Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 22 de octubre de 2014.

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

 Coordina:

Irene Montolio Juárez

 Documentación:

Marta Cavero Gómez

• a) El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.
• b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.

“Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.” Y añade en el párrafo siguiente: “Siendo el Registro de la Propiedad el encargado, en aplicación de lo anterior, de comunicar al Juzgado y los autos reseñados, la transmisión del inmueble hipotecado, así como el adquirente, NIF/CIF, su domicilio a efectos de notificaciones y el precio de adquisición, siempre que tuviera lugar la transmisión en los plazos anteriormente indicados”. Esa es la redacción literal del mandamiento, con los verbos en esos, que no dejan saber cuál es el verbo principal. 

Se plantean dos cuestiones: En primera lugar, se considera inadmisible que el Juez diga “en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate…”. El Juez debe decir si es o no la vivienda habitual, sin que baste reproducir el texto legal. Se debe pedir aclaración en tal sentido.

En segundo lugar, se discute si se debe cumplir la comunicación establecida en el párrafo último. La mayoría entiende que no. En ningún precepto se establece dicha obligación. No se sabe en qué juzgado se va a seguir la ejecución por el importe no satisfecho. El obligado es el que obtiene la plusvalía. El Juez no puede obligar al Registrador a apreciar si se da dicha plusvalía. Tampoco le puede ordenar enviar los datos del subadquirente.

Una minoría, sin embargo, sostiene que la anterior postura implica dejar al arbitrio del obligado el cumplimiento de la obligación. Defiende hacer constar por nota marginal, como nota de oficina, el supuesto del 579 LEC, como recordatorio de la necesidad de comunicación. Ello protege al consumidor.

Unánimemente se sostiene que no se pueden comunicar los datos del domicilio del comprador y su NIF por aplicación de la Ley de Protección de Datos y, dado que no es el obligado, no se debe hacer constar en la publicidad registral, ya que el adquirente no debe ser perjudicado por dicha nota pues no es una carga sobre la finca que ha adquirido. Y todo ello se hará constar así en la nota de despacho.

CASO 2.-TANTEO Y RETRACTO. Se plantea la vigencia de los derechos de tanteo y retracto establecidos por la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que entró en vigor el 27 agosto 2001.

Su art. 182, en lo que interesa, después de sujetar al derecho de tanteo y, en su caso, retracto en favor de la Comunidad de Madrid y de los municipios “las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, sean terrenos, construcciones o edificaciones, así como la constitución y transmisión igualmente onerosas de derechos reales sobre los mismos, que se realicen” bajo las condiciones que señala su número 1, letra a), así como en favor de la Comunidad de Madrid “las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, sean terrenos, construcciones o edificaciones, así como la constitución y transmisión igualmente onerosas, de derechos reales sobre los mismos, que se realicen en los terrenos y edificaciones que, por su calificación urbanística, deban destinarse a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública” que se realicen bajo las condiciones que señala la letra b) del mismo precepto, nos indica que “a estos efectos la delimitación de los suelos sometidos a derecho de tanteo y retracto se llevará a cabo por los instrumentos de la ordenación del territorio, por el planeamiento urbanístico, o por Resolución de la Consejería competente por razón de la materia, previa información pública por plazo de 20 días”.

El número 3 de dicho art. 182 dice: “El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será de ocho años, a contar desde la aprobación de la correspondiente delimitación. En los espacios naturales protegidos tendrán, no obstante, vigencia indefinida, en tanto subsista la declaración de aquéllos”.

Interesa a estos efectos, especialmente a los prácticos de nuestra actividad, el primer inciso de dicho número 3, toda vez que, mediante Orden 2907/2005, de 23 de septiembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, por la que se delimitan suelos sometidos al derecho de tanteo y retracto regulado en el artículo 182.1b) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, publicada en el BOCM número 244, de 13 octubre 2005, con entrada en vigor el día 14 de octubre de 2005, se dispuso: “Primero. Declarar sometidas a derecho de tanteo y retracto en favor de la Comunidad de Madrid, las transmisiones onerosas de terrenos que, por su calificación urbanística, deban destinarse a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, así como las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, en los términos que se expresan en el artículo segundo de esta Orden, y que se ubiquen en los términos municipales siguientes: Ajalvir, Alcalá de Henares, Alcobendas, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Las Rozas de Madrid, Leganés, Madrid, Majadahonda, Mejorada del Campo, Moraleja de Enmedio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos de Jarama, Parla, Pinto, Pozuelo de Alarcón, Rivas-Vaciamadrid, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, San Martín de la Vega, San Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Tres Cantos, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón”.

Dichos derechos están hoy caducados para los municipios relacionados ya que en los no relacionados no ha existido nunca. Así lo declara la Comunidad de Madrid en las autorizaciones que concede para enajenar, la razón debe estar en que no hay dinero para ejercitar esos derechos.

Se discute si se deben cancelar con motivo de un asiento o de la expedición de una certificación. Parece haber acuerdo en no cancelar con la expedición de una simple cancelación, aunque sí en el caso de que se practique un asiento sobre la finca.

CASO 3.- HERENCIA: INSTITUCIÓN DE HEREDERO. Doña AAA falleció en 2006 casada en régimen de gananciales, sin descendientes ni  ascendientes bajo testamento con las siguientes cláusulas: “Segunda. Lega a su esposo el usufructo vitalicio de todos los bienes presentes y futuros de carácter ganancial que deje a su fallecimiento, entendiéndose con ello pagados sus derechos legitimarios, mientras no contraiga matrimonio ni conviva maritalmente con persona alguna.

“Tercera. Sin perjuicio de lo anterior, nombra único y universal heredero a su hermano don DDD, correspondiente a la herencia de su madre (es decir, las fincas rústicas y urbanas sitas en Oropesa, dinero, joyas, cuadros, muebles, enseres), sustituido por sus descendientes.

“Cuarta. Lega a sus sobrinos A, B y C por terceras partes, la nuda propiedad de los derechos que le correspondan en los pisos de carácter ganancial de Madrid y Ávila.

“Quinta.-Nombra albaceas-contadores partidores solidarios a sus 2 sobrinos A y B para la liquidación de la sociedad de gananciales, entrega de legados y conmutación del usufructo vidual”.

Los sobrinos A y B en escritura de 2009 renuncian por no convenir a sus intereses al cargo de albacea-contador partidor. La abogado del hermano don DDD pregunta si la Registradora admitiría una de las siguientes opciones:

   a) Que se da el supuesto del art. 81 RH, por considerar que toda la herencia se ha distribuido en legados y no existe albacea ni contador partidor. En este caso, querría pedir la inscripción de las fincas sitas en Oropesa a favor de su cliente don DDD.

   b) Como hay dos bienes que no se mencionan en el testamento (una plaza de garaje y un aprovechamiento por turnos de carácter ganancial no sitos ni en Madrid ni Ávila y por tanto no legados a los sobrinos), pedir declaración de herederos ab intestato, en el que se debería declarar heredero ab intestato al viudo y demandar a éste la entrega de legados dispuestos a favor del hermano y sobrinos.

No se admite la solución a) porque antes de inscribir los bienes a favor del hermano es necesario liquidar la sociedad de gananciales y la liquidación la tienen que hacer el viudo con el heredero del difunto.

Tampoco se acepta que se trate del supuesto del art. 81.d RH, es decir, del 891 del CC. De acuerdo con Rivas, el heredero ex re certa que concurre con un legatario es heredero. Por otro lado hay otros bienes en la herencia que no han sido específicamente legados. Ahora bien, la certeza de los bienes a heredar queda diluida cuando se indica que el hermano hereda, joyas, muebles, enseres, etc.

Sin embargo no parece que la intención del testador haya sido nombrar al marido heredero, al que quiere cubrir la legítima sin más y mientras no se case… ni tampoco al hermano al que le nombra heredero universal “correspondiente a la herencia de su madre”. Se concluye que debe concurrir el viudo a la liquidación de los gananciales y debe hacerse declaración de heredero abintestato. La necesaria presencia del viudo saldrá a la luz en cuanto la registradora pida la liquidación de los gananciales.

CASO 4.- HIPOTECA. En una escritura de constitución de hipoteca a favor de una entidad de las reguladas por la Ley 2/2009 de 31 de marzo se plantean dos cuestiones:

   1º.- En la cláusula de constitución de hipoteca se garantiza, entre otras cosas lo siguiente: “f) La cantidad de 1.000 euros por razón de los eventuales pagos realizados por cuenta de la deudora de conformidad con la Cláusula Undécima.” Y la Cláusula Undécima dice lo siguiente: “PAGOS POR CUENTA DE LA DEUDORA. La parte hipotecante autoriza a la acreedora o a quien a su derecho tenga, a pagar por cuenta de la deudora, cualesquiera tributos, deudas o gravámenes, de todo tipo, en especial de la comunidad de vecinos o del Ayuntamiento, que afecten a la finca hipotecada, caso de que las mismas no fueran atendidas a su vencimiento por la deudora, y todo ello, hasta un máximo en conjunto de MIL EUROS. Cada pago que conforme a ello realice la parte acreedora devengará, con cargo a la parte deudora, el interés moratorio establecido en la Cláusula Séptima de esta escritura”. Se plantea si en los 1.000 euros garantizados con la hipoteca están incluidos los posibles intereses de demora pactados en el párrafo segundo de la cláusula 11ª, hasta ese límite, junto con los pagos adelantados por la acreedora.

   2º.- En la cláusula de interés de demora, después de señalar que el tipo de interés de demora es el resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal anual vigente en el momento del devengo, dice lo siguiente: “La base sobre la que se aplicará el citado interés de demora será el de la cantidad pendiente de pago, ya sea del principal de las cuotas mensuales impagadas, del principal a vencimiento del préstamo o del principal no amortizado que resulte al dar por vencido el préstamo de forma anticipada, por cualquiera de los motivos de la siguiente cláusula” ( que es la de causas de vencimiento anticipado). La duda surge, porque aunque hable de principal, las cuotas mensuales impagadas solo pueden ser en el caso de esta hipoteca de intereses puesto que el  préstamo se amortiza mediante doce cuotas de las que las once primeras son de carencia, es decir, solo se pagarán intereses y la última es de amortización de capital más pago de intereses.

En cuanto a la primera cuestión, se entiende que los intereses de demora no están incluidos en el límite garantizado, ya que dicho límite se forma por la suma y se agota sólo por los pagos relacionados en la cláusula, por lo que debe rechazarse la inscripción del último inciso (desde “Cada pago…” hasta “…Séptima de esta escritura”).

Unánimemente se entiende que, dado que no hay principal en las once primeras cuotas, debe denegarse la expresión “del principal de las cuotas mensuales” inscribiendo el resto porque es favorable al deudor. El que no hayan establecido intereses de demora por el impago de intereses ordinarios no es obstáculo para la inscripción.

CASO 5.- DENEGACIÓN CLÁUSULA SUELO. Una sentencia firme del Juzgado confirma una calificación denegatoria de una cláusula suelo. Al registrador no le consta que el deudor persona consumidora tenga conocimiento de esa circunstancia. Esa situación que se apoya en la falta de previsión expresa legal o reglamentaria, perjudica al deudor y hacer ineficaz la actuación del registrador. ¿Hay algún remedio para ello? ¿Caben actuaciones posteriores del registrador?

El banco no ignorará la sentencia y es de suponer que la cumpla, pero como la denegación de la cláusula se produce sólo a efectos registrales, no se retira de la escritura y no hay declaración de nulidad de la cláusula, ello puede suponer que el banco siga calculando las cuotas con el suelo y perjudicando al cliente.

A fin de facilitar la libertad del deudor de cláusulas abusivas y de que los procedimientos para asegurar esa libertad sean adecuados y eficaces, como dice el art. 7.1 Directiva 93/13/CEE, parece conveniente notificar a los deudores afectados para que hagan las reclamaciones oportunas tanto en el banco, como en los tribunales y demás administraciones de protección de las personas consumidoras. Lo lógico en esta comunicación es hacerla mediante copia de la sentencia.

Tanto en este caso como en el primero respecto del modo de hacer constar en el Registro las circunstancias del mandamiento de cancelación de cargas se echa en falta una regulación o desarrollo reglamentario que aclare y proteja expresamente los derechos de los deudores personas consumidoras.

Madrid, 22 de octubre de 2014

Irene Montolío Juárez

Marta Cavero Gómez

Carlos Ballugera Gómez