Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 9 de septiembre de 2015.

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

MADRID, 9/09/15

CASO 1.- SUBROGACIÓN. En el Registro figura inscrita una hipoteca a favor de Caja Madrid y se presenta escritura de subrogación de acreedor hipotecario en virtud de la cual, previa notificación a Bankia SA -que no emite certificación de la deuda- el nuevo acreedor calcula la deuda bajo su responsabilidad y a través del Notario se entrega cheque por importe de la misma a la entidad Bankia SA. En el acta de notificación el Notario hace constar que el préstamo de Caja Madrid pertenece hoy a Bankia SA y relaciona las escrituras de transmisión de activos de Caja Madrid a BFA y de BFA a Bankia SA. El problema es que no comparece ningún representante de Caja Madrid que manifieste que el préstamo no está en la relación de activos que se excluyeron de la transmisión de BFA a Bankia SA y, por lo tanto, no se sabe quién es el primitivo acreedor. La solución clara sería la instancia de los representantes de Bankia SA haciendo esta manifestación y solicitando la inscripción a su favor del préstamo, pero si no colaboran tampoco parece correcto que la inactividad del supuesto primitivo acreedor impida una subrogación que no requiere su consentimiento. Como solución se me ocurre un acta complementaria a la de notificación en la que se manifestó el proceso de transmisión, en la que el notario declare por notoriedad que el préstamo ha sido transmitido a Bankia SA, porque 1) a la vista de la escritura de transmisión de activos de BFA a Bankia no figura entre los activos excluidos de la transmisión ninguno cuyo deudor sea el del préstamo objeto de subrogación y 2) a la vista de los recibos emitidos por Bankia SA, esta entidad ha venido admitiendo los pagos de las cuotas del préstamo y emitiendo los correspondientes recibos desde la fecha de la escritura de segregación y transmisión de activos hasta el momento de la subrogación. ¿Sería admisible esta solución? ¿Existiría alguna otra?

Se recuerda la STS 25 noviembre 2003 y el último inciso del párrafo quinto del art. 2 de la Ley 2/1994 de subrogaciones. Por lo que resulta del acta de notificación el notario da por incluido el préstamo entre los activos transmitidos a Bankia. Esa afirmación que por ser unilateral del notario puede parecer insuficiente puede completarse con la indicación de la existencia de algún recibo de pago de cuotas del préstamo a favor de Bankia y con que el cheque a favor de esa entidad está cobrado, con lo que se considera suficiente para despachar la subrogación.

CASO 2.- SUBROGACIÓN. Se consulta sobre cómo proceder en un supuesto de subrogación de hipoteca por cambio de acreedor, una vez notificada la oferta de la nueva entidad, la primitiva acreedora certifica el saldo y unos días después (dentro de los 15 días siguientes a la notificación) comparece ante el Notario que le ha notificado “manifestando el deseo de enervar la subrogación, paro lo que, con carácter vinculante, manifiesta su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualan la oferta vinculante”. Se acompaña oferta vinculante de enervación en la que parece que se mejora mínimamente el tipo de interés pero se vincula al cumplimiento de determinadas condiciones (domiciliación nómina, contratación de seguro de hogar y de vida comercializados por la entidad). A la oferta se le da una validez de 7 días naturales. Según el deudor las condiciones no se mejoran. ¿Puede formalizar la subrogación a pesar de la enervación? ¿Es suficiente con esperar a que transcurran los 7 días naturales de vigencia de la oferta de enervación con manifestación del deudor de que no se ha formalizado la novación con el acreedor primitivo por no mejorarse las condiciones?

Tras analizar el caso, se observa que, independientemente de las motivaciones de la partes, procede autorizar la escritura e inscribir la subrogación pues la oferta para enervar debe limitarse a “igualar o mejorar la oferta vinculante”, sin incluir nuevos condicionamientos. Así lo establece el artículo 2 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo en su párrafo 4º.

CASO 3.- CONCURSO. Se presenta en el Registro, una escritura de adjudicación de activos inmobiliarios otorgada por el apoderado de dos administradores concursales, en el que consta testimoniado el plan de liquidación y el auto que aprueba el mismo. En la citada escritura se procede a la realización de los bienes mediante subasta notarial, en la que resultan adjudicatarios por oferta conjunta y mancomunada en un 50%, los ofertantes, que son los cesionarios de los préstamos hipotecarios que gravan las fincas adquiridas. En la oferta formalizada por las citadas entidades alcanzan un acuerdo de que cada ofertante adquiera las fincas de la siguiente manera: para el ofertante 1, adquiere las fincas A, B y C; y para el ofertante 2, adquiere las fincas D, E y F.

¿Pueden existir ofertas conjuntas y mancomunadas? Y en cuanto a la adjudicación posterior ¿es posible que en una oferta de una subasta se acuerde la cesación de un proindiviso? Y además ¿que ésta no esté prevista en el plan de liquidación aprobado por el Juez de las sociedades concursadas?

No se observa problema a dicha adjudicación salvo la necesidad de que se aclare qué se pretende con la denominada titularidad mancomunada. La división del pro indiviso es un acto nuevo que pueden hacer en el mismo documento, por lo que se trataría de un problema de redacción.

Madrid, 9 de septiembre de 2015

Marta Cavero Gómez (ponente)

Sonia Morato González

Angel Gutiérrez García

Carlos Ballugera Gómez