoria de calidades y la constatación de graves desperfectos como humedades y grietas en zonas comunes y privativas), la iliquidez de la promotora, la situación registral de la vivienda y la carga hipotecaria existente (por estar gravada con una hipoteca por importe superior a las cantidades adeudadas, lo que para el demandante implicaba un importante sobrecoste que no estaba dispuesto a asumir, pese a la insistencia en tal sentido de «La Caixa») y, por lo que ahora nos interesa en cuanto a la reclamación frente a la entidad bancaria, al amparo del art. 1.2 Ley 57/1968 , su responsabilidad subsidiaria por «el incumplimiento por la promotora- constructora y La Caixa de la obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta...a través de la suscripción de un contrato de seguro, aval bancario y cuenta destinada a estos efectos».

La promotora fue declarada en rebeldía. Por su parte «La Caixa» se opuso a la demanda alegando, en síntesis, su completa ajenidad a la relación contractual entre las otras partes, careciendo por tanto de legitimación pasiva frente al demandante comprador, que ninguna responsabilidad podía derivarse para ella del pretendido incumplimiento contractual de la promotora y, en lo que interesa para resolver este recurso, que el promotor no había abierto en la citada entidad la cuenta especial legalmente exigida, habiéndose ingresado las sumas anticipadas «en una cuenta titularidad de la promotora que no reunía las condiciones de la cuenta especial de la Ley 57/1968, sino en un depósito utilizado por la codemandada en su actividad para pagos, descuentos, abonos de toda índole, etc», de todo lo cual se había encargado de informar puntualmente al comprador. Destacaba, además, que el préstamo a la construcción era posterior a las entregas a cuenta y que no tenía por qué saber a qué concepto correspondían los cheques bancarios entregados por la promotora en 2006.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda respecto de la promotora, declarando resuelto el contrato y condenando a devolver las sumas anticipadas más los intereses pactados desde la fecha de interposición de la demanda, y absolvió a la entidad bancaria. Con respecto a la promotora declaró probado que había incumplido su obligación de entrega efectiva dado que la construcción no se encontraba finalizada y en disposición de ser entregada en la fecha pactada por carecer de las preceptivas licencias y cédulas municipales, que la promotora ni tan siquiera se había molestado en solicitar una vez certificado el final de obra. En todo caso, la suma anticipada objeto de devolución solo podía devengar los intereses pactados (al tipo del 6% anual), y ello en concepto de cláusula penal (estipulación octava) cuya aplicación excluía tanto los intereses legales, también pedidos desde la interposición de la demanda, como la indemnización de daños y perjuicios igualmente solicitada. Con respecto a la absolución de «La Caixa» argumentó, en síntesis, que esta se había limitado a financiar la construcción, sin llegar a recibir cantidades en una cuenta especial (con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor) ni a suscribir ninguna garantía de las citadas en el art. 1 de la Ley 57/1968 como contraprestación de las referidas entregas a cuenta.

La anterior sentencia fue recurrida en apelación por el demandante e impugnada por la entidad bancaria en cuanto a la decisión de no imponer al demandante las costas de la primera instancia. El tribunal de apelación, desestimando el recurso del demandante y estimando la impugnación de la entidad de crédito, revocó la sentencia apelada en el único sentido de imponer al demandante las costas causadas en primera instancia a «La Caixa». En lo que aquí interesa razona, en síntesis, que «La Caixa» había sido por completo ajena a la relación contractual entre comprador y promotora-vendedora; que había sido la promotora la que había ingresado los talones entregados por aquel a cuenta del precio en una cuenta de su titularidad que no era una cuenta especial en los términos exigidos por la Ley 57/1968; que nada se indicó en el contrato acerca de la obligación de ingresar los anticipos en una cuenta especial ni de la obligación de constituir aval o garantía respecto de las cantidades entregadas a cuenta; que la ajenidad de la entidad bancaria no quedaba alterada ni tan siquiera por su actuación, como mera intermediaria y una vez finalizada la obra, tendente a lograr el otorgamiento de la escritura, al ser esta una postura razonable dado su interés en virtud del crédito hipotecario que había concertado con la promotora; que el incumplimiento de la promotora de sus obligaciones contractuales no determinaba la responsabilidad de la entidad de crédito; y en definitiva, que ni tan siquiera podía fundarse dicha responsabilidad de «La Caixa» en el percibo de cantidades entregadas por el comprador a cuenta del precio, pues estas, como se dijo, no se habían ingresado en una cuenta especial, sino en una abierta por el promotor tanto para conceptos relacionados con la promoción como para conceptos que nada tenían ver con la misma (figurando cargos, por ejemplo, por conceptos como «compra en comercio, tarjeta Visa, transferencia alquiler de vivienda, etc.»).

Contra dicha sentencia el comprador demandante interpuso recurso de casación por interés casacional, al amparo del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC.

Doctrina jurisprudencial aplicable:

Sobre la cuestión jurídica que plantea el presente recurso esta sala ha fijado y reiterado, en sus sentencias 733/2015, de 21 de diciembre, 142/2016, de 9 de marzo, y 174/2016, de 17 de marzo, la siguiente doctrina jurisprudencial: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Resuelta, pues, la disparidad entre las Audiencia Provinciales, lo que hay que decidir a continuación es si la sentencia recurrida se opone o no a la doctrina jurisprudencial de esta sala.

La respuesta debe ser negativa, lo que comporta la desestimación del recurso, por las siguientes razones:

1.ª) Los hechos probados en el presente litigio son muy diferentes de los que justifican la referida doctrina jurisprudencial en las sentencias citadas. Así, en el caso aquí examinado no solo se omitió cualquier referencia a la Ley 57/1968 o a la obligación de garantizar las cantidades anticipadas tanto en los tres contratos de 2006 como en el contrato litigioso de 2009, sino que, además, el hoy recurrente en su demanda, omitió cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir, siendo así que el ámbito de aplicación de la Ley 57/1968 es el de las viviendas «destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial» y en la jurisprudencia de esta sala es una constante la de excluir del ámbito de protección de la Ley 57/1968 las compras especulativas o realizadas para revender (sentencia 360/2016, de 1 de junio, con cita de las que conforman esta línea jurisprudencial). Si a lo anterior se une que en la propia demanda se explicaba el origen del contrato litigioso, sobre una sola vivienda, en tres contratos anteriores sobre otras tantas viviendas, de dos de los cuales las entregas a cuenta se aplicaron al contrato litigioso mientras que el restante se cedía a un tercero, la conclusión no puede ser otra que la exclusión del contrato litigioso del ámbito de protección de la Ley 57/1968.

2.ª) La anterior conclusión se refuerza por otros hechos probados en el presente litigio: de un lado, que cuando «La Caixa» recibió los cheques bancarios de la promotora, aún no había concedido a esta el préstamo a la construcción para la promoción de que se trata; y de otro, que el contrato base de la reclamación del hoy recurrente se celebró el 30 de agosto de 2009 pero indicando como fecha aproximada para la entrega de la vivienda el mes de diciembre de 2008 (estipulación cuarta), es decir, una fecha muy anterior a la del propio contrato litigioso, lo que por sí solo desvirtúa la aplicación de la Ley 57/1968, cuya finalidad es proteger a los compradores, garantizándoles la devolución de las cantidades anticipadas, una vez «expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubieren tenido lugar».

3.ª) Ese conjunto de hechos probados determina que deba considerarse correcta la sentencia recurrida cuando desestima el recurso de apelación del demandante por la completa ajenidad de la entidad de crédito demandada a las relaciones negociales entre aquel y la promotora codemandada, por otra parte nunca suficientemente explicadas, porque, ciertamente, el que la entidad de crédito tuviera conocimiento de que en la cuenta de la promotora se ingresaban algunas cantidades por compradores de viviendas a cuenta del precio, o el que intentara que el hoy recurrente se subrogara en el préstamo a la construcción, algo perfectamente explicable precisamente en la fase ya de entrega de las viviendas, no son elementos suficientes para declararle responsable con base en una doctrina jurisprudencial cuyo rigor para con las entidades de crédito debe tener como contrapartida que el comprador demandante se encuentre efectivamente comprendido en el ámbito de protección de la Ley 57/1968, sin descargar sobre la entidad de crédito las consecuencias perjudiciales del conjunto de sus relaciones negociales con el promotor.

Se desestima el recurso de casación.