Seminario de Derecho Registral 30 de noviembre de 2016. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid,  30/11/16

CASO 1.- FINCAS VINCULADAS. Con posterioridad a la constitución del régimen de propiedad horizontal de un edificio de viviendas y garajes, se asignaron a algunas de esas viviendas, como “anejos” de ellas, ciertas plazas de garaje de otra edificación.

Sobre una de esas plazas de garaje aneja se presentó mandamiento de embargo, cuyo despacho fue suspendido ya que, precisamente, al ser anejo de una vivienda, sólo podría ser embargada juntamente con ésta.

Vigente la prórroga del asiento de presentación del embargo se presenta escritura de compra de la vivienda y de la plaza de garaje anejo. En las notas simples que se incorporan a la escritura consta expresamente que la vivienda tiene como anejo la plaza de garaje y que ésta es anejo de aquélla. En la nota simple de la plaza de garaje figura, además, la presentación del mandamiento de embargo y la incidencia de suspensión con el motivo de ésta. La calificación y despacho de la escritura de compra están pendientes del mandamiento de embargo.

Cuestiones:

1.- Si se subsana el mandamiento de embargo por haberse practicado diligencia de embargo de la vivienda, ¿puede entenderse que el mandamiento, que sólo figura presentado respecto de la plaza de garaje, gana prioridad también respecto de la vivienda, por delante de la compra? En cierto modo ya se ha considerado así al suspender la calificación y despacho de la compraventa.

2.- A tal efecto, ¿será indiferente la fecha de la diligencia de embargo de la vivienda?

3.- Para casos futuros, con el fin de evitar problemas de prioridad, ¿sería prudente practicar el asiento de presentación del mandamiento de embargo respecto de ambas fincas, vivienda y garaje, aunque el mandamiento se refiera solamente a una de ellas?

Unánimemente se señala que el asiento de presentación no se puede rectificar con eficacia retroactiva, además, durante todo este tiempo la publicidad de la vivienda se ha dado sin referencia alguna al embargo. Se requiere una nueva diligencia de embargo para la vivienda, la cual tendrá la prioridad derivada de la presentación del pertinente mandamiento en el Registro.

Desde un punto de vista de técnica registral, se ponen de manifiesto las diversas situaciones que pueden presentar la vinculación ob rem en los folios registrales, Siendo una de las más prácticas el cierre del folio de una de las vinculadas, cuya titularidad va a venir determinada por el dominio de la otra finca. De esta forma todas las vicisitudes se reflejarían en un único historial registral.

CASO 2.- VINCULACIÓN “OB REM”. Consta inscrita en la 1ª de una finca lo siguiente ¨a esta vivienda le es anejo una cuarta parte indivisa del garaje nº 163 de esta división horizontal equivalente a una plaza de garaje”.

En la inscripción 5ª de la finca, en la descripción se deja de arrastrar la plaza de garaje aneja. Sin embargo, en esta inscripción por la que se transmitió el dominio de la finca a favor de los actuales titulares se transmitieron conjuntamente ambas fincas, la vivienda y la finca aneja plaza de garaje.

En la inscripción 6ª se hipotecó la vivienda sin hacerse mención a que se hipotecaba conjuntamente con el garaje. Consta extendida al margen de la hipoteca, nota de haberse iniciado el procedimiento de los artículos 681 y ss. de la LEC.

Se presenta testimonio del decreto de adjudicación en el que se refiere únicamente a la adjudicación de la vivienda. ¿Cómo se podría subsanar la falta de adjudicación de la plaza de garaje? ¿Podría el juez adjudicar además la plaza de garaje?

Examinado el historial registral de ambas fincas, se observa que en la inscripción primera de la vivienda ya constaba la vinculación, y si bien no se tiene en este momento el título de constitución de hipoteca, así saldría reflejado en la nota simple de la finca, aunque en la descripción posterior en un asiento de la misma finca, se omitiese por error dicha vinculación. Pero sin haberse producido ningún cambio en la propiedad horizontal.

Por lo que se estima que podría reflejarse la adjudicación en el folio de la vivienda en cuya inscripción primera ya consta la vinculación y de cara al futuro reflejar debidamente en los garajes la vinculación.

CASO 3.- EMBARGO SOBRE ENTIDAD ABSORBIDA. Posibilidad de anotar un embargo en procedimiento seguido contra entidad que fue absorbida por la actual titular registral.

La DGRN ha tenido ocasión de pronunciarse recientemente sobre supuestos registrales consecuencia de fusiones de empresas, como es el caso de la prórroga de la anotación preventiva de embargo, estimando que no habría problemas para practicarlo, ya que en tal caso el embargo estaba a favor de la sociedad absorbida y corresponde al juez apreciar la sucesión procesal del demandante.

Pero en este caso se trata del principio de tracto sucesivo, la titular registral es otra en el momento de presentación del mandamiento, y es contra ella contra la que debe dirigirse el procedimiento para que pueda practicarse la anotación de embargo.

CASO 4.- PARCELACIÓN. Una finca rústica consta inscrita a favor de 12 herederos 8 hijos de los causantes y 3 nietos por herencias respectivamente de su padre y abuelo y de su hermano y tío. En la inscripción 6ª, 9 hermanos adquirieron 1/9 parte indivisa cada uno de ellos de la finca. En la inscripción 7ª, por fallecimiento de uno de los hermanos heredan 8 de los hermanos 1/8 de 1/9 cada uno de ellos y 3 sobrinos del causante 1/8 de 1/9 por terceras partes indivisas.

Constan presentadas: Escritura por la que 8 de los hermanos titulares registrales transmiten cada uno de ellos la 1/8 parte de 1/9 parte indivisa que adquirieron por herencia de su hermano en la inscripción 7ª a un tercero. Esta escritura se presentó telemáticamente, caducó el asiento y se ha renovado.

Escritura por la que los 3 sobrinos venden a 7 de sus tíos la 1/8 parte de 1/9 parte que adquirieron en la inscripción 7ª. Esta escritura se presentó telemáticamente sin que haya sido renovada la presentación.

Escritura por la que los 7 tíos venden la participación que adquieren de sus sobrinos a las mismas personas a las que les transmitieron la participación que habían adquirido por herencia de su hermano en la inscripción 7ª. Esta escritura también se presentó telemáticamente caducó el asiento de presentación y no ha sido renovado.

El resultado de las 3 escrituras si se inscriben sería que la finca que pertenecería a 9 personas por partes iguales, a 8 hermanos que adquirieron por herencia y a otra persona que compra 1/9 parte indivisa para su sociedad conyugal.

La finca es una rústica de 61 áreas y que linda con vía pecuaria por el sur y por el este. ¿Existen indicios suficientes para iniciar el procedimiento del artículo 79 RD 1093/1997 o tratándose de la transmisión de dos cuotas indivisas a favor de las mismas personas no habría indicios suficientes?

¿En caso de que el Ayuntamiento contestase indicando la existencia de parcelación ilegal pero no acordase en el plazo de 4 meses prohibición de disponer, podría practicarse la inscripción? ¿Puede remitirse al Ayuntamiento copia de las escrituras presentadas telemáticamente cuyos asientos hayan caducado?

RDGRN de 5 de octubre de 2016 – BOE 21 de octubre de 2016 dice que "En el caso particular de este expediente, en el que como se ha expuesto, se trata de una venta de cuota indivisa de finca rústica, sin formalizarse jurídicamente la asignación expresa de uso individualizado, otorgada posteriormente a otra venta de cuota de la misma finca, ciertamente no estamos, en principio, ante uno de los supuestos en el que la legislación sustantiva aplicable, en este caso la valenciana, presume la existencia de actos parcelatorios, a falta de actos materiales de división o segregación, concretamente, en el apartado tercero letra b del citado artículo 230, al referirse a «(…) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varios titulares, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de esta ley (…)».

Ello no permite deducir, sin embargo, que no puedan apreciarse, del conjunto de datos del expediente, la existencia de elementos, de carácter no ya jurídico, sino fáctico, que puedan justificar las dudas fundadas a las que se refiere el citado artículo 79 y que permiten iniciar las actuaciones a que se refiere, dejando la decisión sobre el fondo, en última instancia, al órgano administrativo y con las garantías propias del procedimiento administrativo.

De entender de otro modo la actuación a seguir por el registrador, supondría dejar a su criterio la calificación urbanística del acto de parcelación, aún sin actos jurídicos de división o segregación, obligándole a valorar distintos elementos fácticos, muchos de ellos inapreciables en el marco de la calificación registral, al margen, además, de las garantías propias del ámbito procedimental correspondiente a la naturaleza del acto y del sistema competencial existente en nuestro ordenamiento –artículo 61 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana–.

Por lo que, salvo los casos en que, conforme a la legislación aplicable, resulte expresamente exigida la licencia, por tratarse de actos jurídicos de división o segregación, o actos contemplados por norma legal como reveladores de parcelación, el registrador debe limitar su actuación al marco procedimental del artículo 79 del Real Decreto de 1093/1997, siempre y cuando pueda justificar debidamente, con los medios de calificación de que dispone, la existencia de elementos indiciarios de la existencia de parcelación urbanística.

Pues, como ha señalado este Centro Directivo, con cita de la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, de 17 de marzo de 2011, cuya clara definición traemos aquí, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población.

Es evidente entonces que la apreciación de existencia de estos actos materiales o jurídicos, reveladores de parcelación ilegal es cuestión controvertida, difícilmente conciliable, en su calificación definitiva, con el reducido marco probatorio que habilita el procedimiento registral."

Se señala que los vendedores son ya titulares de una novena parte indivisa, van a transmitir la participación íntegra cuyo dominio ostentan, por lo que no se aprecia la existencia de una parcelación ilegal. Sin perjuicio de la conveniencia de que se notifique al Ayuntamiento.

CASO 5.- VINCULACIÓN "OB REM". ¿Es inscribible una vinculación ob rem de dos locales comerciales que pertenecen a dos propiedades horizontales distintas pero colindantes? Los dos pertenecen a la misma sociedad y dicen que la causa es que se va a desarrollar en los mismos una única actividad económica –minitrasteros- y que como existe una causa económica y una unidad de destino que justifica su conexión no quieren que se puedan enajenar por separado. A continuación, los hipotecan, sin distribuir la responsabilidad entre ellos, como si fueran una unidad... ¿Es necesario pedir autorización de las Juntas de Propietarios si los Estatutos no dicen nada al respecto? La Resolución JUS/1659/2014, de 2 de julio, de Cataluña considera que la vinculación ob rem establecida entre los locales objeto del contrato de compraventa, con la finalidad de que sólo se pudieran transmitir conjuntamente, constituye una limitación a la libre disposición de los mismos que los propietarios de los elementos privativos pueden imponer en ejercicio de sus facultades dominicales [artículo 553-37.1 CCCat], sin que sea necesario el consentimiento de las juntas de propietarios de los respectivos edificios, a los que no afecta ni perjudica esta limitación. Y en este Seminario en el año 2011 se entendió para un caso similar que no era necesario el acuerdo de las Juntas de Propietarios, salvo que así los exijan los respectivos estatutos o afecte a algún elemento común de las propiedades horizontales como, por ejemplo, un muro de separación. En la escritura nada dicen de si afecta o no a elementos comunes. En caso de que sea inscribible ¿cuál es el asiento a practicar?

La DGRN ya admitió, aunque se trate de propiedades horizontales distintas, la posibilidad de vinculación. No se estima necesaria la autorización de la Junta de propietarios, subsistiendo las cuotas como independientes.

En cuanto al asiento a practicar, en el sentido indicado anteriormente, una de las posibilidades es la de inscribir la vinculación de una de las fincas a la otra, de forma que sea titular de esa finca, el que en cada momento lo sea titular de la otra. Y todo el historial registral conjunto se seguiría en la otra finca. Puede verse la resolución de 16 febrero 2016.

CASO 6.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. Se plantea qué licencias son exigibles para la inscripción de una declaración de obra nueva de una estación de servicio o gasolinera, en particular si hace falta licencia de actividad u otra semejante (art. 28 TRLS).

En estos casos el Ayuntamiento expide licencia de uso industrial. Sobre esta materia existe además un reciente trabajo por Manuel Matas, Registrador de la Propiedad de San Fernando, con el título ¨Esquema de aplicación del artículo 28. 4 de la Ley del Suelo¨. La parte del trabajo relativa a esta materia puede verse a partir de su pg. 11: “Actividades clasificadas (granjas, gasolineras,…), :la normativa aplicable es además de las Directivas 2006/123/CE y Directiva 2010/75/UE, la Ley 27/2006, de 18 de julio, por la que se regulan los derechos de acceso a la información, de participación pública y de acceso a la justicia en materia de medio ambiente; la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de calidad del aire y protección de la atmósfera; la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad; la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados; la Ley 16/2002, de 1 de julio; la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental; el Real Decreto 815/2013, de 18 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de emisiones industriales y de desarrollo de la Ley 16/2002, de 1 de julio. Si bien, la licencia o autorización se regulará por norma autonómica, sobre la base de la anterior normativa básica de medio ambiente [...]

CASO 7.- CANCELACIÓN DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. La resolución de 19 octubre 2016 dice que “Pues bien esa nulidad de una cláusula hipotecaria por abusividad y la consecuencia de que deba tenerse por no puesta, se aplica a todos los préstamos hipotecarios vigentes independientemente del momento de su firma y de si efectivamente se ha hecho uso de esa cláusula, incluso si la hipoteca se ha inscrito en el registro de la propiedad”.

Eso quiere decir que las cláusulas abusivas de intereses de demora inscritas y declaradas nulas por la STS 3 junio 2016 no sólo han dejado de estar bajo la salvaguardia de los tribunales y la presunción de legitimidad del art. 38 LH sino que han sido objeto de una censura expresa de la máxima intensidad, ya que han sido declaradas nulas de pleno derecho y frente a todos. La cuestión es si esa censura implica la necesidad de cancelar la cláusula abusiva de intereses de demora de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

El proponente del caso insiste en la gravedad de la situación, que afecta a millones de hipotecas inscritas, recuerda la existencia de ese pronunciamiento expreso de la DGRN y también la obligación de los bancos de eliminar las cláusulas abusivas de los contratos, por lo que estos predisponentes deberían tomar la iniciativa en la eliminación de esas cláusulas.

Sin embargo, los asistentes entienden que no cabe la actuación del registrador para cancelar las cláusulas abusivas porque no existe una disposición expresa en ese sentido y hasta que eso no ocurra no pueden actuar por su cuenta.

El proponente del caso insiste en que esa actuación es obligada conforme a la indicada resolución de 19 octubre 2016 y la de 1 octubre 2010 cuando se pida una certificación sobre la finca o se solicite alguna operación sobre el folio registral de la hipoteca inscrita con las cláusulas abusivas[1].

Madrid, 30 de noviembre de 2016

Ana Solchaga López de Silanes (ponente)

Marta Cavero Gómez

Sonia Morato González

Carlos Ballugera Gómez (editor)