Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 20 de mayo de 2015.

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

 Coordina:

Irene Montolio Juárez

 Documentación:

Marta Cavero Gómez

MADRID, 20/05/15

CASO 1.- CONSTANCIA DE LA SITUACIÓN DE FUERA DE ORDENACIÓN. En contestación a las comunicaciones que se realizan desde el Registro como consecuencia de la inscripción de una obra nueva "antigua", al amparo del artículo 20.4 letra c) TRLS, el Ayuntamiento envía un informe del técnico en el que se hacen constar las características urbanísticas de la parcela y que en consecuencia "se entiende" que dicha obra nueva estaría en situación de fuera de ordenación.

Puesto que el citado artículo habla de que el Ayuntamiento estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, ¿no sería necesaria una resolución del Ayuntamiento, sin que sea suficiente la presentación de un informe del técnico? Y ¿sería necesario que el Ayuntamiento hubiese citado al propietario antes de emitir la resolución?

A la mayoría le pareció insuficiente el informe del técnico, ya que el art. 20.4 c) TRLS habla de “resolución” -acto administrativo-, lo que además exige que el mismo se haya tomado tras la citación o notificación al titular registral.

CASO 2.- HIPOTECA: RESPONSABILIDAD. Se presenta escritura de hipoteca a favor de BANCO CAMINOS, S.A. por un principal de 105.000 euros. En la cláusula de constitución de hipoteca se garantizan “los intereses remuneratorios hasta un máximo de dos anualidades, más la parte vencida de la anualidad corriente, al diez por ciento anual, es decir, VEINTIUN MIL EUROS” y “los intereses indemnizatorios o de demora, hasta un máximo de dos anualidades más la parte vencida de la anualidad corriente, al siete con cincuenta por ciento anual, es decir, QUINCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA EUROS”. Entiendo que queda confusa dicha responsabilidad pues la cantidad alzada no corresponde más que a las dos anualidades pero no comprende “la parte vencida de la anualidad corriente”. Se solicita de la Notaria que sustituyan la expresión “es decir” por “hasta el máximo de” o supriman la expresión “más la parte vencida de la anualidad corriente”. Dicen que, consultado con el Banco, que no hay que cambiar nada y que se despacha así en todos los registros.

No hay determinación de la cantidad máxima de que responde la finca por mora, por lo que procede poner nota indicando el defecto. La forma de subsanación puede ser quitar simplemente la expresión “es decir”, dejando la cantidad máxima que aparece en la escritura.

Al hilo de esta cuestión se planteó si declarada nula la cláusula de intereses de demora por abusivo procede su cancelación y el modo de practicarla. Como primera objeción a esa posibilidad se indicó que si la declaración de nulidad de la cláusula se produce dentro de un procedimiento de ejecución, para hacer cualquier cancelación será menester cancelar primero la nota de expedición de la certificación. En todo caso el asunto resulto altamente polémico y su resolución quedó a la espera de que puedan llegar al Registro mandamientos ordenando cancelaciones como la planteada.

CASO 3.- RENUNCIA POR APODERADO. ¿Es posible renunciar a una herencia por apoderado? En mi caso el juicio de suficiencia no es congruente porque el Notario dice que tienen poder para aceptar y partir, y los hijos renuncian en representación de la madre. Pero me planteo qué sentido tendría dar poder para renunciar, cuando se puede renunciar directamente conforme al art.1008 CC.

No se vio dificultad para dar un poder para renunciar, pero a la vista del concedido no parece que el apoderado pueda renunciar por lo que hay que subsanar.

CASO 4.- REPRESENTACIÓN DE UNA SOCIEDAD. Se trata de la presentación de una escritura de elevación a público de un documento de compraventa de 1968. El vendedor es una sociedad en liquidación representada por un apoderado nombrado en 2014 por los liquidadores. La hoja de la sociedad en el RM está cerrada por la Hacienda, por falta de presentación de cuentas y por falta de adaptación a la LSA. En la inscripción de la finca consta que la propietaria está en concurso desde 2008, concluso por pago a los acreedores en 2012.

La sociedad se encuentra disuelta pero no liquidada. Si el poder es especial lo que procedería sería el despacho, en caso contrario, al estar la sociedad disuelta y no liquidada y constar el cierre de su hoja en el RM por razones fiscales y de falta de presentación de cuentas, el cierre es total. En cuando a la falta de adaptación a la LSA hará falta el nombramiento de un liquidador.

En todo caso deberá haber un administrador, que si fuese de hecho puede convocar junta para hacer todo, a saber, adaptación a la LSA, depósito de cuentas y nombramiento de administrador, ya que la sociedad podría reactivarse.

CASO 5.- PAGO METÁLICO. Se plantea si es necesario notificar a la Agencia Tributaria los pagos en metálico aunque sean de pequeña cuantía, por ejemplo 10 euros, cuando el importe pagado es mayor de 2.500.

La respuesta es afirmativa según el criterio que mantiene Hacienda con relación al art. 7 de la Ley 7/2012. Se recuerda que la notificación ha de hacerse mediante un oficio especial al Delegado de la Agencia ya que la notificación vía web no funciona bien.

CASO 6.- EXPROPIACIÓN. La finca expropiada pertenece a una sociedad concursada en fase de liquidación y tiene un embargo. Se plantea si es necesario pedir al juez del concurso la cancelación del embargo.

El concurso no paraliza la expropiación. La Administración tendrá que notificar a los administradores del concurso o al juez y hacer el acta de ocupación y pago con los administradores autorizados por el juez del concurso. También se dijo que en la fase de liquidación el embargo no sirve de nada ya que el acreedor del embargo no tiene derecho a cobrar sobre la finca embargada. En ese caso el juez tiene que ordenar la cancelación del embargo.

CASO 7.- ¿MENCIÓN O SERVIDUMBRE? Se trata de la inscripción de una casa de 1891 en cuya descripción consta que la misma se halla “gravada con los servicios temporales que presta esta finca a la de la calle… hasta que se derribe totalmente cualquiera de las dos”. Desde 1935 una de las fincas es un solar. Se plantea si la expresión indicada es una servidumbre o una mención y si hay que cancelarla o no.

Se pone como ejemplo la actuación del registrador en otra finca que cancela una expresión parecida en 1950 de oficio conforme a la disposición transitoria 1ª LH y art. 355 RH por considerarla una mención.

Respecto del presente caso la mayoría entendió que se trata de una mención y que procede cancelarla de oficio por tratarse de una mención y por haberse cumplido la condición temporal del servicio ya que la casa se ha derribado.

Madrid, 20 de mayo de 2015

Marta Cavero Gómez

Irene Montolío Juárez 

Carlos Ballugera Gómez