Seminario de Derecho Registral 7 de septiembre de 2016. Casos resueltos.
CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
Madrid, 7/09/16
CASO 1.- CANCELACIÓN CON CONDONACIÓN PARCIAL DE DEUDA.- El deudor, una cooperativa, reconoce que el saldo deudor derivado del préstamo que grava la finca es de SESENTA Y CUATRO MIL CUARENTA Y CUATRO EUROS CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS, las partes dan por vencido anticipadamente el crédito siendo por tanto dicha cantidad líquida, vencida y exigible y que por parte del deudor pretende hacer el pago de la misma, pero al no tener liquidez suficiente para verificar la misma, efectúa el pago de la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL EUROS, dándole SAREB carta de pago y finiquito por el resto de la deuda, en la forma más amplia que quepa en derecho. El medio de pago utilizado ha sido CHEQUE BANCARIO, copia del cual se une a la escritura.
SAREB, según interviene, reconoce haber recibido de la citada parte deudora, la cantidad indicada anteriormente, importe de la deuda correspondiente al préstamo del que responde esta finca, después de la extinción del crédito asumida por la entidad acreedora, por lo que otorga carta de pago del citado préstamo y CANCELA TOTALMENTE la hipoteca que grava la finca. La responsabilidad hipotecaria de la finca por capital es de 92.400 €. Se plantea la inscribilidad de la cancelación.
Se plantea el tema en primer lugar desde el punto de vista fiscal. Se comenta que aunque en un primer momento la Dirección General de Tributos consideró que debía liquidarse como donación cuando el deudor fuera persona física, posteriormente tuvo que cambiar de postura. No se condonaba algo que se fuera a cobrar en algún momento y políticamente, además, resultaba inadmisible debido a la situación de crisis. No solo se perdía la vivienda sino que además se pretendía liquidar al deudor la donación.
Desde el punto de vista registral se comenta el problema de las facultades de los apoderados. Hay acuerdo en que cuando se trata de hipotecas a favor de la SAREB se está admitiendo. En otro caso el tema de la suficiencia de poder para condonar dependerá de cómo haya hecho la reseña el Notario. Se entiende que el poder “para cancelar y realizar los demás actos comprendidos en esta escritura” es suficiente. Más dudoso “para cancelar y dar carta de pago”.
CASO 2.- INCORPORACIÓN DE LA FIPER A LA ESCRITURA. Se plantea si es necesario incorporar la FIPER a la escritura de hipoteca o basta con que el notario diga que se ha puesto a disposición del deudor con antelación suficiente y que no hay divergencias entre la oferta vinculante y la escritura conforme al art. 30.3ª) Orden EHA 2899/2011.
La DGRN en sus resoluciones solo pide que el Notario diga que se han cumplido los requisitos de transparencia, más o menos rigurosos según los distintos supuestos (así en RRDGRN de 12 marzo 2015 y 9 marzo 2016). Es el Colegio el que va más allá y en las aclaraciones al informe sobre calificación registral de los intereses moratorios tras la STS de 23/12/2015, interpreta que el control registral supone la comprobación de la concordancia entre lo pactado en la escritura y el contenido de la FIPRE, FIPER u oferta vinculante.
La FIPER no suele ser con valor de oferta vinculante. Solo tras la tasación de la finca y el estudio de la concreta situación patrimonial del deudor, la entidad bancaria realiza la oferta vinculante. Se comenta la posibilidad de que haya existido una negociación en puntos concretos tras la oferta, que haya habido más de una, que no son documentos fehacientes… en definitiva, el peligro de hacer depender la validez del contrato, nada menos en un tema de consentimiento cuya falta no es subsanable pues su ausencia implica la denegación de la escritura y por tanto la pérdida de prioridad siendo necesario un nuevo consentimiento.
Ello conduce a entender que es el deudor el que en su momento debe hacer valer una posible discrepancia entre lo ofertado y lo que pactó. Se pone el ejemplo de la prevalencia de la publicidad de un folleto incluso con independencia de la FIPER y de la oferta vinculante. Frente a ello está la advertencia del peligro de una potencial responsabilidad patrimonial del registrador si pasados los años se considera que debía haber exigido los requisitos de transparencia y haber comprobado la concordancia entre el contenido de la oferta y el de la escritura.
CASO 3.- CONCURSO: HIPOTECA: EJECUCIÓN. CERTIFICACIÓN DE CARGAS. Se solicita por mandamiento certificación de cargas en ejecución hipotecaria sobre 16 fincas. Está practicada anotación de declaración de concurso del deudor hipotecario (una sociedad anónima). En el Registro Público Concursal aparece concluido el concurso “por inexistencia de masa activa” de dicha sociedad. Del FLEI resulta en liquidación: “extinguida”. Entiendo que dichas resoluciones son firmes y que conforme a la RDGRN de 27/6/2016 puedo expedir la certificación. Algunos aprovechamientos urbanísticos correspondientes a las fincas ejecutadas constan inscritos a favor de sociedad cooperativa también en concurso. Se notificaría la expedición de la certificación a la misma y al Juzgado de lo Mercantil. ¿Es correcto?
Se entiende que sí. El Juzgado de lo Mercantil ha tenido conocimiento de la existencia de tales fincas al ordenar la anotación de declaración de concurso. Es posible que no haya considerado dentro de la masa tales bienes por causa del privilegio especial.
Asimismo se considera necesaria la realización de las notificaciones a los terceros poseedores, incluida la sociedad en concurso y del Juzgado de lo Mercantil ante el cual se sigue el procedimiento.
CASO 4.- RESOLUCIONES DESESTIMATORIAS DE LA DGRN POR RECURSO EXTEMPORÁNEO.- Se plantea desde qué momento se cuentan los dos meses del artículo 327 de la LH, para poder despachar los documentos posteriores, dado que la DGRN no publica dichas resoluciones en el BOE.
Se propone como solución tomar como fecha la última de las notificaciones de la resolución (al registrador y al particular, dato este segundo que habría que consultar a la DGRN).
Madrid, 7 de setiembre de 2016
Marta Cavero Gómez (ponente)
Ana Solchaga López de Silanes
Sonia Morato González
Carlos Ballugera Gómez (editor)