Seminario de Derecho Registral 13 de septiembre de 2017. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid 13 de septiembre de 2017

CASO 1.- PUBLICIDAD FORMAL.- Según el artículo 332.5 del Reglamento Hipotecario "la nota simple, informativa consistirá tan sólo en un extracto sucinto del contenido de los asientos vigentes relativos a la finca objeto de manifestación, donde conste la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos". Por tanto se limita al contenido real, a aquello que producirá efectos respecto de terceros y que es oponible erga omnes. La expresión del precio es una de las circunstancias que contempla la Ley Hipotecaria como parte de la inscripción, pero no es transcendente a efectos de terceros, por tanto no está incluida en el apartado anterior. En el mismo artículo: “la obligación del Registrador al tratamiento profesional de la publicidad formal implica que la publicidad se exprese con claridad y sencillez, y sólo incluirá los datos previstos en el inciso primero del apartado 5, sin perjuicio de los supuestos legalmente previstos de certificaciones literales de la parte necesaria del contenido del Registro, a instancia de autoridad judicial o administrativa o de cualquier personal, que tenga interés legítimo en ello. También podrá solicitarse que la publicidad se extienda a extremos concretos.” La información del precio indudablemente se puede expedir a instancia de la autoridad judicial o administrativa, también del titular de la finca o en los casos de retracto (colindantes, comuneros...) del titular respectivo de dichos derechos durante la posibilidad del ejercicio de los mismos. Confirma que el precio esté excluido de la publicidad se haya regulado casos en los que se expedirá información sobre el valor de adquisición de la finca, como es el caso establecido en el número 5 de la norma primera de la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España, de modificación de la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros. En ese supuesto el solicitante declara expresamente que esta información solo se proporcionará a entidades bancarias, con el interés y el fin exclusivos marcados en la circular del Banco de España. Se plantea si el impago de una comisión que se determina por un porcentaje sobre el precio, por ejemplo, a un corredor de fincas, un API..., es motivo suficiente.

En este caso se comentó que habría que distinguir entre el derecho real o el derecho personal del solicitante, por cuanto, sería licito desde el punto de vista personal tener conocimiento de los datos relativos al precio de una inscripción por cuanto afecta a cuestiones personales del solicitante, por interposición de demanda… pero evidentemente, desde la perspectiva del contenido real de los libros del Registro, la publicidad formal se ve restringida a un ámbito estrictamente real, excluyendo el precio en la misma por cuanto no afecta a terceros y no es oponible erga onmes. Todo ello sin desconocer la consideración del mismo como dato protegido y bajo la apreciación del Registrador que vaya a expedir la correspondiente publicidad formal. Más allá de los supuestos previstos legalmente, debe obtenerse un mandamiento judicial para obtener el dato que sirva de prueba en juicio.

La aplicación de la normativa sobre protección de datos implica que los datos protegidos no pueden ser objeto de publicidad formal salvo para las finalidades propias de la institución registral. Así se determina por la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resoluciones, entre otras de 12 de diciembre de 2014 y 19 de abril de 2016. 

CASO 2.- CONTADOR PARTIDOR.- Se trata de una herencia que se ha hecho con contador partidor dativo ante el juzgado. El Juzgado ha nombrado a un notario para que protocolice el cuaderno particional aprobado judicialmente. A la hora de hacerlo se encuentra con un problema: en el inventario de la herencia hay edificios que no están divididos horizontalmente pero que al hacer las adjudicaciones a los herederos se les atribuye ya directamente diferentes elementos privativos de cada uno de ellos. El notario le dice al contador partidor que en el momento de protocolizar el cuaderno particional se lleve a cabo como operación previa e indispensable para poder partir los bienes la declaración de ampliación de obra nueva (se declaran trasteros y azoteas de la última planta que antes no existían por la vía de la antigüedad) y la posterior división horizontal. El contador cree que esa facultad no le corresponde y tanto el notario como el ponente, entienden que sí es posible. Además el abogado de uno de los herederos amenaza con querellarse con el notario si finalmente el contador partidor accede a realizar la ampliación y división horizontal como operación previa y necesaria para poder partir.

Se entiende que el contador partidor, dentro del ámbito de sus facultades puede realizar como requisito previo a la partición de la herencia la ampliación de la obra así como la constitución del régimen de propiedad horizontal de los tres edificios, para las adjudicaciones en favor de los respectivos herederos, siempre que dicha división exista de hecho previamente. Así cabe mencionar la resolución de la Dirección General de los registros y del Notariado, entre otras, de 26 de noviembre de 2004: 2 El contador-partidor está facultado para formalizar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal cuando el mismo ya existe –lo que tuvo lugar desde que una de las partes de la finca pasó a ser propiedad de personas distintas–, pero no cuando los estatutos contienen disposiciones que recogen actos de riguroso dominio, cuya competencia viene entonces determinada por quienes ostentan el poder de disposición o, en su caso, quien tenga la representación legal de la herencia. Del supuesto de hecho de la Resolución se desprende que estamos ante un verdadero contrato particional y no ante una partición unilateral efectuada por contador-partidor, por lo que siendo necesaria la unanimidad de todos los herederos y mediando oposición de algunos de ellos a la división horizontal formalizada en la escritura de herencia, no resulta la misma inscribible.”