Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 7 de mayo de 2014

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

 Coordina:

Irene Montolio Juárez

 Documentación:

Marta Cavero Gómez (Ponente)

MADRID, 7/05/14

CASO 1. PRÉSTAMOS POR EMPRESAS FINANCIERAS.- 1º.- En escritura autorizada en Madrid el 19 de marzo de este año, se constituye una hipoteca a favor de una entidad dedicada a la intermediación de préstamos y créditos, con sujeción a la Ley 2/2009, de 31 marzo. Después del clausulado de la hipoteca, en una cláusula aparte, el Notario hace constar expresamente que “cumple con los requisitos y condiciones que dispone la indicada Ley”. A continuación reseña los datos de inscripción de la entidad en el Registro Estatal del Ministerio de Sanidad y Consumo, según lo dispuesto en la indicada Ley.

Pregunta: ¿Valdría solo con eso para poder inscribir la hipoteca? Es que no se hace referencia para nada a la oferta vinculante ni se incorpora nada, a excepción del certificado de tasación de la finca.

   La mayoría entiende que se podría inscribir. Frente a alguna postura que sostiene que la Ley 2/2009 otorga al registrador unas fuertes facultades de calificación que debemos ejercer, se acuerda que no podemos controlar las fases previas al otorgamiento como es la oferta vinculante, sus posibles modificaciones en la negociación y las circunstancias que han llevado al deudor a firmar.

 No obstante, una de las circunstancias más relevantes de la contratación contemporánea es que los la aparición o salida a la luz de los tratos preliminares que permanecían ignorados o en la sombra en el contrato por negociación.

 Por eso, aunque la constancia de la oferta vinculante y demás documentación de información previa al contrato, como las fichas de información precontractual y personalizada, no es exigible que conste en la escritura de constitución de hipoteca para su inscripción, si se incluyen por las partes en el documento presentado a inscripción, sólo el art. 1282 CC, que incluye, según la jurisprudencia, los antecedentes en la interpretación de la intención de los contratantes, obligaría a su consideración, de modo que la divergencia entre la oferta vinculante y una concreta cláusula sería defecto que impediría la inscripción de la estipulación, conforme al citado art. 1282 CC reforzado por el art. 18 LCCPCHySI.

 Respecto de la escritura, basta que el notario diga que se ha cumplido y que conste la inscripción en el registro estatal. Ésta releva de la necesidad de pedir el seguro pues es requisito previo para la inscripción. Una vez obtenida, la falta de vigencia del seguro será causa que automáticamente impedirá el ejercicio de la actividad de la empresa, procediéndose de oficio a la cancelación de la inscripción en el Registro Estatal, sin perjuicio del expediente sancionador que proceda en aquellos casos en que la empresa haya ejercido o siga ejerciendo su actividad una vez expirado el plazo de dicho seguro o aval (art. 9.2 del Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo). Estas empresas están obligadas a justificar ante el registro estatal anualmente la vigencia de la póliza contratada o del aval y cualquier circunstancia que le pueda afectar (art. 9.2 del Real Decreto 106/2011).

 Se recomienda el trabajo publicado en notariosyregistradores.com por Alfonso de Rentería sobre la materia.

  2º.-A los dos días de la fecha de la escritura, el 21 de marzo, ante otro Notario de Barcelona, se cede el crédito hipotecario a una S. L., pero sin que conste a qué se dedica la entidad cesionaria. Únicamente constan los datos de constitución e inscripción en el registro mercantil correspondiente.

  Pregunta: ¿Podría inscribirse la cesión del crédito? Es que si no se trata de una entidad dedicada a la intermediación de préstamos y créditos sujeta a la Ley 2/2009, podría tratarse de un fraude de Ley, teniendo en cuenta que solo hay dos días de diferencia entre el otorgamiento de las dos escrituras.

 La mayoría sostiene que se podría inscribir. Una vez inscrita con los requisitos establecidos por la ley, no hace falta pedir más. No obstante, algunos solicitarían declaración de no dedicarse profesionalmente a la actividad de préstamo, ya que la relevación al acreedor de cumplir con las obligaciones de información no sólo previa, sino durante la vida del contrato, haría de peor condición al deudor, lo que no se admite por el simple cambio del acreedor.

CASO 2. PROPIEDAD HORIZONTAL: ACUERDOS.- Se declara una obra nueva sobre una finca en régimen de propiedad horizontal. La obra nueva consiste en una edificación destinada a aparcamiento que se realiza en el subsuelo de la finca y va a quedar como elemento común. Todo lo relativo a la obra nueva, licencias, certificado del arquitecto, etc., está perfecto. El acuerdo de realizar el aparcamiento se adoptó en Junta de la Comunidad de Propietarios en 2005 y se ratificó en otras juntas celebradas en 2006 y 2009, respectivamente. Lo único que consta en la certificación del secretario es que el acuerdo se adoptó por unanimidad pero sin hacer referencia a si asistieron todos los propietarios, presentes o representados. Las cuestiones que me planteo son las siguientes:

1º.- La escritura se ha otorgado en marzo de 2014. ¿Se aplica el art. 17 LPH en su redacción anterior, vigente cuando se adoptaron los acuerdos, o se aplica el nuevo art. 17 LPH, vigente a la fecha de la escritura? En cualquier caso creo que hay que exigir la unanimidad, por el apartado 6 del citado artículo.

2º.- ¿Tendría que exigir que los propietarios posteriores a la adopción de los acuerdos prestasen su consentimiento? Entiendo que sí.

 En cuanto a la primera pregunta se consideró, que se debe aplicar el artículo vigente en el momento de la adopción de los acuerdos; y en cuanto a la segunda, sin duda hay que pedir el consentimiento de los adquirentes posteriores al acuerdo. Así en las recientes resoluciones de la DGRN de 25 abril 2013 y de 9 abril 2014.

CASO 3. EMBARGO DE LA SEGURIDAD SOCIAL.- El deudor a la Seguridad Social es una comunidad de bienes (Josefa y Jesús, CB, con su CIF). Se embarga una finca de Josefa, ganancial, notificando el embargo al cónyuge. Se aclara que la ejecución sobre el bien de Josefa se "practica por su condición de comunera en la comunidad de bienes deudora, alcanzando su límite de responsabilidad al cincuenta por ciento de los débitos acumulados de acuerdo con las condiciones contractuales fijadas en su constitución.”

Dudas: 1º ¿Es necesario hacer una previa derivación de responsabilidad sobre Josefa para embargar sus bienes? 2º En caso negativo, ¿basta dicha aclaración de responsabilidad en la deuda, para practicar el embargo sobre sus bienes?

 En cuanto a la primera, la respuesta es negativa, el procedimiento va contra los integrantes de la comunidad de bienes, la demandada no es un responsable subsidiario. En cuanto a la segunda, la respuesta es afirmativa, ya que los miembros de la comunidad de bienes son responsables directos de las deudas de ésta.

CASO 4. LIMITACIONES DE DISPONER: CANCELACIÓN.- Se trata de limitaciones de disponer de préstamos subsidiados. Piden la cancelación por solicitud de certificación.

 No hay problema en cancelar. Es más, algunos sostienen que no hay nada que cancelar. Al transcurrir el plazo deja de tener eficacia incluso si traen un título otorgado con anterioridad, pues sería excesivo pedir ahora su ratificación ^[1].

CASO 5. URBANISMO: CESIONES OBLIGATORIAS.- En 1987 se hizo un estudio de detalle para urbanizar una parcela de terreno, mediante la construcción de chalés unifamiliares y una calle que atraviesa la parcela. Al tratarse de una única parcela, no se hizo ninguna reparcelación, sino que directamente se declaró la propiedad horizontal tumbada y se fueron inscribiendo las obras nuevas correspondientes a los chalés.

  El estudio de detalle determinó la cesión obligatoria al Ayuntamiento de una porción de la parcela destinada a zona verde. La cesión se formalizó en escritura pública, posterior a la escritura de división horizontal y fue, posteriormente, aceptada por el Ayuntamiento –si bien la aceptación no se ha formalizado en escritura-, pero no se llegó a inscribir. Ahora el Ayuntamiento quiere inscribir la porción cedida a su favor.

  Dado que los chalés se han ido transmitiendo, se plantea si sería necesario el consentimiento de los titulares actuales para poder inscribir la cesión. En la inscripción de división horizontal no consta ninguna referencia a la necesidad de ceder la porción al Ayuntamiento, sino que, al contrario, se distribuye toda la superficie registral de la parcela –incluyendo por tanto la superficie que debe corresponder a la calle- entre superficie ocupada por los chalés, superficie destinada a uso privativo de los chalés, y superficie “destinada a uso común”. En las licencias de obra sí que constaba como condición hacer efectiva la cesión, si bien de forma muy escueta, y esa condición no se hizo constar en el Registro.

  Al resultar la obligatoriedad de la cesión del estudio de detalle, que fue debidamente aprobado, cabe plantearse si la cesión puede resultar oponible a los titulares de los chalés sin necesidad de que presten su consentimiento. En su defecto, se plantea la posible aplicación de lo dispuesto en el artículo 31 del Real Decreto 1093/1997, para evitar la necesidad del consentimiento de todos los propietarios, si bien es cierto que este caso no se trata de un instrumento de planeamiento dirigido a regularizar o legalizar terrenos con edificación consolidada.

  El Ayuntamiento tiene un conflicto con algunos de los propietarios, ya que éstos han invadido parte del terreno destinado a zona verde. Además, con arreglo al planeamiento posterior este terreno ha pasado a ser zona edificable, y el Ayuntamiento está interesado en su enajenación.

 La mayoría entiende que no se puede inscribir sin el consentimiento de los copropietarios. Tienen una titularidad inscrita sobre ese terreno como elemento común de la propiedad horizontal. El planeamiento no les vincula, no se les puede oponer el Estudio de Detalle aprobado cuando no eran titulares. Es necesario su consentimiento, voluntario o por vía judicial, o un nuevo procedimiento urbanístico en que sean parte.

 Alguno sostiene la posibilidad de acudir al procedimiento de reanudación del tracto interrumpido del artículo 37.3 de la Ley 33/2003 de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, aunque es improbable la ausencia de oposición.

CASO 6. SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN: PODERES.- Una sociedad disuelta y liquidada en escritura pública no inscrita en el RM pretende vender un inmueble, pero, ante la falta de inscripción en el Registro Mercantil, propone comparecer en su representación un apoderado con un poder anterior. ¿Es posible?

 La liquidación de la sociedad no implica revocación de poderes salvo que así se haya manifestado expresamente, pero entonces la ineficacia derivará de tal voluntad y no por efecto de la fase de liquidación, ahora bien las facultades que se derivan de un poder anterior tendrán que ser interpretadas conforme a la nueva situación de la sociedad. Así lo ha sostenido la DGRN en resolución de 27 de junio de 2011.

CASO 7. EJECUCIÓN DE HIPOTECA DISTRIBUIDA.- Se presenta la adjudicación de tres elementos en la subasta de la hipoteca con el mandamiento de cancelación de cargas. El historial de la finca es el siguiente:

1ª Dominio.

2ª Hipoteca.

3ª Propiedad Horizontal.

- Distribución de la hipoteca entre las fincas resultantes.

- Constitución de servidumbre a favor de Iberdrola, para centros de transformación, sobre la matriz sin consentimiento del acreedor hipotecario e inscripción de referencia en los elementos.

- Expedición de certificación de cargas para la ejecución de la hipoteca.

- Adjudicación de tres elementos en la subasta de la hipoteca y mandamiento de cancelación de cargas.

- Embargo de la matriz, art. 218 RH, se toma en la matriz y se hacen anotaciones de referencia en los elementos.

 Se plantea qué hay que hacer con la servidumbre y con el embargo.

 La mayoría entiende que las servidumbres se pueden mantener por analogía con las inscripciones de obra nueva y división horizontal que no se cancelan por la ejecución (párrafo último del art. 134 LH). En cambio, las anotaciones de embargo sobre los elementos privativos que son objeto de la ejecución han de cancelarse. El embargo debe subsistir sobre los pisos restantes.

CASO 8. EJECUCIÓN HIPOTECARIA.- Se ejecuta una hipoteca inscrita a favor de Caixabank S.A. Concurren como postores a la subasta Caixabank, S.A y Buildingcenter S.A Unipersonal. Se adjudica la finca a la ejecutante Caixabank, S.A por el cincuenta por ciento del valor de tasación más un euro y cede el remate a Buildingcenter, SA Unipersonal. La subasta es posterior al quince de mayo de dos mil trece.

  Los arts. 670 y 671 LEC regulan los requisitos de la adjudicación según haya postores o no. Si no hay postores el art. 671 LEC distingue según la finca subastada sea o no la vivienda del deudor. La adjudicación se realiza conforme al párrafo final de art. 670.4 LEC, es decir, al mejor postor por valor superior al cincuenta por ciento del valor de tasación. Se me plantea la duda de si es aplicable el párrafo final del art. 670.4 cuando el mejor postor es el ejecutante, visto el propio art. 670 y el 671 LEC.

 Parece que no es admisible este resultado. No ha habido auténtica concurrencia de licitadores. Un interviniente es socio único del otro (que es el propio ejecutante). Se podría argumentar que el art. 670.4 LEC está pensando sólo en el licitador-no ejecutante (“cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad...”) pero ello haría excluir su aplicación también en los casos en que realmente intervengan sujetos distintos, no presentándose entonces como un supuesto de fraude.

 La registradora que plantea el caso ya ha puesto nota en alguna otra ocasión al mismo caso y lo han subsanado haciendo constar el secretario judicial que no es la vivienda habitual. Ya hay sentencia en Castilla-León que declara la nulidad de la subasta por tratarse de la misma persona. Unánimemente se confirma este planteamiento.

Madrid, 7 de mayo de 2014

Marta Cavero Gómez (ponente)

Irene Montolio Juárez

Carlos Ballugera Gómez