Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 24 de septiembre de 2014.
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
Coordina:
Irene Montolio Juárez (ponente)
Documentación:
Marta Cavero Gómez
MADRID, 24/09/14
CASO 1.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.- Se presenta escritura de declaración de obra nueva terminada de un edificio de viviendas y garajes. La escritura está otorgada en el año 2014, la licencia de obras es del año 2003 y se inserta un certificado de fin de obra del año 2006. ¿Es necesario en estos casos exigir el certificado de eficiencia energética de acuerdo con el art. 20 Ley del Suelo?
El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, deroga el anterior de 2007 (incluyendo sus disposiciones transitorias). En virtud de la disposición transitoria 1ª del RD de 2007 solo se exigía el certificado para aquellas obras que tuvieran solicitada licencia después del 29 abril 2007.
En cambio de conformidad con la doctrina de la DG (entre otras Resolución de 19 de mayo de 2012): “serán de aplicación las normas vigentes en el momento de otorgamiento de los documentos correspondientes, aunque las obras se hubiesen ejecutado en un momento anterior, de manera que son de aplicación los textos legales vigentes en el momento del otorgamiento de la escritura, ya que el objeto de las disposiciones en que basa el registrador su calificación no es el de regular los controles administrativos, sino el de que se cumplan los requisitos necesarios para su documentación pública e inscripción registral”.
La mayoría entiende que no es exigible. De la misma manera que no se pide para las obras nuevas antiguas, tampoco para las que, como en este caso, son anteriores a la fecha del establecimiento de la obligación. El que haya sido derogada la disposición transitoria junto con la norma que inicialmente la estableció, no puede llevar a sostener que la intención del legislador fuera más allá de ofrecer una nueva regulación al certificado.
No estamos ante una operación registral como los son la modificaciones hipotecarias: segregaciones, agrupaciones... a las que se refiere la doctrina señalada de la DGRN. La obra nueva existe desde 2006, no se trata de un negocio jurídico nuevo. Aunque alguno sostiene que las exigencias de información al consumidor podrían implicar la necesidad de la aportación del certificado, en general se entiende que sería demasiado riguroso. Además, en el momento en que se empiecen las ventas de los pisos volverá a ser exigible el certificado.
CASO 2.- REPRESENTACIÓN.- Una escritura ha de ser ratificada por dos esposos. El marido ratifica en su nombre y como mandatario verbal de su esposa y en diligencia a dicha escritura de ratificación el Notario autorizante dice los siguiente: “Que por escritura X (fecha posterior otro Notario, que no dice tener a la vista) la esposa doña A ratifica la presente escritura de ratificación y teniendo en cuenta dicha escritura de ratificación, juzga al esposo según interviene en la escritura de ratificación con facultades representativas suficientes y con capacidad legal…”.
Se dice que la actuación del Notario es correcta pero que no implica que no deba de pedirse para inscribir la escritura de ratificación. La diligencia es necesaria para cerrar la escritura pero no sustituye la aportación al Registro de la escritura de ratificación que además habrá de ser objeto de presentación, como ya se vio en otro seminario anterior, sin haberse ganado prioridad por la presentación de la escritura en la que se actúa por mandatario verbal. En todo caso sobra la expresión “juzga al esposo con facultades suficientes”.
CASO 3.- INMATRICULACIÓN A FAVOR DE LA IGLESIA CATÓLICA.-Inmatriculación de terreno a favor de la Iglesia Católica por el art. 206 LH habiendo título previo por el que Banesto vende a una entidad de la Iglesia en 1967. El título previo no está inscrito. Además de tener dudas la registradora que plantea el caso acerca de la identidad de la finca con otra de mayor extensión inscrita de la que puede formar parte, se cuestiona también si el 206 LH es aplicable en la actualidad.
Se recuerda que hay jurisprudencia que dice que está vigente. Otra cosa es que, dado su carácter excepcional y existiendo título previo, no deba ser éste certificado el que se presente a inscripción sino el título previo del mismo. El art. 206 LH presupone que se carece de título escrito, lo que extiende el artículo 303 del RH “inscribible”, pero no se ha acreditado que se dé tal circunstancia.
CASO 4.- HIPOTECA EN GARANTÍA DE APERTURA DE CUENTA DE CRÉDITO.- Un matrimonio tiene concertado una apertura de cuenta de crédito con garantía hipotecaria inscrita en el Registro por un plazo ahora vencido. Poco antes del vencimiento, inician negociaciones con el Banco “para la renovación de dicha cuenta por idéntico importe y un plazo mayor” y así lo hacen en escritura que ahora se presenta donde, después de manifestar lo antes expresado, dicen que es su voluntad, que aceptan entre ambas partes y respecto a terceros, que la operación que se formaliza es continuadora de la anterior.
En la escritura que se presenta se pacta un crédito en cuenta corriente, por idéntico importe, pero con un plazo y número de cuenta distintos. El interés ordinario pactado es idéntico aunque se carga en cuenta y el moratorio y la partida de costas son distintos. ¿Puede interpretarse que es una novación? ¿Sería preciso exigir que aclarasen este punto? ¿Es otra hipoteca? ¿Se ha de pedir autorización para inscribir con el rango de segunda (no porque digan que es primera hipoteca sino para evidenciar que la anterior está vigente)?
Unánimemente se sostiene que se trata de un nuevo crédito y, por tanto, de una nueva hipoteca. No es el caso del préstamo vencido que se ha ido renegociando y al final se nova con carácter retroactivo. Aquí se concede un nuevo crédito, se abre una cuenta corriente con distinto número y ni siquiera se dice que carguen el saldo de la anterior en esta última. Pero como no parece ser esto lo querido por las partes que reiteradamente hablan de “renovar”, “renegociar”, “continuar la operación”... conviene pedir a los interesados que consientan que se inscriba como nueva hipoteca.
El registrador de Meco aporta en relación a un caso parecido la nota que puso en su día, que va a continuación: “1.- Se presenta, con los datos de entrada arriba indicados, escritura de novación de crédito en cuenta corriente con garantía hipotecaria. En la inscripción de hipoteca que ahora se nova se garantizó el pago del saldo de una cuenta de crédito que, hasta una cuantía máxima de 30.000 euros, se concedía en ese momento y que se reflejaría en una cuenta determinada. También se pactó que este crédito se concierta por todo el tiempo que media hasta el día 21 de abril de 2013.
“En la escritura presentada de fecha 28 de mayo de 2013 se manifiesta por las partes intervinientes que la novación es el resultado de negociaciones mantenidas entre ellas, antes del vencimiento pactado de 21 de abril de 2013, en el sentido de prorrogar el vencimiento inicial hasta el día 28 de mayo de 2014. Y así, se pacta en la cláusula cuarta que el crédito se concierta por todo el tiempo que media hasta el 28 de mayo de 2014.
“2.- En consecuencia, se pacta la novación por ampliación de plazo de un supuesto de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito, cuando a la fecha de la escritura de novación estaba vencido el plazo.
“Cuando la Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 24 de noviembre de 2009, admitió como novación modificativa la prórroga del préstamo garantizado con hipoteca aun en el caso de pactarse dicha prórroga después del vencimiento del plazo, novación que no da lugar a la extinción de la obligación modificada y al nacimiento de una nueva obligación, excepciona dos supuestos, cuando se trata de un pacto que modifique una anterior cláusula que sujetara a término el mismo derecho real de hipoteca (como ocurriría, por ejemplo, en el supuesto de hipoteca en garantía de cuenta corriente de crédito), o cuando se trata de un plazo de la obligación configurado como esencial.
“En la misma línea, la RDGRN de 18 de septiembre de 2012 señala que el artículo 153.1º de la Ley Hipotecaria une de modo indisoluble, en el caso de hipotecas como la que nos ocupa, la exigencia de expresión de plazo y la exigencia de expresión de sus posibles prórrogas. En la escritura primitiva no se pactó la posibilidad de que la cuenta de crédito garantizada pudiera ser prorrogada con indicación de las prórrogas posibles por lo que, vencido el plazo por el que la misma se constituyó, no puede la misma ser objeto de ampliación. Y en todo caso, la fijación del nuevo plazo de duración, estaría sujeta a los mismos requisitos que impone el artículo 153.1º Ley Hipotecaria citado”.
CASO 5.- SEGREGACIÓN SIN LICENCIA.-Posibilidad de segregar una parcela sin licencia, pero con certificado del Ayuntamiento en el que simplemente informa que en base a determinados documentos parece que la parcela estaba segregada antes del año 1984. Se acogen al art. 6 Orden 791/1992 de 9 de marzo de la Comunidad de Madrid que dispone: "Los Notarios y Registradores de la Propiedad podrán autorizar e inscribir, respectivamente, las escrituras de división de terrenos sin que se acredite la licencia de parcelación, en aquellos supuestos en los que conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior al 1 de marzo de 1984".
La mayoría considera que no basta con ese certificado y que el Ayuntamiento tiene que adoptar una de dos posturas: o exigir licencia o declarar su innecesariedad.
CASO 6.- RECTIFICACIÓN.- Ante un embargo indebidamente practicado en el año 2001 sobre la finca que constituye los elementos comunes de un conjunto inmobiliario, embargo prorrogado en los años 2005, 2009 y 2013, se plantea cómo obtener su cancelación. Se sugiere remitir sendos escritos al acreedor y al Juzgado poniendo de relieve esta circunstancia, dado que aún se está a tiempo, pues según información de la Secretaria Judicial, no han pasado aún al anuncio de la subasta de la finca.
Se confirma tal solución proponiendo que el escrito al Juzgado se presente personalmente y se selle copia y que en su contenido se advierta claramente que la eventual adjudicación de la finca no se va a poder inscribir en ningún caso.
Madrid, 24 de setiembre de 2014
Irene Montolio Juárez (ponente)
Marta Cavero Gómez
Carlos Ballugera Gómez