Compraventa de vivienda en construcción. Conjunto residencial con piscinas comunitarias. Resolución por falta de licencia para las piscinas
SENTENCIA 612/2016, DE 7 DE OCTUBRE. RECURSO DE CASACION. NUM.: 1134/2014
ROJ: STS 4413/2016 - ECLI:ES:TS:2016:4413
Ponente Exmo. Sr. D. Francisco Marín Castán.
Materia: Compraventa de vivienda en construcción. Conjunto residencial con piscinas comunitarias. Resolución por falta de licencia para las piscinas. Inexistencia de interés casacional pues la jurisprudencia invocada carece de consecuencias para la decisión del recurso atendida la ratio decidendi de la sentencia impugnada. Acción de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento de obligaciones esenciales (falta de licencia de piscina) desestimada en la instancia al no considerarla una obligación esencial. La AP estima la demanda y resuelve el contrato por falta de licencia para las piscinas no solo al tiempo de haber manifestado su voluntad de resolver el contrato sino incluso al presentarse la demanda, siendo la piscina elemento incluido en diversas partes del contrato. Inadmisibilidad del recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial, por invocarse jurisprudencia meramente genérica sobre la no equiparación del mero retraso al incumplimiento y desconocerse la interpretación del contrato por el tribunal sentenciador y su ratio decidendi, la piscina estaba incluida en diversas partes del contrato, de tal forma que la falta de licencia era un incumplimiento resolutorio mantenido en el tiempo. Además la jurisprudencia de la Sala atribuye carácter esencial a las obligaciones contractuales del vendedor derivadas de la publicidad y de la memoria de calidades, entre ellas la entrega en condiciones de la piscina comunitaria de un conjunto residencial.
Resumen:
El 14 de abril de 2011 se presentó demanda interpuesta por D. Primitivo y su esposa, D.ª Gracia contra las mercantiles Inmecam S.A. y Proyectos Costa del Sol S.L. solicitando se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos:
«1) se declare resuelto el contrato de 11 de diciembre de 2006 entre D. Primitivo y esposa Dª Gracia, por una parte, e INMECAM, S.A. y PROYECTOS COSTA DEL SOL, S.L. por otra;
»2) se condene a INMECAM, S.A. y PROYECTOS COSTA DEL SOL, S.L:
»2.1) a estar y pasar por la anterior declaración;
»2.2) a devolver y pagar a D. Primitivo y a Dª Gracia, con expreso carácter solidario de la obligación, la cantidad de 172.451,22 €, correspondientes a 146.072,40 € de principal más 26.378,82 € de intereses al tipo de interés legal desde las fechas de pago de las cantidades anticipadas hasta la de esta demanda:
»2.3) a pagarles asimismo los intereses legales devengados por la cantidad total anterior de 172.451,22 € desde la interposición de la demanda hasta sentencia; así como los intereses procesales desde la sentencia hasta la completa satisfacción, al tipo de interés legal incrementado en dos puntos;
»2.3) y al pago de todas las costas del procedimiento».
Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Madrid, dando lugar a las actuaciones n.º 714/2011 de juicio ordinario, y emplazadas las demandadas, Inmecam S.A. se personó en las actuaciones formulando declinatoria por falta de competencia territorial que, tras oponerse la parte demandante, fue desestimada por auto de 28 de febrero de 2012 por haberse presentado fuera de plazo. La codemandada Proyectos Costa del Sol S.L. compareció y contestó a la demanda solicitando su desestimación con imposición de costas a la parte demandante.
Por diligencia de ordenación de 9 de abril de 2012 se tuvo por decaída a la codemandada Inmecam S.A. en el trámite de contestación a la demanda por haber transcurrido el plazo legal.
Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la magistrada- juez del mencionado juzgado dictó sentencia el 3 de septiembre de 2013 con el siguiente fallo:
«Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Sáez Ángulo en nombre y representación de D. Primitivo y Dña. Gracia frente a INMECAM, S.A. representada por la Procuradora Sra. López Cerezo y PROYECTO COSTA DEL SOL S.L. representada por la Procuradora Sra. Rueda Quintero debo:
»1.- Acordar y acuerdo no haber lugar a declarar resuelto el contrato de compraventa que vincula a las partes.
»2.- Absolver y absuelvo a las demandadas de las peticiones de condena formuladas frente a ellas en la demanda.
»3.- Condenar y condeno a la parte actora a abonar las costas procesales causadas».
Interpuesto por la parte demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el n.º 701/2013 de la Sección 18.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, esta dictó sentencia el 10 de febrero de 2014 con el siguiente fallo:
«ESTIMANDO el recurso planteado por D. Primitivo y Dña. Gracia representados por la Sra. Procuradora Dña. Elisa Sáez Angulo, contra Sentencia de fecha 3 de Septiembre de 2013 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid en autos de Juicio Ordinario nº 714/11 promovidos a instancia de la citada parte contra INHECAM SA representada por la Sra. Procuradora Dña. Begoña López Cerezo y contra PROYECTOS COSTA DEL SOL SL representada por la Sra. Procuradora Dña. Blanca Rueda Quintero, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución que queda sin efecto, y en su lugar, ESTIMANDO la demanda formulada por D. Primitivo y Dña. Gracia , DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a las codemandadas INHECAM SA y PROYECTOS COSTA DEL SOL SL a abonar a los actores la cantidad de 146.072,40 euros, cantidad a la que deberá añadirse la que importe los intereses legales de dicha suma, desde la fecha de 4 de Agosto de 2008, hasta su efectivo pago. Imponiendo las costas procesales generadas en la primera instancia a las partes codemandadas, sin que proceda especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta alzada. Con devolución del depósito constituido».
Contra la sentencia de segunda instancia la codemandada-apelada Proyectos Costa del Sol S.L. interpuso recurso de casación al amparo del art. 477.2-3.º LEC por interés casacional, articulado en un motivo único con la siguiente formulación:
«Se denuncia la infracción por aplicación indebida del artículo 1.124 del Código Civil, en relación a la facultad para resolver las obligaciones recíprocas, y las condiciones que han de concurrir para llevar a cabo esa resolución».
Recibidas las actuaciones en el TS y personadas ante la misma la codemandada-recurrente y la parte demandada, como recurrida, por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 27 de mayo de 2015, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia impugnada, con imposición de costas a la recurrente.
Doctrina jurisprudencial aplicable:
«el recurso debe ser desestimado por las razones siguientes:
1.a) El presente recurso incurre en la causa de inadmisión de falta de concurrencia de los requisitos precisos para la admisibilidad del recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial, pues la jurisprudencia invocada carece de consecuencias para la decisión del recurso atendida la ratio decidendi de la sentencia impugnada (sentencias 373/2015, de 26 de junio, [rec. 2694/2013], 503/2015, de 21 de septiembre [rec. 1940/2013], 248/2016, de 13 de abril [rec. 187/2014], y 308/2016, de 11 de mayo [rec. 686/2014], entre las más recientes). Esta causa de inadmisión es apreciable como razón para desestimar el recurso por el carácter provisorio del auto de admisión, cuya decisión respecto de la admisión del recurso está sujeta a un examen definitivo en la sentencia que lo resuelve (sentencias, 496/2015, de 10 de septiembre [1928/2013], 503/2013, de 21 de septiembre [rec. 1940/2013], y 627/2014, de 29 de octubre [rec. 1310/2012], entre las más recientes).
2.a) En efecto, el recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de oposición a la doctrina de esta sala, en tanto que va encaminado a la fijación de la doctrina que se estima correcta en contra del criterio de la sentencia recurrida, exige a la parte recurrente justificar que la decisión del tribunal sentenciador se opone a la jurisprudencia, lo que se traduce en la carga de plantear la controversia con pleno respeto a los hechos probados y a la interpretación del contrato por el tribunal sentenciador, elevada a la consideración de razón decisoria del fallo (salvo que esta interpretación se impugne a su vez en casación ateniéndose a los estrictos requisitos que exige la jurisprudencia de esta sala).
También exige, lógicamente, que la jurisprudencia invocada no sea meramente genérica, sino que guarde verdadera relación con el caso litigioso.
En este sentido, por ejemplo la reciente sentencia 71/2016, de 17 de febrero [rec. 1826/2013] ha recordado -en un asunto en el que en ambas instancias se había rechazado la acción resolutoria contractual de los compradores fundada, como en este caso, en el art. 1124 CC-, que si la razón decisoria de la sentencia recurrida se funda en una determinada interpretación del contrato para afirmar el carácter esencial del incumplimiento y, por tanto, de su trascendencia resolutoria, no es posible revocar esa decisión en casación a través de una formulación y fundamentación del recurso que se sustente en una interpretación diferente, pues constante doctrina de esta sala declara que la interpretación del contrato es función que corresponde al tribunal de instancia, de tal manera que, además de exigir la invocación como infringido de alguno o algunos de los preceptos que contienen las reglas de interpretación contractual –lo que no ha sido el caso-, su revisión solo será posible cuando la realizada por el tribunal sentenciador sea contraria a las normas legales, ilógica o arbitraria, sin que pueda instrumentarse el recurso de casación para conseguir una interpretación distinta, más favorable al recurrente, si la contenida en la sentencia es una de las posibles, ya que «el único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por todo ello, salvo en estos casos, debe prevalecer el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud (entre las más recientes, sentencias 313/2015, de 21 de mayo [rec. 1856/2013], 303/2015, de 25 de junio [rec. 2868/2013], 410/2015, de 29 de junio [rec. 1246/2013], 71/2016, de 17 de febrero [rec. 1826/2013], 197/2016, de 30 de marzo [rec. 2303/2013], y 301/2016, de 5 de mayo [rec. 105/2014]).
3.a) El planteamiento del único motivo del presente recurso no se ajusta a esta doctrina en la medida en que la infracción normativa y jurisprudencial que se invoca solo resultaría posible si se partiera, como hace la recurrente, de una interpretación contractual distinta de aquella que sustenta la razón decisoria de la sentencia recurrida.
En este sentido, ya se ha dicho que el litigio ha versado sobre una acción resolutoria de los compradores de una vivienda en construcción, fundada en el art. 1124 CC, por haber incurrido la parte vendedora en varios incumplimientos que se consideraban esenciales, entre los cuales se destacaba la falta de entrega en plazo al carecer las piscinas comunitarias de licencia municipal, y que la sentencia recurrida estima dicha pretensión por entender que la falta de licencia municipal para el uso de las piscinas comunitarias constituye un incumplimiento esencial por tener entidad suficiente para frustrar las expectativas contractuales de los compradores. Esta conclusión se funda en el contenido del contrato y en su interpretación, al constatarse que la mención de las dos piscinas comunitarias (una de adultos y otra infantil) fue expresamente incluida en la memoria de calidades, en el anexo de características constructivas y en el apartado de exteriores y zonas comunes, lo que implica que su existencia y disfrute fue para los compradores determinante a la hora de manifestar su voluntad y, consecuentemente, que la falta de licencia municipal de la que dependía su uso constituía un verdadero incumplimiento resolutorio y no un mero retraso, habida cuenta, además, de que no se trató de una situación pasajera o temporal, pues la falta de licencia se mantuvo mucho tiempo después incluso de que las viviendas estuvieran acabadas y subsistía cuando se presentó la demanda.
4.a) Al marginarse la razón decisoria de la sentencia recurrida, las sentencias de esta sala que se citan carecen de relevancia alguna para la decisión del conflicto en los términos en que ha sido resuelto por la sentencia de apelación. Así, el primer bloque de sentencias contiene una doctrina genérica en torno a las exigencias de gravedad y esencialidad del incumplimiento resolutorio, de la que no resultan las infracciones que se dicen cometidas por la sentencia recurrida porque el recurso de casación por interés casacional exige superar formulaciones genéricas y comprobar si en este caso, en función de lo pactado y de sus circunstancias, cabía atribuir carácter esencial y transcendencia resolutoria a la falta de entrega de la licencia municipal sobre las piscinas comunitarias para, así, considerar grave y esencialmente incumplida la obligación de entrega de los inmuebles objeto de compraventa. Y también el segundo bloque de sentencias es igualmente irrelevante, por referirse a la doctrina que excluye las consecuencias resolutorias en casos de mero retraso, o bien al incumplimiento de una prestación accesoria. En definitiva, la sentencia recurrida en ningún caso contradice la jurisprudencia equiparando el mero retraso en la entrega a un incumplimiento del contrato con trascendencia resolutoria, sino que, centrándose en la falta de legalización de las piscinas del conjunto residencial no solo cuando los compradores manifestaron su voluntad de resolver el contrato sino incluso en la fecha de presentación de la demanda, considera que tal omisión supuso un incumplimiento del contrato que justificaba su resolución por los compradores en virtud del propio contenido contractual. En consecuencia, la única forma de justificar el interés casacional habría consistido en invocar una doctrina jurisprudencial específica sobre las piscinas de los conjuntos residenciales como elementos integrantes del objeto del contrato cuando se compra una vivienda integrada en uno de esos conjuntos, y entonces la parte recurrente habría tenido que superar la dificultad de que no solo las sentencias de esta sala citadas por la parte recurrida en su escrito de oposición sino también otras posteriores como las sentencias 381/2011, de 30 de mayo, y 137/2013, de 28 de febrero (que a su vez cita las de 29 de septiembre de 2004 y 15 de marzo de 2010), sí atribuyen carácter esencial a las obligaciones contractuales del vendedor derivadas de la publicidad y de la memoria de calidades, entre ellas la entrega en condiciones de la piscina comunitaria de un conjunto residencial».
Se desestima el recurso de casación.