Seminario de Derecho Registral 17 de mayo de 2017. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid, 17 de mayo de 2017

CASO 1.- PROPIEDAD HORIZONTAL. En una división horizontal inscrita en 1970 uno de los elementos independientes era un local de 118 metros cuadrados que tenía “anexo como zona de expansión del mismo los restantes 2.385 metros cuadrados” (esa zona de expansión coincide con el resto del solar no ocupada por la edificación pero en vez de dejarla como elemento común la metieron “como zona de expansión” de dicho local). En el año 2005 el Ayuntamiento expropió 352,85 metros cuadrados justo en medio de la zona de expansión y al inscribir la expropiación y segregación, la descripción de la finca resto quedó como un local de 118 metros con un “anexo” consistente en una finca discontinua formada una zona A y una zona B. La zona A, con una superficie “según escrituras de 548 metros cuadrados y 442 metros cuadrados según medición real posterior” (así está inscrita). Y la zona B, con una superficie de 1480 metros cuadrados. En el año 2009 los propietarios ganaron un pleito que tenían con la comunidad de propietarios y en virtud de sentencia se ordenó segregar como finca independiente -con distribución de la cuota- la zona B, de 1480 metros cuadrados. Ahora los propietarios quieren construir un parking en esta última finca -zona B-. Han llegado a un acuerdo con la comunidad de propietarios y a cambio de que les cedan una plaza de garaje a cada propietario han conseguido que la junta les autorice a construir el parking. El ayuntamiento les ha dado licencia para 188 plazas de garaje, de las cuales 27 son de dotación obligatoria y 188 de libre disposición. Como nunca tengo documentos de este tipo tengo unas cuantas dudas:

1º.- El acuerdo de la comunidad de propietarios para autorizar la construcción del parking entiendo que debe tomarse por unanimidad porque afecta al título constitutivo.

2º.- ¿En virtud de qué título se pueden adjudicar las plazas de garaje a cada propietario de la comunidad? 

3º.- En la licencia se distingue claramente entre plazas de dotación obligatoria y plazas de libre disposición, pero los propietarios de la finca dicen que una vez que se adjudique a cada propietario de la comunidad su plaza, cada uno es libre de venderla luego a quien tenga por conveniente, aunque no sean propietarios de la comunidad. En las “Prescripciones adicionales” de la licencia consta que “el régimen de utilización de todas las plazas de estacionamiento del garaje es el que establece el art. 7.5.1.2.b de las N.N.U.U. Del vigente P.G.O.U.M.” . Ese artículo dice lo siguiente:

“Aparcamiento privado (p): Es el destinado a la provisión de las plazas de aparcamiento exigidas como dotación al servicio de los usos de un edificio o a mejorar la dotación al servicio de los usos del entorno. Su régimen de utilización predominante es el estable en el que sus usuarios acceden a plazas generalmente determinadas y de larga duración.

 Las plazas de aparcamiento destinadas a mejorar la dotación al servicio de los usos del entorno tienen el carácter de plazas de libre disposición. La conversión de estas plazas en aparcamiento público requerirá el cumplimiento de las condiciones particulares que para la implantación de los mismos se establece en las presentes Normas, y quedará supeditada a informe favorable de los servicios municipales competentes tras el análisis de la capacidad funcional del aparcamiento para su utilización pública o mixta”.

Yo creo que distingue claramente entre “dotación al servicio de lo usos de un edificio” y “mejorar la dotación al servicio de los usos del entorno” y por eso en el segundo párrafo sólo se refiere al segundo destino. Como yo les sugerí la posibilidad de vincular ob rem cada plaza adjudicada a cada vivienda o local, el abogado que lleva el tema me ha escrito un email y me dice lo siguiente:

“En relación con la cuestión de la dotación de plazas de aparcamiento, el Ayuntamiento considera (pág. 304, nota 637, Acuerdo Comisión Seguimiento PGOU nº 159, de 13-11-2000) que se trata de dotación para el edificio, le envío las páginas de las NN.UU del PGOU de Madrid relativas al uso de dotación de aparcamiento, en la cual se explica que la dotación es del edificio, no de una vivienda o local en concreto. En consecuencia, la dotación de plazas de aparcamiento es para el edificio, no para los pisos en concreto, por lo que, salvo que voluntariamente se considere conveniente la vinculación, no existe obligación de establecer una vinculación ob rem entre las plazas y los pisos”. Aun no siendo necesario lo de la vinculación ob rem yo creo que no se pueden transmitir esas plazas a personas que no formen parte de la comunidad de propietarios pero el abogado tampoco lo ve así. ¿Cómo lo veis?

Se acompaña fotocopia de la licencia y del artículo 7 de las NNUU del PGOU de Madrid.

4º.- Otro problema que se plantea es que según el Registro la finca tiene 1480 metros cuadrados y según la licencia del Ayuntamiento 1487,80 metros cuadrados. En un elemento independiente de una propiedad horizontal. ¿podrían rectificar la superficie?

5º.- Quieren vender las plazas como cuotas indivisas de finca con asignación de uso de una plaza concreta porque no quieren complicarse mucho con una división horizontal al ser la finca propiamente un elemento independiente de otra división horizontal. ¿Deberían acompañar un plano con todas las plazas de garaje para archivarlo en el Registro y así controlar la descripción de cada finca conforme se van vendiendo y las fincas que van quedando sin vender?

Se advierte de que, salvo que de los estatutos resulte otra cosa, el derecho de vuelo y de subedificación corresponden a la comunidad de propietarios. Es ésta la que, con consentimiento de todos y cada uno de los condueños, puede ceder tal derecho a los propietarios del local, a cambio de la construcción de una plaza de garaje para cada uno de ellos.

Alguno apunta a la posibilidad de que si la obra está ya construída, puede tratarse como un supuesto de construcción de buena fe en suelo ajeno.

Se entiende que 27 plazas deben pertenecer necesariamente a los copropietarios vinculándose a cada piso ob rem. En una interpretación menos estricta se acepta que pueden corresponder dichas 27 plazas cualquiera de los 27 copropietarios de manera que se las pueden vender entre ellos y como condición de la licencia.   

Se plantea el problema del arrastre de cargas. Mientras que algunos sostienen que deberán arrastrarse en todas las plazas de garaje resultantes si no media consentimiento de los acreedores, otros entiendes que, cuadrando los valores, podrían concretarse en las plazas de garaje respectivamente vinculadas.

No se ve obstáculo a la rectificación de superficie ya que es inferior al 5% y van a consentir todos los copropietarios.

Tampoco hay impedimento para que se haga por cuotas indivisas sin más, o con relación a un plano que quede archivado en el Registro.

CASO 2.- HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA.- Últimamente están surgiendo hipotecas a tipo semifijo, lo que quiere decir que aunque sean, en principio, de tipo fijo, éste está sujeto a bonificaciones.

Hay un modelo de CaixaBank de esta naturaleza que tiene, en mi opinión, el problema de que en la cláusula sexta se fijan unos intereses de demora mediante cantidad fija que resulta ser dos puntos por encima del interés inicial, sin tener en cuenta las posibles bonificaciones. 

¿Puede considerarse esa cláusula abusiva?

La mayoría entiende que no es admisible. Si el interés ordinario inicial es, por ejemplo, del 2% anual y se pacta un 4% anual de demora, puede resultar que el efectivamente aplicado tras las bonificaciones sea del 1,5%, con lo que el de demora excedería de dos puntos. Distinto sería si se pactase un inicial del 2% teniendo en cuenta las condiciones cumplidas y el de demora del 4%, sin perjuicio de que el ordinario pueda incrementarse si no se cumplen.

Otros entienden que el tipo de interés ordinario es el inicial y que nada obsta el que haya sido bonificado por cumplir determinadas condiciones.

CASO 3.- EXPEDIENTE DE DOMINIO: NOTIFICACIONES.- Se presenta Expediente de Dominio para reanudar el tracto iniciado antes de la ley 13/2015.

La finca está a nombre todavía de la sociedad promotora del edificio, inmobiliaria Hicro, S.A, teniendo una antigüedad de más de 35 años.

En el Expediente se dice que se acordó citar a Inmobiliaria Hicro, S.A. como titular registral, a los herederos desconocidos de doña Ceferina….como persona de quien proceden los bienes y a los herederos desconocidos de esta misma señora, otra vez, como personas a cuyo favor figura catastrad la finca, así como a los colindantes, el señor X y la señora XX.

Y continúa diciendo:“…….publicados los edictos y citadas las personas expresadas en la providencia de admisión a trámite de la solicitud, en su domicilio y por edictos, transcurrió el plazo de 10 días, sin que compareciera persona alguna oponiéndose a la solicitud deducida”.

Me traen también el escrito que presentó el interesado en el Juzgado para iniciar el Expediente de dominio y de él se deduce que el que solicita la finca a su favor es uno de los herederos de doña Ceferina y alega que la adquirió por herencia de la misma según partición convencional y privada realizada entre sus herederos.

A la vista de todo ello, ¿es suficiente lo que dice el Juez para entender que se han cumplido con los requisitos de citaciones y notificaciones a todas las personas a que obliga la ley?. ¿O sería necesario que me especificara expresamente quiénes son esos herederos con sus nombres y que han sido citados para comparecer?

Se acuerda que no es necesario indicar quiénes son esos coherederos con sus nombres y que han sido citados para comparecer.  Basta la citación al titular registral. Además han mediado edictos. Y el Juez lo ha aprobado.