Seminario de Derecho Registral 25 de mayo de 2016. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid, 25/05/16

CASO 1.- DIVISIÓN HORIZONTAL SOBRE FINCA ANTIGUA. Se presenta escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal de un edificio ya inscrito. En la inscripción 26ª de la finca fechada en 1930 se inscribe la edificación de una casa en construcción que constará de 6 plantas. A partir de la inscripción 31ª fechada en 1931 consta como casa de seis plantas y desaparece la referencia “casa en construcción”.

En la escritura dividen la casa horizontalmente en 24 elementos, distribuidos en 6 plantas. Se inserta una certificación catastral de la que resulta como año de construcción 1930 y en la que se reflejan 6 plantas pero en cambio el número de elementos no coincide con los de la escritura.

Las resoluciones de la DG de 17 de octubre de 2014 y 13 de julio de 2015, centrándose en la distinción entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal, concluyen para los casos concretos que al no crearse nuevos espacios de suelo objeto de propiedad separada ni constituirse un complejo inmobiliario no está justificada la exigencia de licencia. Pero ninguno de los casos es idéntico a este. ¿Es necesaria la autorización administrativa a que se refiere el artículo 10.3 de la LPH para inscribir la división horizontal?

Si bien algunos compañeros pusieron de manifiesto que la casa ya existe desde 1930, y que el tenor literal del artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, al exigir autorización administrativa, se refiere a los complejos inmobiliarios, la mayoría estimó que en este caso es pertinente exigir licencia puesto que en la certificación catastral sólo constan 19 elementos y ahora se divide horizontalmente en 24 entidades. Cuestión distinta sería si los 24 elementos constasen ya en la descripción de la obra nueva en el Registro, o se acreditase la antigüedad de los veinticuatro, por ejemplo, mediante recibo catastral individualizado de más de cuatro años de antigüedad.

Al hilo de esta cuestión se plantea si sería válida un acta de notoriedad de fecha anterior en más de cuatro años a la presentación en el Registro sobre el hecho de la división de un piso o local, para acreditarlo. Se entiende que no: la doctrina de la DGRN sobre la relevación de licencias de obra o división por antigüedad requiere además un plus de publicidad que implique que pueda conocerse por cualquiera o que haya tenido conocimiento del hecho la autoridad. 

CASO 2.- EXPRESIÓN MANUSCRITA. En una hipoteca de Bankia, aunque no se ha pactado ninguna cláusula suelo, en las advertencias finales el Notario hace la siguiente:

“c) Que no se han establecido límites a la variación del tipo de interés entre las partes, pues el superior pactado lo es solo a efectos de terceros y en particular advierto que no existen cláusulas “suelo” o <<techo>>”.

Sin embargo, al final de la escritura hay una expresión manuscrita del deudor que dice lo siguiente: “Yo, doña... con D.N.I... manifiesto que soy conocedor de que mi préstamo hipotecario al ser el tipo de interés variable nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo de cero, consintiendo en dicho hecho”. Se plantea si debe hacerse referencia en la inscripción a dicha expresión manuscrita a pesar de no haberse pactado realmente ninguna cláusula de ese tipo en la escritura.

La mayoría entendió que no procede reflejarla en el asiento puesto que no hay cláusula suelo. La expresión manuscrita forma parte de los tratos preliminares que se ubican en la fase precontractual del negocio, en el sentido de que supone la constancia del cumplimiento de uno de los requisitos u obligaciones de información previa al contrato a cargo del predisponente, pero no habiéndose pactado finalmente la cláusula suelo, no procede su reflejo.

De hecho, la mayoría de los compañeros, no la refleja en el asiento al practicar la inscripción, sin perjuicio de comprobar su incorporación a la escritura o manifestación notarial de que ha tenido lugar, cuando es necesaria. Vid. resolución de 8 octubre 2015[1].

CASO 3.- SUBSANACIÓN. Presentada una escritura de préstamo hipotecario concedido a un consumidor se puso nota de calificación por ser el tipo de interés de demora abusivo (19%). En la cláusula de constitución de hipoteca se garantizaban intereses de demora por la cantidad como máximo de 20.140 euros, sin especificar tipo máximo ni anualidades. Dicha cantidad es el equivalente de un año al tipo del 19%.

Ahora se subsana con la siguiente diligencia:

“Diligencia de subsanación.- Referida a la escritura número… de mi protocolo, otorgada el día... yo (nombre del notario) ... hago constar que al redactar dicha escritura se cometieron varios errores involuntarios en su transcripción, por lo que por la presente diligencia y en virtud del artículo 153 del Reglamento Notarial, yo el Notario autorizante, procedo a subsanar en el sentido de:

“Donde dice: “Intereses de demora... (transcribe la cláusula de interés de demora del 19%) debería decir: “Intereses de demora... (transcribe la cláusula de interés de demora con una nueva redacción diciendo que es el equivalente a tres veces el tipo de interés legal del dinero, que en el momento de otorgarse la escritura es del 9%, pues el tipo de interés legal del dinero es en 2016 del 3%).

“Y donde dice: “… por la cantidad, como máximo, de 20.140 euros en concepto de intereses de mora... debería decir: “... por la cantidad, como máximo de 9.540 euros en concepto de intereses de mora...”

Se plantea si se puede subsanar la escritura en el sentido indicado mediante una diligencia del 153 RN, sin que consientan ni el banco ni el deudor.

Unánimemente se señala que es necesario el consentimiento del acreedor y del deudor, no siendo medio hábil de subsanación el acta del artículo 153 del Reglamento Notarial ya que se está alterando sustancialmente el contenido de la escritura. Mientras que el ámbito del artículo 153 se circunscribe a los errores materiales, omisiones y defectos de forma de los documentos notariales.

CASO 4.- PROHIBICIÓN DE DISPONER EN PROCEDIMIENTO PENAL. Presentado en el Registro TESTIMONIO DE DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS en ejecución de una hipoteca inscrita en el año 2006 y a cuyo margen consta la expedición de certificación de cargas con fecha 18 de abril de 2011. Con fecha 2 de diciembre de 2011 se anotó prohibición de disponer ordenada por el Juzgado de Instrucción nº 5 de Madrid, prorrogada el 30 de noviembre de 2015. Se plantea si cabe inscribir la adjudicación y cancelar la anotación (artículo 145 del RH), inscribir pero arrastrar la adjudicación hasta que ordene la cancelación el Juzgado de Instrucción o no inscribir de acuerdo con la RDGRN de 28/01/2016.

La citada Resolución de 28 de enero del 2016, pone de manifiesto que no cabe someter a todas las prohibiciones de disponer a un solo y único régimen jurídico, pues su regulación y finalidad no son unitarias. Por ello es preciso distinguir entre las voluntarias y las administrativas y judiciales, y entre estas, las decretadas en procedimientos civiles y penales.

Señala el Centro Directivo que no cabe duda que tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las administrativas existe un cierto componente de orden público que no puede ser pasado por alto pues la seguridad económica de los particulares no debe prevalecer sobre superiores intereses de los ciudadanos como pueden ser los penales o urbanísticos. En el trasfondo del nuevo planteamiento está la nueva concepción legal del comiso. Y por ello, frente al tenor del artículo 145 del Reglamento Hipotecario, que permite la inscripción de actos dispositivos voluntarios anteriores otorgados por el titular registral, deniega en el caso estudiado, el acceso de la compraventa.

Pero en el supuesto planteado en el seminario, la mayoría entendió que sí es inscribible la adjudicación resultante de la ejecución de hipoteca anterior, ya que no son propiamente actos voluntarios del titular registral, sino que es el resultado de un procedimiento de ejecución hipotecaria, derivada de un asiento anterior. Incluso se había expedido ya la certificación de cargas en el momento en el que se practica la anotación de prohibición de disponer[2].

CASO 5.- CONCURSO EN LIQUIDACIÓN Y RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO. Respecto de una finca titularidad de CAJA DE AHORROS DE VALENCIA, CASTELLÓN Y ALICANTE (BANCAJA) actualmente BANKIA consta inscrito un contrato de arrendamiento financiero a favor de la mercantil LOGIS OBRAS S.L.

Logis Obras se encuentra en situación concursal, habiéndose abierto la fase de liquidación con fecha 10/03/2016. Se ha presentado ya el Plan de Liquidación por parte del Administrador Concursal pero todavía no se ha dado traslado del mismo a los acreedores, y por consiguiente no se ha dictado Auto aprobando dicho Plan de Liquidación.

BANKIA y el Administrador Concursal han mantenido conversaciones y a fin de resolver el leasing inmobiliario cuyo objeto es la indicada finca registral, debido a la falta de actividad de la concursada y su situación, ambas parte, BANKIA y el Administrador Concursal, están de acuerdo en resolver el contrato de arrendamiento y que BANKIA retome la posesión del bien. Dicho acuerdo se va a firmar ante notario elevándolo a público.

El Plan de liquidación ha sido presentado (indicándose en el mismo que se procederá a resolver el arrendamiento inmobiliario que nos ocupa) pero todavía no ha sido aprobado mediante Auto del Juez.

Teniendo las partes capacidad y estando de acuerdo, plasmado ante notario, con resolver el contrato de arrendamiento financiero en fase de liquidación, una vez otorgada la escritura pública se plantea la inscribilidad de la resolución o su denegación dado que la resolución del arrendamiento financiero no se considera autorizada por el Juez, ya que no se ha dictado aún Auto que apruebe el Plan de liquidación.

Habría que esperar a que se aprobase por el juez en el plan de liquidación la resolución del leasing, ya que necesita en todo caso autorización judicial. Se apunta además la especial naturaleza del leasing como venta a plazos, en la que puede que queden pocos plazos por pagar y es posible que sea más interesante pagar los plazos restantes y adquirir el bien para integrarlo en la masa activa, que resolver el contrato.

CASO 6.- DESAPARICIÓN.- Por certificado del Cónsul General de la República Dominicana en Madrid, España se “informa oficialmente que el ciudadano colombiano Pedro Castaño López, fue secuestrado y desaparecido en la República Dominicana, junto a su socio de nombre Horacio Pela Zamorano, por los señores Lucio García Andino y Ernesto Carlos Palacios Robles, quienes en estos momentos se encuentra en prisión en la ciudad de Higüey, República Dominicana, suceso ocurrido en el mes de Mayo del año Dos mil nueve (2009)”. La esposa cotitular registral del desaparecido se plantea el modo de proceder, para ante la imposibilidad de cumplimiento del programa de amortización de un préstamo hipotecario, proceder a la dación en pago de cierta vivienda dada en garantía de ese préstamo.

Sin perjuicio de las posibilidades que la regulación de la declaración de ausencia o, incluso de fallecimiento, dado el plazo transcurrido, pueden ofrecer para este supuesto, se considera que la mejor opción es la contenida en el artículo 1377 del Código civil, que prevé que el juez pueda autorizar uno o varios actos dispositivos cuando lo considere para el interés de la familia, no sólo cuando uno de los cónyuges se negase a dar su consentimiento, sino también cuando estuviere impedido para prestarlo.

CASO 7.- HIPOTECA UNILATERAL.- Se constituye hipoteca unilateral a favor de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia que se constituye en cumplimiento de un Auto de la Audiencia Nacional que acordó suspender la ejecución de una Resolución dictada por la Sala de la Competencia del Consejo de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) en lo relativo a la ejecución de la sanción de multa por importe de 78.060,00 € impuesta por dicha Resolución, suspensión que se condicionó a que se aportara garantía por el referido importe, una vez que sea aceptada y debidamente constituida en el plazo de dos meses siguientes a la notificación de la firmeza del Auto.

La firmeza se declara en fecha 29/03/2016. En la cláusula 7ª de la escritura se pacta que la ejecución de la hipoteca podrá llevarse a cabo, en caso de impago, por los órganos de recaudación competentes a través del procedimiento administrativo de apremio, conforme a la Ley General Tributaria y el Reglamento General de Recaudación. Se incorpora un certificado de tasación que coincide con el valor de la finca que figura a continuación de la descripción. No se señala en la escritura tasación a efectos de subasta ni se fija un domicilio del deudor para notificaciones y requerimientos. Se plantea si es necesario para su inscribilidad consentimiento del presentante.

La deuda garantizada tiene en este caso la naturaleza de un ingreso de derecho público, dado que es una multa, de cuyo pago piden la suspensión aportando como garantía la hipoteca. Su ejecución se llevará a cabo por la vía de apremio, valorándose el bien en la forma prevista en el Reglamento General de Recaudación. No habiendo procedimiento de ejecución directa, no es precisa tasación a efecto de subasta, ni consentimiento expreso del presentante para su inscripción. Si bien, se apunta que en este tipo de hipotecas es frecuente que se incorpore un certificado de tasación emitido por una entidad homologada, ello obedece únicamente a que el Estado, o entidad titular de la hipoteca, lo pide en ocasiones para comprobar que el bien es suficiente para garantizar la deuda.

Madrid, 25 de mayo de 2016

Ana Solchaga López de Silanes (ponente)

Marta Cavero Gómez

Sonia Morato González

Carlos Ballugera Gómez (editor)