Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 29 de enero de 2014

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

 Coordina:

Irene Montolio Juárez

 Documentación:

Miguel Román Sevilla

Marta Cavero Gómez

 Actualidad:

Mª Concepción Iborra Grau

MADRID, 29/01/14

 CASO 1. CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN.- En una actuación urbanística para la ejecución de un Plan Parcial por el sistema de expropiación el Consorcio Urbanístico, integrado por el Ayuntamiento y la Comunidad Autónoma, ha realizado la actuación expropiando a los dueños de las parcelas.

 En el Registro de la Propiedad se hizo constar al inscribir la expropiación, salvo en los casos en los que los propietarios de la parcela renunciaron expresamente a su ejercicio, el correspondiente derecho de reversión para el caso de que legalmente fuera procedente. No se establece la conexión entre las parcelas iniciales y las de resultado. Construidas las edificaciones y divididos los edificios en régimen de propiedad horizontal se arrastró el derecho en todas las fincas.

 Se plantea si es posible cancelar el derecho de reversión y sus requisitos. Al efecto se presenta un modelo de certificación del Consorcio urbanístico (vid. Anexo 1) en la que se hace constar la extinción del derecho de reversión por recepción por el Ayuntamiento de las obras de ejecución urbanística mediante la gestión del Plan Parcial y, al amparo del art 34.2 Ley del Suelo que limita la reversión al caso de no ejecución de las obras, se solicita la cancelación del derecho de reversión por caducidad.

 Empieza el debate defendiendo la conveniencia de acudir al expediente de liberación de cargas aunque la causa no sea la prescripción. También se critica la manera mecánica de arrastrar las cargas en la división horizontal haciendo constar en todos los elementos o departamentos del edificio la referencia a la reversión.

 Fuera de la clara previsión del art. 34.2.a) TRLS, que sujeta la reversión a la falta de terminación de la urbanización dentro de los diez años siguientes a la expropiación, no existe previsión legal sobre la manera de actuar en el registro, tampoco hay plazo de duración del derecho de reversión.

 Ante la práctica imposibilidad de que se produzcan los supuestos necesarios para la efectividad de la reversión por haberse completado la ejecución del plan y  pese a la falta de una norma reglamentaria que contemple el caso, para evitar el efecto perturbador que supondría mantener un derecho de difícil o imposible realización, la mayoría se muestra partidaria de admitir la cancelación.

 Así, transcurridos los diez años de que habla la Ley del Suelo, podrá aportarse la certificación si bien se apunta la conveniencia de que la Administración notifique a los interesados y si se trata de desconocidos al Ministerio Fiscal, otorgándoles el plazo que se establezca en las normas administrativas para manifestar su disconformidad, ello conforme a los arts. 5 y 55 LEF. El art. 55 LEF establece el plazo de un mes desde la terminación de la obra.

  CASO 2.- TRIBUTACIÓN DE EXTINCIÓN DE CONDOMINIO POR PROPIEDAD HORIZONTAL. En una división horizontal realizada por varios propietarios pro-indiviso, con simultánea extinción del condominio adjudicando a cada uno de los comuneros los distintos departamentos de la PH, la STS 12 noviembre 1998, la STEAC 21 julio 999 y la SAN de 27 junio 2000, declaran que no puede tributarse por ambos conceptos, por lo que si se tributa por PH no procede nueva liquidación por extinción de condominio. Si se hubiera hecho así, procedería devolución de ingresos indebidos. ¿Conocéis Sentencias ulteriores que hayan cambiado este criterio?

 El criterio de la Comunidad de Madrid, según Consulta nº V0089-12 de 20 enero 2012 DGT, es entender que existen dos hechos imponibles diferenciados, sujetos a tributación: división horizontal y extinción del proindiviso en una misma escritura. Aunque se realice una sola escritura se producirán dos convenciones diferentes, una la división horizontal del edificio y otra la disolución de la comunidad y cada una de ellas deberá tributar de manera independiente. En esa opinión se alinea también la Dirección General de la Agencia Tributaria de Andalucía en Circular 1/2011 de 3 febrero 2011. Sin embargo, ambas posturas son contrarias a la jurisprudencia del TS y a la de los Tribunales Superiores de Justicia.

 En el supuesto de que se hubiera realizado el ingreso por autoliquidación y se pidiera devolución de ingresos indebidos, es muy probable que se desestimara por la CAM, sin embargo se le abrirá al contribuyente plazo para interponer tanto recurso de reposición, como reclamación económico-administrativa, teniendo visos de prosperar en el TEAR. Fuera de esto no se conoce que haya cambiado el criterio jurisprudencial.

  CASO 3. NUEVOS ESTATUTOS PROPIEDAD HORIZONTAL.- Los arts. 8 y 12 LPH, anteriores a la reforma, exigían autorización de la Junta para divisiones, segregaciones, construcción de nuevas plantas etc… que según el antiguo art. 17 debían ser acordadas por unanimidad. Pero se admitía que dicha previa autorización pudiera modificarse por norma en contrario contenida en los Estatutos. El actual art. 10 en relación con la nueva redacción del art. 17, establecen también distintas mayorías según los actos que vayan a realizarse. ¿Se entiende que también ahora, esa autorización previa y esas nuevas y distintas mayorías, se pueden modificar mediante norma estatutaria al respecto?

 Se reitera el criterio de una sesión anterior del Seminario, de que, tras la nueva redacción de la LPH en los arts. 10 y 17  sobre mayorías para la división, segregación y construcción de nuevas plantas, prevalece la voluntad de los copropietarios manifestada en los Estatutos de relevar de autorización previa estos actos jurídicos.

 Se añade que eso es así, no solo en cuanto a las normas estatutarias anteriores a la reforma de la LPH, sino también en cuanto a las normas estatutarias posteriores que así lo establezcan y que se consideran por tanto perfectamente admisibles. La reforma no altera el carácter dispositivo de la LPH.

  CASO 4. NOTA MARGINAL VIVIENDA HABITUAL EMPRENDEDORES.- Se recibe por correo electrónico certificación de un registrador mercantil de Madrid dando cuenta de haberse hecho la inscripción de un empresario individual de responsabilidad limitada, quien ha señalado como vivienda habitual a los efectos de la exclusión de responsabilidad del art. 8 Ley de Emprendedores, que en su art. 14 prevé que se haga en 6 horas.

  La ley exige que la vivienda tenga un valor inferior a los 300.000 euros o 450.000 en poblaciones de más de un millón de habitantes, determinando ese valor conforme a la base imponible del ITPyAJD en el momento de la inscripción en el Registro Mercantil.

  En general se plantea el problema de la aplicación de los arts. 8 y 10 de la Ley de Emprendedores en cuanto a la necesaria constancia en el folio de la finca señalada como vivienda habitual del “Emprendedor de Responsabilidad Limitada” para que la responsabilidad por deudas profesionales no alcance a la misma. En concreto se plantea cómo se acredita el valor de la finca y el tipo de asiento a practicar en el Registro de la propiedad.

 El valor de la vivienda ha de ser inferior a 300.000 euros valorada conforme a lo dispuesto en la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el momento de la inscripción en el Registro Mercantil. En el caso de viviendas situadas en población de más de 1.000.000 de habitantes se aplicará un coeficiente del 1,5 al valor del párrafo anterior.

 Al efecto de acreditar esta circunstancia, si no lo hace el emprendedor, en la página web de la Comunidad existe la posibilidad, para el registrador de la propiedad con su certificado de firma electrónica, de obtener la valoración fiscal, debiendo contarse para ello, también, con la referencia catastral de la vivienda[1].

 Para García-Valdecasas, el saber quién fija el valor de la vivienda es uno de los principales problemas de la ley y de ahí salen otros como el que, de los distintos medios de valoración establecidos en el art. 57 LGT, aplicable por remisión del art. 46 LITPyAJD, “¿cuál de ellos será el aplicable? ¿Quién escogerá dicho medio? ¿Bastará la mera declaración del ERL para la fijación del valor de la vivienda habitual? ¿Podrá un tercero que se sienta perjudicado impugnar la valoración hecha por el ERL? Si se prueba que la vivienda habitual vale más de los 300.000 euros ¿decae la limitación de la responsabilidad por toda la vivienda o sólo respecto del exceso de forma que, en una eventual ejecución, los primeros 300.000 euros estén exentos de responsabilidad? ¿Bastará, como parece deducirse del punto 3 del art. 8 de la Ley, que se manifieste por el ERL que se cumple el requisito de no superar el valor establecido?”. A su juicio hubiera sido más práctico establecer la exención de responsabilidad de la vivienda habitual por deudas profesionales al margen del valor de la misma.

 En cuanto al asiento a practicar aunque la ley habla de inscripción parece adecuado entender que se habla de inscribir en el sentido de registrar o publicar, por lo que el asiento concreto a practicar será la nota marginal sustantiva. Si no se optare por esa interpretación parece necesario poner una nota de oficina al margen de la inscripción de dominio de la vivienda, ya que según su art. 10.1, para su oponibilidad a terceros, la no sujeción de la vivienda habitual a las resultas del tráfico empresarial o profesional deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, en la hoja abierta al bien.

 Otro problema es, supuesta la inmatriculación del emprendedor en el Registro Mercantil, el modo en que se debe hacer llegar telemáticamente la certificación del hecho de la inmatriculación del registrador mercantil al Registro de la propiedad.

 Como no existe un canal de comunicación telemático entre los registros para ese objeto ni se ha habilitado el nodo correspondiente en el Centro de Información y Red de Creación de Empresas (CIRCE), se plantea si se puede admitir el envío por correo electrónico desde el Registro Mercantil al de la Propiedad[2].

 La respuesta es afirmativa, pero se considera que lo que habrá de remitirse debe ser una certificación electrónica del registrador mercantil correspondiente con firma electrónica reconocida y también se considera aconsejable que el correo electrónico de remisión y la comunicación de vuelta del Registro de la propiedad al mercantil deban ir firmadas también con la firma electrónica por lo menos del registro correspondiente.

 El registrador mercantil deberá emitir su certificación electrónica dentro del mismo día hábil de la inmatriculación del emprendedor. Como para la práctica del asiento que proceda en el folio de la vivienda en el Registro de la propiedad se establecen seis horas en el art. 14, pero como ese medio no está operativo, no resultaría aplicable ese plazo de seis horas, sin embargo, se estima que debe tratar de cumplirse por el Registro de la propiedad de destino, circunstancia ésta que justifica que se admita la remisión de la certificación del Registro Mercantil por correo electrónico a fin de practicar el asiento correspondiente en el Diario y la posterior nota o inscripción.

 NOTA: Consultado el Colegio se indica que se está preparando por el SSI un canal de comunicación de ida y vuelta a este efecto entre Registros de la propiedad y mercantiles, considerando que el plazo de las seis horas es sólo para CIRCE, rigiendo los plazos ordinarios para la remisión telemática común. Se añade que no parece que el precepto vaya a tener mucha aplicación, ya que hasta la fecha sólo se han computado 14 empresarios inscritos de esta clase en toda España desde que entró en vigor la ley.

  CASO 5. EXPRESIÓN MANUSCRITA EN CLÁUSULA SUELO.- Se plantea si la exigencia del art. 6 Ley 1/2013, antidesahucios, se ha de entender o no cumplida con un testimonio notarial de la expresión manuscrita.

  Dicha exigencia consiste en que “la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que ha determinado el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato”, en este caso el riesgo consiste en contener la escritura cláusulas suelo y techo.

  En concreto el testimonio dice lo siguiente: “Sigue un texto de puño y letra de cada uno de los prestatarios que dice YO, como prestatario, soy conocedora y he sido advertido/a por la entidad prestamista y por el notario actuante, cada uno dentro de su ámbito de actuación de los posibles riesgos del contrato y, en particular de que el tipo de interés de mi préstamo a pesar de ser variable nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del límite del 3,50%. Siguen las firmas de los comparecientes.- signado: Pablo Enrique Gómez.- RUBRICADOS Y SELLADO”. Se plantea, repetimos, si el modo de acreditar el requisito sigue la finalidad de la norma o si la desvirtúa al convertirse en una cláusula de estilo que el deudor copia y firma de manera automática.

 Para la mayoría, la expresión se adapta tanto al art. 6 Ley 1/2013 como a la fórmula del anexo IX de la Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España. Sin embargo, eso no cierra el paso a los problemas que plantea la regulación de esta materia.

 En el caso concreto visto, la expresión manuscrita testimoniada puede ser algo oscura ya que se puede dudar de si el límite se refiere al tipo de interés de referencia o al tipo de interés resultante de sumar un diferencial a esa referencia.

 Esa oscuridad incluso en el caso de admitir la doctrina de la STS 9 mayo 2013 abriría paso, conforme al art. 4.2 Directiva 93/13/CEE al control del contenido de la cláusula oscura, que pudiera considerarse abusiva.

 No podemos pararnos ahora en aclarar cómo una estipulación marginal define el objeto principal del préstamo hipotecario ni cómo puede en el préstamo establecerse la adecuación entre el precio o retribución y el bien o servicio que se entrega en contrapartida, cuando por su carácter unilateral no hay contrapartida en ese contrato, como no sean las obligaciones precontractuales y contractuales de transparencia e información previa al mismo.

 Pero la mayor dificultad está en que con el arbitrio establecido por la Ley 1/2013 se oculta un gran problema del préstamo hipotecario como contrato por adhesión con condiciones generales de la contratación.

 Consiste ese problema en averiguar cómo es posible en un contrato en el que por imposición del predisponente, el deudor adherente no puede influir en su contenido, cómo, se dijo, se puede legitimar por el consentimiento derivado de la negociación, cláusulas cuyo único fin es limitar, disminuir o impedir los derechos que en general se conceden al deudor.

 En concreto, en el préstamo a interés variable, el deudor tiene derecho a beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, sin embargo, con la cláusula suelo se limita la posibilidad de esas bajadas y se restringe el derecho del consumidor a beneficiarse de ellas.

 Pretender que esa variación en el sentido de la cláusula de intereses variables, se funda en el consentimiento del deudor arrancado y legitimado por una negociación es una justificación inauténtica y fraudulenta, autorizar a la persona consumidora adherente a negociar –en un contrato donde tiene prohibida la negociación- para empeorar su situación típica es una burla. Quede ahí el problema.

  CASO 6. TASACIÓN ANTIGUA.- Después de haberse solicitado la aportación del certificado de tasación de una finca para inscribir una hipoteca constituida en agosto de 2013, el Notario hace una diligencia mediante la que deja unida a la matriz un certificado de tasación del año 2007, que es el que le han aportado a él. La tasación es justo la que se usó para una hipoteca ya cancelada constituida en 2007. ¿Puede admitirse ese certificado?

 Se recuerda que el art 682 LEC se remite a la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. La tasación está regulada en el art. 8 Reglamento 716/2009 que la desarrolla que dice en su apartado tercero que el certificado caduca a los 6 meses de su fecha y firma, por lo que una certificación tan antigua como la del caso no sería admisible.

 Al hilo del tema se añade que cabe admitir que las partes convengan una tasación muy superior a la tasación pericial que consta en el certificado, puesto que el art. 682 LEC establece que no puede ser inferior al 75 % por ciento pero no pone límite máximo.

ANEXO CASO 1

DON… mayor de edad, con D. N. I… actuando como director-Gerente del CONSORCIO… con domicilio en… con CIF…

A petición de… con domicilio a estos efectos situado en... y provisto de NlE número… y Pasaporte número… válido hasta… actuando en representación de... con domicilio social en… y CIF… según facultades que constan en la escritura…

CERTIFICA:

Que el Proyecto de Delimitación y Expropiación del Plan Parcial el Sector… de… (Madrid), fue aprobado definitivamente por acuerdo de la Comisión de Urbanismo de la Comunidad de Madrid de fecha 30 de noviembre de 2004, publicándose en el Boletín Oficial de la comunidad de Madrid de fecha 11 de enero de 2005.

Dicho proyecto recoge en su apartado "1.3.- Objeto" lo siguiente:

'"La finalidad última del presente proyectó es la de llevar a cabo la ejecución Urbanística mediante la gestión del Plan Pardal por aplicación del sistema de actuación fijado: expropiación, que será aplicado a la totalidad de los terrenos, bienes y derechos incluidos en el ámbito de actuación sector o la unidad de ejecución, a tenor de lo dispuesto por el artículo 117 de la Ley 9/2001, del suelo de la Comunidad de Madrid,"

Que en el Registro de la Propiedad número… consta en virtud de la inscripción de las parcelas resultantes del PAU… la posibilidad de ejercer el derecho de reversión si se dieran las circunstancias legalmente previstas.

Que de acuerdo con lo previsto en el artículo 34-2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008, el ejercicio de reversión está limitado a la no ejecución de las obras de Urbanización.

Que la Urbanización del PAU… ha sido realizada en su totalidad y ha sido recepcionada por el Ayuntamiento de… en diferentes fases, desde abril de 2008 hasta abril de 2009.

Qué de acuerdo con lo anterior el derecho de reversión ha quedado extinguido.

Que a su vez, se hace constar que la práctica totalidad de los propietarios de las parcelas primitivas que fueron expropiadas y situadas donde actualmente se localiza la finca de resultado, renunciaron al ejercicio del derecho de reversión.

Existiendo en la actualidad constancia registral del derecho de reversión es por lo que se solicita, se haga constar en el Registro de la Propiedad la caducidad del derecho preferente de los reversionistas para recuperar el bien o derecho expropiado.

Y para qué consté a los efectos oportunos se expide el presente, en…., a veintidós de enero de dos mil catorce.

Madrid, 29 de enero de 2014

Mª Concepción Iborra Grau (ponente)

Irene Montolio Juárez

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez