Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 26 de marzo de 2014
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
Coordina:
Irene Montolio Juárez (Ponente)
Documentación:
Marta Cavero Gómez
MADRID, 26//03/14
CASO 1. CONCURSO DE ACREEDORES.- Figura tomada anotación preventiva de declaración de concurso. Ahora se presenta mandamiento para hacer constar la apertura de la fase de liquidación por anotación preventiva porque la resolución todavía no es firme. ¿Se puede/o debe tomar anotación de la apertura de la fase de liquidación sin haber convertido antes la anotación preventiva de concurso en inscripción?
Por unanimidad de los asistentes se entiende que sí es posible tomar esa anotación, las fases del concurso se suceden pero no podemos exigir que todas tengan su correspondiente asiento de publicidad en el Registro de la Propiedad, no se exige en este sentido tracto sucesivo. Hay muchas posibilidades y trámites que son posibles pero no necesarios. El juez controla los pasos del concurso pero el registrador sólo inscribe lo que le llega al Registro.
Alguno de los asistentes cita la RDGRN de 13 de diciembre de 2013 de la que se deduce que la regla general es que los asientos registrales en materia concursal se practican en virtud de mandamiento judicial y con la única excepción de la posible cancelación de las anotaciones preventivas que caduquen.
CASO 2. LEGADO MODAL.- En una escritura de herencia sujeta al Derecho aragonés se lega a una persona una finca, añadiendo lo siguiente: “Para el caso de que la legataria procediera a la venta de la nave legada a su favor en el párrafo anterior en vida de la esposa del testador, el testador lega a favor de su citada esposa un 25% del precio de la venta, una vez satisfechos la totalidad de los impuestos correspondientes”. No veo que en Derecho aragonés pueda producir efecto esta disposición del testador. Yo creo que es un legado de cosa ajena, no creo que pueda tomarse ni como una condición. Pero el testamento está hecho en Zaragoza y me extraña que un notario aragonés ponga una cláusula como esta.
La mayoría considera que estamos ante un legado modal o una obligación personal no garantizada especialmente y por tanto se transcribirá como cláusula del testamento pero sin hacerla constar en el acta de inscripción, pues frente a terceros no ha de surtir efecto, solo faculta a la esposa a reclamar a la legataria el importe correspondiente del precio de la venta si ésta llegase a producirse.
CASO 3. INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LA MASA ACTIVA DEL CONCURSO. A requerimiento del Administrador Concursal de sociedad concursada en fase de liquidación, una socia minoritaria que es su deudora por cierta cantidad que dice haber invertido en la remodelación de una vivienda de su propiedad, considerando por ello que pertenece a la empresa, "reintegra dicha finca a la masa activa de la sociedad concursada conforme a la dispuesto el artículo 71 de la Ley Concursal, y 1290 del Código Civil". En la escritura comparecen, Administrador Concursal y titular registral. La finca tiene hipotecas y embargos contra su titular, anteriores al concurso.
La duda es si se puede inscribir la finca a favor de la masa activa del concurso, como inscripción transitoria o de mero puente aplicando la doctrina de la DGRN en resoluciones de 30 de enero de 2003 y 20 de septiembre de 2005 que consideró posible inscribir bienes a favor de la masa de la quiebra aunque no tenga personalidad jurídica, y sin necesidad del consentimiento de los titulares de las cargas vigentes, a los que no puede perjudicar esta inscripción.
La mayoría considera preferible inscribir a favor del concursado y no de la masa activa, a pesar del tenor de ambas Resoluciones que admiten “inscripciones transitorias, de mero puente, a favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios básicos rectores de nuestro sistema registral.”
En cuanto a los titulares de cargas anteriores no parece que les pueda perjudicar dicha inscripción por lo que no sería necesario su consentimiento.
En caso de que se asumieran las deudas anteriores, extremo éste que no resulta del enunciado, se exigiría la aprobación del Juez del concurso.
CASO 4. VÍA PECUARIA.- Consta inscrita una finca a nombre de una SA con la carga de "cesión obligatoria a la Comunidad de Madrid por título de Convenio de Permuta para sustitución por modificación del trazado de los terrenos actualmente ocupados por la Colada de Pozuelo, por los del nuevo trazado para su incorporación por imperativo legal al dominio público pecuario autonómico".
La Comunidad de Madrid quiere inscribir a su nombre dicha finca, y para ello presenta una Orden 3119/2013 de la Consejería de Medio Ambiente por la que se aprueba la modificación del trazado de la Vía Pecuaria, conteniendo un trazado base y un trazado resultante, que no me coincide en su descripción con lo inscrito. Lo cierto es que en la inscripción ya consta la carga de cesión obligatoria, y además que su uso característico es ser vía pecuaria, pero el título que recoge para el cambio de titular es Convenio de permuta. ¿Se puede practicar la inscripción de vía pecuaria a favor de la Comunidad por una Orden? Además acompañan un escrito del abogado de la SA que dice que queda a su disposición, y considero que a los efectos del tracto no es suficiente y menos si consideramos que la SA está en concurso. En definitiva, ¿es suficiente el título presentado?
Algunos compañeros defienden que debe conseguirse ese convenio de permuta al que se refiere la inscripción, mientras que otros consideran que esa referencia es una mera mención y que sería suficiente con que la Comunidad Autónoma aceptase esa cesión. Lo que no se estima suficiente es la Orden que se presenta pues de la misma sólo resulta el consentimiento para la desafectación de los terrenos y para el cambio de trazado pero no la aceptación expresa de la titularidad de la finca.
En cuanto al hecho de que la sociedad titular esté declarada en concurso de acreedores la mayoría entiende que para esa sociedad se trata de un acto debido.
Madrid, 26 de marzo de 2014
Irene Montolío Juárez (ponente)
Marta Cavero Gómez
Carlos Ballugera Gómez