Seminario de Derecho Registral 11 de mayo de 2016. Casos resueltos.

CENTRO DE ESTUDIOS DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

Madrid, 11/05/2016

CASO 1.- DISPOSICIÓN DE BIENES DE ENTIDADES LOCALES. Un Ayuntamiento y una Fundación -benéfico particular de carácter asistencial, entidad privada de interés público sin ánimo de lucro, que gestiona mediante concierto con la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid diferentes recursos integrados en la red de recursos públicos de dicha Consejería- consultan si el primero puede ceder gratuitamente a la segunda, sin concurso, el derecho de superficie sobre una parcela urbana con el fin de construir un centro asistencial que se incorporará al citado concierto.

El artículo 178 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid dispone: “1. Los bienes de los patrimonios públicos de suelo, así como los restantes bienes de la Comunidad de Madrid y de los municipios clasificados como suelo urbano y urbanizable pueden ser… c) Adjudicados, por el precio fijado al efecto, o, en su caso, cedidos gratuitamente, en uno y otro caso por concurso, a entidades cooperativas o de carácter benéfico o social sin ánimo de lucro para la construcción de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública o la realización de fines de interés social”.

Sin embargo, dicha Fundación ha inscrito hasta 2006 dos derechos de superficie en sendos municipios de la Comunidad acogiéndose a los artículos 109 y 110 del Reglamento de Bienes de la Entidades Locales y al artículo 172.1 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana [aunque la DD única del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, deroga esa Ley, la STC 61/1997, de 20 de marzo, declara inconstitucional y nulo el apartado primero de esa DD, por lo que debe entenderse que esta norma permanece vigente]: “Uno. La concesión del derecho de superficie por el Estado y demás personas públicas se efectuará por subasta o por adjudicación directa o como consecuencia de haberse procedido a una expropiación parcial del dominio del suelo, por así permitirlo la ejecución del Plan. La adjudicación directa podrá hacerse gratuitamente o por precio inferior al coste, siempre que los terrenos sean destinados a los fines previstos en los artículos ciento sesenta y seis y ciento sesenta y nueve [entre otros, edificios sanitarios]. Requerirá además autorización del Ministro de la Vivienda o del de la Gobernación, según que dicha adjudicación se verifique por órganos urbanísticos de la Administración del Estado o por las Entidades Locales”.

Pero la RDGRN de 27.10.07 (para un caso cesión a una cooperativa del derecho de superficie sobre un terreno de propiedad municipal para la construcción y gestión de una residencia para personas mayores) declaró, entre otras cosas, (1) que la prevalencia de la legislación urbanística sobre la de las entidades locales en materia de patrimonio municipal del suelo fue puesta ya de relieve por la R. 13.03.07; (2) que la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid sólo admite acudir al procedimiento de adjudicación directa de derechos de superficie sobre patrimonios municipales del suelo cuando se trate administración pública o entidad de ellas dependiente o adscrita; y (3) que el TRLS 1992 no recogió la previsión de adjudicación directa gratuita que la ley de 1976 amparaba.

La única diferencia que encuentra el compañero remitente con el caso que ahora se consulta es que en éste el destino es el servicio público de carácter sanitario y sin propósito especulativo.

Se acepta sin discusión que la normativa autonómica prevalece por su título competencial de acuerdo con el artículo 149.1.18 de la Constitución Española y, por tanto, la necesidad del concurso salvo que se den los condicionamientos del punto 2 del artículo 178 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Por su interés se recuerda el trabajo del compañero Enrique Amérigo “Trámites e incidencias esenciales del procedimiento aplicable a las entidades locales de la Comunidad de Madrid para la enajenación de bienes inmuebles a título oneroso”.

CASO 2.-SEGURO DECENAL.- Una vivienda unifamiliar se encuentra inscrita a favor de la sociedad Inversiones Pérez P. SL. La vivienda se construye por la sociedad como autopromotor. Al margen de la inscripción 1ª, consta nota en la que se hace constar la terminación de la construcción, y en la que además se expresa que “para el caso de producirse la transmisión de la vivienda, dentro del plazo establecido en la letra a, del artículo 17.1 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, sus propietarios quedarán obligados a la contratación de la garantía a que se refiere la disposición Adicional 2ª de dicha Ley”.

Se presenta escritura de compraventa, autorizada en el año 2007, en la no se hace referencia alguna a esta circunstancia.

Dice la Disposición adicional segunda. “Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.

“Uno. La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

“No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión "inter vivos" dentro del plazo previsto en el párrafo a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión "inter vivos" sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

“Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley”.

Por lo tanto, para poder practicar la inscripción compra o se constituye el seguro o se acredita la doble condición de que 1) el autopromotor, sea expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma y 2) acredite haber utilizado la vivienda. ¿Cómo se acredita esta última circunstancia (haber utilizado la vivienda), cuando el autopromotor sea una persona jurídica? El caso se plantea de forma teórica pues ya han pasado los 10 años desde la recepción de la obras.

Hay que tener en cuenta que la reciente Resolución de 16 enero 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, señala que para acreditar el uso propio de la vivienda por el autopromotor vendedor no bastan las facturas de electricidad. Se necesita acta de notoriedad, empadronamiento o prueba similar.

Se observa que el problema deriva de la admisión por la DGRN de la aplicabilidad de la excepción del uso propio a las personas jurídicas. Algunos compañeros admiten los recibos de suministros pese a la citada resolución, pero la mayoría exigiría acta notarial.

CASO 3.- HIPOTECA FLOTANTE. Se garantiza de presente una póliza por descuento. Como obligación futura se abre la posibilidad de garantizar otras pólizas de descuento. Ahora por medio de instancia notificada al hipotecante y legitimada notarialmente, se solicita que se asegure una nueva póliza. De conversación con el Notario, resulta que la nueva póliza sustituye a la que se garantizó por primera vez que ha caducado. No se quiere decir para no hacer escritura de novación y no pagar AJD.

Habrá que ver cómo se ha configurado tanto en cuenta a la obligación garantizada como respecto del vencimiento anticipado si se quiere ver las consecuencias previstas para el incumplimiento de una o algunas de las obligaciones garantizadas. 

Se critica la posibilidad de configurar el título ejecutivo mediante un documento privado en contra del artículo 3 de la LH: la póliza unida a la instancia por muy legitimada que esté la firma. No hay base legal para admitir la excepción a la titulación auténtica.

Se sugiere acudir al 143 de la LH. Pero si estamos ciertamente ante un supuesto del artículo 153 bis de la LH no hace falta dicha constancia y hace sospechoso ese interés en preconstituir el título ejecutivo[1].

Madrid, 11 de mayo de 2016

Marta Cavero Gómez (ponente)

Ana Solchaga López de Silanes

Sonia Morato González

Carlos Ballugera Gómez (editor)