Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 25 de febrero de 2015.

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

 Coordina:

Irene Montolio Juárez

 Documentación:

Marta Cavero Gómez

MADRID, 25/02/15

CASO 1.- HERENCIA Y EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. Una finca pertenece en dos terceras partes a una persona que fallece y en la tercera parte restante a otras cuatro personas que la habían adquirido por una herencia anterior y que son las herederas del fallecido dueño de las dos terceras partes.

Ahora se presenta una escritura de protocolización de un cuaderno particional en la que, interviniendo todos, mezclan en las adjudicaciones la partición de la herencia con la disolución de comunidad respecto a la tercera parte que ya les pertenecía en pro indiviso, de tal modo, que no llega a conocerse qué parte se adquiere como consecuencia de la herencia y qué parte como consecuencia del negocio inter vivos de disolución de comunidad.

Adicionalmente, existe un problema de valoración, porque las dos terceras partes de la finca procedentes de la herencia no se valoran en la misma proporción que la tercera parte correspondiente a la disolución de comunidad.

En cuanto al problema de la adjudicación, se puede calificar negativamente porque no es una extinción de condómino, primero hay que ver qué se adjudica por herencia y luego hacer la disolución. En el acta primero se inscribe la herencia sin cuotas y luego la liquidación.

Pero la mayoría opinó que si la adjudicación es proporcional a las cuotas preexistentes y a las que tenían en la institución de heredero, no hay problema, mientras que al tema de las incoherencias de la valoración no se puede entrar.

CASO 2.- ART. 160 LSC: SOCIEDAD VENDE A PARTICULARES. Vende una sociedad a matrimonio con hipoteca. ¿Se aplica el art. 160?

Para unos la exigencia de manifestación de que el bien transmitido es un activo esencial es sólo entre sociedades. Pero otros dicen que la palabra “sociedad” del artículo se refiere sólo a la aportación, de modo que para la compra y otras transmisiones debe decirse, en su caso, que la finca no es un activo esencial ya por el administrador ya por el apoderado. Se recuerda que en el anterior seminario se acordó no pedirlo para la constitución de hipotecas aunque entrañen una enajenación latente^[1].

CASO 3.- VINCULACIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL. En una división horizontal de las cincuenta plazas existentes en el edificio veinticuatro deben estar vinculadas con veinticuatro pisos por imponerlo la normativa urbanística según resulta de la licencia de obras. Las plazas están descritas en el edificio. En la división horizontal no se dice nada de la vinculación. ¿Hay defecto?

Para unos ahora no es momento de poner pegas en la división horizontal, ya que no se puede concretar la vinculación. Lo normal es que el comprador elija la plaza cuando compra el piso, por lo que lo propio es vincular con posterioridad y controlar esa circunstancia con las ventas.

La exigencia urbanística es que por lo menos cada vivienda pueda tener un aparcamiento, pero no tiene que haber una correspondencia férrea ya que puede haber compradores que no quieran estacionamiento.

Para otros el problema es que se configuran como independientes elementos que deben estar vinculados, por lo que lo mejor es convencer al constructor ahora para que aclare lo relativo a la vinculación, o bien autorizando estatutariamente al constructor para que realice la asignación de plazas, advirtiendo de la necesaria vinculación en los estatutos o recabando alguna norma o acuerdo del organismo municipal correspondiente donde conste la necesidad de vinculación. Para ello se sigue en cierto modo la resolución de6 febrero 2013 que trata el caso como un supuesto de condiciones en la licencia de obra.

Madrid, 25 de febrero de 2015

Irene Montolío Juárez

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez