Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 3 de febrero de 2016.

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

 MADRID, 3/02/16

CASO 1.- INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. Tras la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en la redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, ¿sigue siendo posible inmatricular actualmente una cuota indivisa de dominio? Se pone a continuación la redacción del art. 205 LH antes y después de la reforma de la Ley 12/2015:

Redacción nueva del artículo 205 LH:

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.

Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida.

En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203.

Redacción anterior, 1946, del art. 205 LH:

“Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.

En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.”

Se puede observar que, en la redacción anterior, tenía que acreditarse la adquisición previa del derecho. Sin embargo, en la nueva redacción se dice que ha de acreditarse haber adquirido la propiedad de la finca.

Por otro lado, no está previsto el trámite de notificación a los copropietarios, pues no parecen incluidos dentro de esta expresión: “a los titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos”.

La mayoría entiende que no se puede llegar a la conclusión de que sea necesaria la inmatriculación de la totalidad de la finca, que sería contraria al principio de voluntariedad de la inscripción.

Al inmatricular una porción indivisa quedará coordinada con el Catastro toda la finca, pero solo se inscribirá la titularidad de la porción indivisa en cuestión. Algunos apuntaron que el art. 278 RH, podría estimarse no derogado, ya que la Ley 13/2015 dejó derogadas las leyes que se opusieran a la misma, pero no aquellas que no se opongan, como es el caso del indicado precepto. Además, la notificación a los titulares de otras cuotas indivisas, aunque no lo diga la ley expresamente, también parece conveniente.

 CASO 2.- EJECUCIÓN HIPOTECARIA. VIVIENDA HABITUAL. Se presenta decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en una ejecución hipotecaria. La finca es una vivienda, la hipoteca es anterior a 2013 y por tanto no consta manifestación alguna en el Registro sobre el carácter o no de habitual de la misma. La subasta se celebra estando en vigor la Ley 1/2013 y al no haber postores se adjudica al actor por el 50% de su valor de tasación, parece deducirse por tanto que no es habitual. A continuación el decreto dice: “en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente…” y se transcribe el art. 579. 2 LEC, se certifica la deuda pendiente por todos los conceptos conforme al art. 654 LEC y termina diciendo: “Practíquese el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior". El ponente considera contradictorio que se adjudique por un precio que supone que no es vivienda habitual y se ordene practicar un asiento que solo procede si es vivienda habitual.

Efectivamente, el mandamiento debe ser rectificado: o se rectifica el importe de la adjudicación o se elimina el último párrafo. Se observa que frecuentemente en los juzgados se presume que la vivienda no es la habitual cuando han resultado fallidos los intentos de notificación y se ha tenido que recurrir al edicto.

Al hilo de este asunto se recuerda que en los casos de ejecución de vivienda habitual debe pedirse el certificado de deuda pendiente (RDGRN 28 de julio de 2015) y notificarse al Juez cuando se produzca la venta por el ejecutante adjudicatario, su cesionario o una empresa de su grupo.

CASO 3.- DIVISIÓN HORIZONTAL Y VENTA. En el mes de julio de 2005, una Comunidad de Propietarios de Madrid, celebró una Junta General Extraordinaria que tuvo como objeto la adopción de unos importantes acuerdos (demolición del edificio, declaración de obra nueva de mayor cabida, declaración de disolución del régimen de propiedad indivisa sobre el solar sobre el que se construía el nuevo edificio, constitución de la división horizontal, adjudicación de las fincas resultantes de la división horizontal, ratificación de los documentos privados de venta de los excedentes); acuerdos que no gozaron de la necesaria unanimidad, por lo que se hizo necesario acudir a la vía judicial.

La demanda fue estimada en su integridad, por sentencia del año 2011 en virtud de la cual, se declararon aprobados judicialmente los acuerdos adoptados en la Junta de Julio de 2.005 con los números 2º, 3º, 4º, 5º y 7º, estableciendo que los demandados debían prestar su voluntad para extender los actos jurídicos necesarios para llevarlos a término.

Dicha sentencia fue ejecutada, mediante auto acordando el despacho de ejecución, con su correspondiente decreto. Y con fecha 5 de Diciembre de 2.012 se dictó auto teniendo por emitida la declaración de voluntad de los propietarios que no habían votado a favor de los acuerdos y que consistía en tener por aprobados los referidos puntos del orden del día.

El punto 7º de dicho orden del día, bajo la rúbrica “Adjudicación de pisos y plazas de garaje a los adquirentes de los mismos mediante documento privado suscrito durante la fase de construcción del edificio, ratificando por unanimidad las ventas efectuadas por la Junta Directiva”, comienza señalando que por el abogado Sr. S se relacionan los adquirentes en documento privado de los pisos, plazas de garajes y trasteros sobrantes, en total once adquirentes.

A continuación y literalmente se dice: "Expuesta la anterior relación de adquirentes en documento privado, se procede a someter a votación el siguiente acuerdo: Ratificación de las ventas efectuadas en documento privado a los anteriormente citados, adjudicándoles la propiedad y disfrute de los elementos adquiridos con correspondencia a la división horizontal aprobada, reconociéndoseles a partir de este momento su condición de miembros de la Comunidad. Se somete a votación el acuerdo..."

Ahora presentan varias escrituras de elevación a público de documentos privados de compraventa a favor de personas que no constan en esa relación e incluso de documentos privados que son de fecha posterior a la Junta de 2005, señalando el Notario que no es preciso el consentimiento de los que se opusieron a los acuerdos porque se tiene por emitida su declaración de voluntad mediante el Auto referido.

Está claro que solo queda suplido el consentimiento respecto de las ventas a las personas relacionadas en el acuerdo. Para las ventas posteriores hace falta el consentimiento con todos sus requisitos. Además hay que tener en cuenta que no vende la Comunidad de Propietarios, sino cada uno su porción indivisa con lo que cabría el consentimiento de solo parte de ellos y el despacho parcial respecto de los que efectivamente lo hubieren prestado, con consentimiento del presentante o interesado.

CASO 4.-EXPROPIACIÓN. Se presentó el verano pasado un acta de pago y ocupación que ya se trajo, en su día, al seminario. Expropiaban una finca entera pero en el acta de pago y ocupación segregaban la mayor parte de la finca y solicitaban la inscripción de esa parte de la finca expropiada. La razón era que respecto del resto de finca el Ayuntamiento cree que existe una doble inmatriculación (en su día se inscribió un exceso de cabida, y justo la parte del exceso es la que cree el Ayuntamiento que está doblemente inmatriculada y la Registradora sospecha que también). A la entidad expropiada se le pagó la parte del justiprecio correspondiente a la parte de finca segregada, respecto de la cual no había ningún problema de titularidad, y respecto de la parte del justiprecio correspondiente al resto de la finca constaba textualmente que se consignaba dicha parte “hasta tanto no se depure esta situación de titularidad ante el órgano jurisdiccional correspondiente.” Después de consultarlo en el seminario, la finca segregada y expropiada que no ofrecía dudas en cuanto a su titularidad ya se ha inscrito.

Ahora presentan el acta de pago y ocupación del resto de la finca. Según consta en el acta, está consignada en la Caja Municipal de Depósitos la cantidad correspondiente al resto del justiprecio  “por el resto de la finca de 1.014,64 metros cuadrados, los cuales se han considerado por esta administración doblemente inmatriculados con la finca nº 5.101 de procedencia (mandamiento de ingreso no presupuestario...)”. Y acompañan un escrito dirigido a la Fiscalía Provincial de Madrid por parte del Ayuntamiento y otro escrito con sello de salida de la Fiscalía Provincial de Madrid, en el que el Fiscal se da por enterado de la consignación del resto del justiprecio.

La Registradora cree que mientras no se aclare la titularidad de esa parte de la finca no se puede despachar la expropiación del resto. Entiende que el procedimiento debería haberse seguido también con los titulares de la otra finca. Ha hablado con el Ayuntamiento y le dice la persona que ha llevado todo el tema de la expropiación que como el justiprecio está consignado no hay ningún problema porque en el momento en que se resuelva en los Tribunales la titularidad de la finca, se pagará el justiprecio a quien resulte ser titular. La registradora entiende que al no haber sido parte en el expediente el titular de la otra finca no se puede despachar. Plantea ponerle nota aplicando el artículo 20 LH y que si localizan a la entidad titular de la otra finca y hay acuerdo que otorguen la escritura a que se refiere el artículo 313. 2º del RH y si no hay acuerdo que vayan al Juzgado correspondiente (art. 313.3º RH).

La entidad expropiada se queja de que hasta que no se cancelen los asientos contradictorios con los de la finca expropiada, el Ayuntamiento no le pagará la parte de justiprecio consignada. Y a tal efecto presenta una instancia privada solicitando, por aplicación del artículo 45.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, RDL 7/2015, la cancelación formal en el Registro de los derechos contradictorios con los de su finca en la finca registral 5.101 (que es la otra finca respecto de la cual cree el Ayuntamiento que existe la doble inmatriculación). 

El referido artículo 45 dice: “Adquisición libre de cargas. 1. Finalizado el expediente expropiatorio, y una vez levantada el acta o actas de ocupación con los requisitos previstos en la legislación general de expropiación forzosa, se entenderá que la Administración ha adquirido, libre de cargas, la finca o fincas comprendidas en el expediente.

“La Administración será mantenida en la posesión de las fincas, una vez inscrito su derecho, sin que quepa ejercitar ninguna acción real o interdictal contra la misma.

“2. Si con posterioridad a la finalización del expediente, una vez levantada el acta de ocupación e inscritas las fincas o derechos en favor de la Administración, aparecieren terceros interesados no tenidos en cuenta en el expediente, éstos conservarán y podrán ejercitar cuantas acciones personales pudieren corresponderles para percibir el justiprecio o las indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuantía.

“3. En el supuesto de que, una vez finalizado totalmente el expediente, aparecieren fincas o derechos anteriormente inscritos no tenidos en cuenta, la Administración expropiante, de oficio o a instancia de parte interesada o del propio registrador, solicitará de éste que practique la cancelación correspondiente. Los titulares de tales fincas o derechos deberán ser compensados por la Administración expropiante, que formulará un expediente complementario con las correspondientes hojas de aprecio, tramitándose según el procedimiento que se haya seguido para el resto de las fincas, sin perjuicio de que tales titulares puedan ejercitar cualquier otro tipo de acción que pudiera corresponderles. 4. Si el justiprecio se hubiere pagado a quien apareciere en el expediente como titular registral, la acción de los terceros no podrá dirigirse contra la Administración expropiante si éstos no comparecieron durante la tramitación, en tiempo hábil.”

Se descarta por la Registradora y por el seminario la aplicabilidad de este artículo al caso planteado. El supuesto del transcrito artículo 45.3 parece referirse más a otros titulares de cargas o derechos reales limitados sobre la finca expropiada y que aparezcan una vez finalizado el procedimiento. Mientras que aquí estamos ante una doble inmatriculación y de la que además del propio expediente resulta que se ha tenido conocimiento en todo momento.

La Administración debería haberse dirigido también contra el titular de la otra finca por exigencias del principio del tracto sucesivo consagrado en el art. 20 LH y la proscripción de la indefensión del art. 24 de la Constitución Española.

CASO 5.- ARRENDAMIENTO FINANCIERO: RESOLUCIÓN CONVENCIONAL. Se plantea la resolución convencional de un contrato de arrendamiento financiero y renuncia a opción de compra con dos embargos sobre los derechos del arrendatario financiero y uno de ellos con nota de haberse expedido certificación de cargas.

No se pueden cancelar los embargos al inscribirla porque es una renuncia voluntaria que no puede ir en perjuicio de tercero (art. 6 CC). Aquí no hay consignación pues se está resolviendo porque el arrendatario financiero ha dejado de pagar. No se pueden aplicar las reglas de la compraventa sujeta a condición resolutoria por analogía.

Se entiende que se puede inscribir la resolución pero sin cancelar los embargos de acuerdo con la resolución de 15 de junio de 1998 “a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resolución convenida, pudieran ser otorgados con posterioridad por aquel [el arrendatario financiero]”.

Madrid, 3 febrero 2016

Marta Cavero Gómez (ponente)

Ana Solchaga López de Silanes

Sonia Morato González

Carlos Ballugera Gómez