Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 9 de abril de 2014

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

 Coordina:

Irene Montolio Juárez

 Documentación:

Marta Cavero Gómez (Ponente)

MADRID, 9/04/14

 CASO 1.- DACIÓN PARA PAGO DE DEUDAS. Sobre una finca constan inscritas dos hipotecas a favor del mismo Banco. Se presenta escritura por la que el titular registral manifiesta que ante la imposibilidad de hacer frente a la deuda derivada de dichos préstamos y como pago parcial efectúa “dación para pago” a dicho Banco por un importe de x euros, “cantidad que es destinada íntegramente al pago del préstamo hipotecario número… quedando éste cancelado y continuando vigente el préstamo hipotecario número…”

  ¿Es inscribible la dación para pago de deudas al amparo del art. 2.3º LH? De las Resoluciones de la DG (3-9-2008) y de la Jurisprudencia del TS (STS 7-10-92) resulta que la dación para pago, a diferencia de la dación en pago, no tiene finalidad solutoria, sino que el deudor transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la titularidad formal de un bien, para que lo venda y aplique lo obtenido al pago de una deuda, que, salvo pacto en contrario sólo quedará saldada en cuanto al valor líquido obtenido con la enajenación, es decir, que sólo transmite la posesión, no la propiedad. ¿Entendéis que se solicita la cancelación de la primera hipoteca por esa expresión de la escritura?

 Hay una contradicción en la redacción ya que se titula el acto como dación para pago, que no extingue la deuda y lo que se hace la extingue. En realidad se trata de una adjudicación en pago parcial de deuda, en concreto de la primera. Se transmite el dominio desde ya, se “paga” el precio y se puede cancelar la primera hipoteca, no por confusión, sino por pago. No hay una obligación de vender del banco, que adquiere la propiedad.

 En la adjudicación para pago se da al adjudicatario un plazo para vender, pagar las deudas con el producto y dar cuenta y devolver el sobrante. Sin embargo, aquí no hay un encargo al banco para enajenar la finca y con lo obtenido satisfacer los préstamos. Por tanto es incorrecta o contradictoria la expresión “para pago de deudas”.

 Se trata de una cuestión gramatical, lo fundamental no son las palabras “en” o “para” con que se califica el negocio, sino el negocio que se hace en realidad. Aquí el banco no tiene obligación de restituir el exceso de precio que saque de la venta sobre las deudas y tampoco tiene que ser resarcido si saca menos dinero que lo que se debe por la venta, en caso de que los precios se hundan. Por lo que habrá que entender que es una dación en pago que lleva a cancelar uno de los préstamos por pago y el otro por confusión de derechos una vez que se solicite esta segunda cancelación.

 La adjudicación para pago era frecuente anteriormente en las adjudicaciones hereditarias, donde a algún heredero se le adjudicaba una hijuela con la obligación de pagar ciertas deudas de la herencia.

 Tampoco se habla con propiedad cuando se dice que subsiste el segundo “préstamo hipotecario”. Si el acreedor adquiere el dominio, procederá la cancelación de la hipoteca, ahora sí, por confusión de derechos para lo que se necesitará solicitud, y el préstamo dejará de ser hipotecario, ya que por principio los derechos reales se extinguen por confusión y no pueden subsistir. Se acuerda que conviene pedir aclaración de las dudas que produce usar la expresión “para pago”.

  CASO 2. COOPERATIVAS: LIQUIDACIÓN.- Se presenta en el Registro, una escritura de elevación a público de acuerdos sociales otorgada por el liquidador de una sociedad cooperativa limitada. En los citados acuerdos se procede a la liquidación de la sociedad procediendo a la adjudicación del haber social, un local, entre los socios cooperativistas. Posteriormente se aportó un documento en el que consta inscrita en el Registro de Cooperativas la citada escritura como escritura de liquidación. Por otro lado, se aporta una escritura de ratificación de los citados acuerdos y adjudicaciones por los socios cooperativistas. ¿Es inscribible?

 Las dudas se centran en que lo que se presenta es una escritura llamada de elevación a público de acuerdos sociales, cuando lo que se inscribe es la liquidación de la cooperativa y la adjudicación a los cooperativistas, pero esa diferencia de nombre no es relevante ya que está clara la liquidación y la adjudicación a los socios y estos acuerdos son objeto de escritura de ratificación por los socios cooperativistas.

  CASO 3. CODIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN.- Se plantea el valor de un mandamiento de cancelación de embargo de la Tesorería de la Seguridad Social con código seguro de verificación recibido por correo ordinario.

 Se comenta que los primeros mandamientos que se presentaron en este formato no valían porque no incluían las claves, pero que los que llegan últimamente con las mismas son válidos y procede presentarlos. En nada afecta a ello que se presenten telemáticamente o por correo ordinario. Una vez recibidos hay que introducir el código en la página web de la sede electrónica correspondiente y se obtendrá el documento con valor de copia auténtica, garantizándose su integridad y autoría (art. 30.5 Ley 11/2007) y deberá coincidir exactamente con el recibido por correo. Sin embargo, la remisión telemática de un documento que no estuviera firmado electrónicamente no valdría, por muy electrónica que fuera su remisión^[1].

 Sin embargo, para otros el traslado a papel de un documento público no es para circular físicamente, sino que se debe recibir el documento electrónico. También se plantea qué ocurriría si se presentara por fax. El problema no sería la necesidad de consolidación del asiento de presentación, pues bastaría proceder a la introducción del código en la respectiva sede electrónica para comprobar la autenticidad del contenido y su autoría, pero no para saber quién es el presentante. Aquí a diferencia de la actuación presencial en que se considera presentante a la persona que trae el documento, etc., en este caso no estaría tan clara la solución.

 Se recuerda que existe informe del SSI de 17 mayo 2011 sobre esta materia, la cual también fue objeto de la resolución DGRN de 6 marzo 2012, que estimó que el Código Seguro de Validación está previsto legalmente como firma electrónica.

Madrid, 9 de abril de 2014

Marta Cavero Gómez (ponente)

Irene Montolio Juárez

Carlos Ballugera Gómez