Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 2 de marzo de 2016.
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
MADRID, 2/03/16
CASO 1.- PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA: ERROR EN LA CERTIFICACIÓN. Para un expediente de prescripción adquisitiva, en su día se emitió una certificación negativa respecto a una vivienda de 86 metros con su solar, en el sentido de carecer de inmatriculación. El Juez reconoce la usucapión y ordena la inmatriculación de la finca a nombre de los actores.
Al recibir el testimonio de la sentencia con el resto de la documentación y conociendo ahora la persona de donde proceden los bienes –herederos de don Cecilio- tenemos la seguridad casi plena de cuál es la finca matriz de donde debería de haberse segregado, cuyo resto es de 600 metros. Sigue inscrita a nombre de don Cecilio desde hace 70 años. En consecuencia, si se inmatricula por fuerza de la certificación negativa, se estaría generando una doble inmatriculación (ver nuevo art. 209 LH).
Se apuntó por algunos compañeros la posibilidad de tratarlo como una segregación, haciendo constar por nota al margen que 250 metros de esta finca, se han inscrito como tal finca, si bien, para ello debería acompañarse licencia de segregación o declaración de innecesaridad por tratarse de una situación consolidada.
La DGRN se pronuncia sobre esta materia en Resolución de 11 de junio del 2013, en un caso en el que se daba la misma circunstancias dado que un registrador anterior había expedido hace años la certificación de que la finca no estaba inmatriculada sin expresión de ninguna duda y la Dirección General dispone que en todo caso debe primar la exigencia institucional de evitar dobles inmatriculaciones, dada la quiebra que ello implica del sistema de seguridad que debe proporcionar el Registro de la Propiedad.
Se recomienda para prevenir este problema que, antes de expedir certificaciones negativas, se pidan los títulos previos.
CASO 2.- RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER DE DOMINIO PÚBLICO DE DOS PARCELAS. En virtud de un proyecto de reparcelación inscrito en el año 2001, aparecen dos parcelas inscritas a nombre del Ayuntamiento, como bienes de dominio público, destinada una a equipamiento deportivo y otra a equipamiento social. Recientemente se presentó en el Registro una escritura por la que el Ayuntamiento vendía la parcela destinada a equipamiento deportivo por lo que se puso nota señalando que era necesario previamente desafectar la finca del dominio público. Ante esto el Ayuntamiento argumentó que la desafectación no era posible porque la parcela en cuestión, así como la otra destinada a equipamiento social, siempre han sido patrimoniales y así figuran en el inventario municipal.
La inscripción se practicó en su día en virtud de escritura de formalización de aprobación de plan parcial, agrupación y parcelación complementada por otra de aclaración y subsanación de la anterior. En la primera escritura no hay ninguna referencia al carácter demanial o patrimonial de las fincas. En la escritura de subsanación se incorpora una certificación del Secretario del Ayuntamiento en la que se indica el carácter de dominio público o patrimonial de las diferentes fincas de resultado (todas las fincas de resultado pertenecían al Ayuntamiento, propietario único del sector). Respecto a las dos parcelas de equipamiento deportivo y social la certificación dice literalmente que “…se encuentran inscritas en el libro Inventario con la calificación de bienes de dominio público, adscritos al servicio público”. En cuanto a las parcelas destinadas a viales y las destinadas a espacios libres dice que se encuentran inscritas en el libro inventario con la calificación de bienes de dominio público, adscritos al uso público y en cuanto a las restantes parcelas (entre las que se encuentra una destinada a equipamiento comercial) se dice que figuran inscritas en el inventario como patrimoniales.
El Ayuntamiento pretende rectificar el Registro mediante una certificación del secretario actual en la que este haga constar que en la certificación que en su día motivó la inscripción se cometió un error, que dichas fincas no han estado nunca inscritas en el inventario como de dominio público sino como patrimoniales y que en el plan parcial no consta calificadas las parcelas como de dominio público. Argumentan que si el plan parcial no dice nada al respecto y tampoco ha habido en ningún momento posterior un acto expreso de afectación al dominio público (de lo que también certificarían) las parcelas destinadas a equipamiento deben considerarse patrimoniales.
En principio, la proponente del caso está de acuerdo con eso, pero al examinar el Plan Parcial se planten algunas dudas; en el plan Parcial no se dice expresamente nada acerca del carácter de las parcelas de equipamiento mientras que las destinadas a espacios libres sí se definen como de uso y dominio público; sin embargo, en el apartado Ordenanzas Reguladoras del Plan parcial al definir los usos compatibles con el uso industrial (principal del sector) se refiera al “Uso dotacional siempre que sea de dominio y uso público”.
¿Debe interpretarse eso en el sentido de que las parcelas destinadas a usos dotacionales o de equipamiento deban considerarse de dominio público? ¿Es esta una cuestión que pueda o deba determinarse en el plan parcial? ¿Para que un bien destinado al servicio público se considere de dominio público no es necesario un acto de afectación?
Por otra parte, en caso de no considerar admisible la rectificación con la certificación del Secretario, plantean la posibilidad de un acuerdo del pleno que complemente el plan parcial en este punto, señalando el carácter patrimonial de las parcelas; pero no se ve demasiado sentido a esta solución, entre otras cosas porque la competencia para la aprobación del Plan parcial es de la Comunidad Autónoma. Se pide opinión sobre esta última solución.
Se estima que en este caso, ya encontramos un pronunciamiento sobre la naturaleza del bien en el plan parcial, ya que así se deduce cuando, al referirse a los usos compatibles con el suelo industrial (que era el principal del sector), se refiere al ¨ uso dotacional siempre que sea de dominio y uso público¨. Ello no significa que el bien destinado a equipamiento deportivo no pudiera ser patrimonial y que sea de dominio público por naturaleza, sino que es de dominio público por determinación del plan parcial. No ha existido por tanto error en la inscripción ni en la certificación del Secretario de Ayuntamiento que así lo estimó.
La parcela en cuestión es equipamiento deportivo, por lo que se señaló que sería necesario la modificación del plan parcial, que habría de ser aprobada por la Comunidad Autónoma. Hay que tener en cuenta que el Tribunal Supremo es muy riguroso en esta materia. Además se señala que no suele ser tan complicado como parece obtener la modificación de un plan parcial.
CASO 3.- REPARCELACIÓN: CORRESPONDENCIA CON FINCAS DE REEMPLAZO. Hace veinte años se inscribió una reparcelación convalidante de una parcelación ilegal. Hubo varias fincas que estaban inscritas a nombre de los propietarios únicos iniciales. Algunas de estas fincas se habían vendido, otras no.
Los compradores de las vendidas no hicieron caso a las comunicaciones recibidas de la Junta y del propio Ayuntamiento que participó muy activamente. Dado el interés en sacar adelante la actuación, que era muy grande, se tuvo como propietarios a los titulares registrales y a ellos se adjudicaron las de reemplazo.
Cuando vinieron las solicitudes de inscripción por los compradores se les suspendió la inscripción y rectificaron con los vendedores las compras. Aclararon la subrogación producida.
Ahora han fallecido tanto vendedores como compradores. ¿Puede inscribirse la escritura de 1980 sobre la finca de reemplazo de 1995? La correspondencia está muy clara porque se expresó en cada finca de reemplazo a cuál de procedencia correspondía.
El artículo 17 del RD 1093/97 contempla tres supuestos: 1º. Acuerdo de los interesados. 2º. Acuerdo firme de la administración actuante con notificación al titular. 3ª. Cuando esté claro por instancia. En este caso está claro, pero todos los supuestos del 17 son para casos de cancelación formal previa de asientos practicados después de la nota de vinculación y antes de la inscripción de la reparcelación.
El artículo 17 del Real Decreto de 4 de julio de 1997 contempla tres supuestos para el acceso al Registro de aquellos títulos que, habiéndose llegado a inscribir en el Registro, fueron objeto de cancelación formal, al haber accedido con posterioridad a la nota marginal de haberse expedido la certificación de dominio y cargas para un proyecto de equidistribución.
Si bien no es un precepto directamente aplicable, dado que aquí al compraventa, nunca ha llegado a ser inscrita, se estimó que sería admisible si se acompaña acuerdo firme de la administración actuante con notificación a los titulares registrales; salvo que, como en este caso, del estudio de los historiales registrales de las fincas objeto de reparcelación en su día, resultase indubitada la correspondencia de las fincas, en cuyo caso podría valer la instancia, acompañando el título. En el caso planteado se había hecho la inscripción haciendo constar la correspondencia, luego puede procederse a la inscripción.
CASO 4.- LAUDO ARBITRAL: INSCRIBIBILIDAD. La Ley de Arbitraje establece que en cualquier forma que se pacte la sumisión al arbitraje, obliga, incluso puede ser de modo tácito.
Artículo 9 Forma y contenido del convenio arbitral
1. El convenio arbitral, que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada a un contrato o de acuerdo independiente, deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de una determinada relación jurídica, contractual o no contractual.
2. Si el convenio arbitral está contenido en un contrato de adhesión, la validez de dicho convenio y su interpretación se regirán por lo dispuesto en las normas aplicables a ese tipo de contrato.
3. El convenio arbitral deberá constar por escrito, en un documento firmado por las partes o en un intercambio de cartas, telegramas, télex, fax u otros medios de telecomunicación que dejen constancia del acuerdo.
Se considerará cumplido este requisito cuando el convenio arbitral conste y sea accesible para su ulterior consulta en soporte electrónico, óptico o de otro tipo.
4. Se considerará incorporado al acuerdo entre las partes el convenio arbitral que conste en un documento al que éstas se hayan remitido en cualquiera de las formas establecidas en el apartado anterior.
5. Se considerará que hay convenio arbitral cuando en un intercambio de escritos de demanda y contestación su existencia sea afirmada por una parte y no negada por la otra.
El laudo, si su materia fuese inscribible, puede provocar una inscripción. En materia mercantil por ejemplo:
Artículo 11 ter Anulación por laudo de acuerdos societarios inscribibles
1. El laudo que declare la nulidad de un acuerdo inscribible habrá de inscribirse en el Registro Mercantil. El “Boletín Oficial del Registro Mercantil” publicará un extracto.
2. En el caso de que el acuerdo impugnado estuviese inscrito en el Registro Mercantil, el laudo determinará, además, la cancelación de su inscripción, así como la de los asientos posteriores que resulten contradictorios con ella.
El problema que plantea en propiedad es cómo se acredita la sumisión de las partes, no sólo referida a la ausencia del documento público, artículo 3 LH, sino a la ausencia misma de documento o que toda la documentación sea privada y sin legitimar firmas. En la conciliación del 103 bis LH no hay este problema porque se tramita ante el registrador.
La legislación de arbitraje tiende a la libertad de forma para el sometimiento de las partes a la misma. Ahora bien, para el acceso al registro de un laudo arbitral, que modifique la titularidad del dominio y demás derechos reales sobre la finca, unánimemente se entendió necesario que conste en escritura pública el convenio arbitral, es decir, el consentimiento del titular registral al arbitraje, por exigencia de los principios registrales.
En cuanto al laudo propiamente dicho el artículo 37 LA en su punto 8 establece: “El laudo podrá ser protocolizado notarialmente.
Cualquiera de las partes, a su costa, podrá instar de los árbitros, antes de la notificación, que el laudo sea protocolizado”.
En cuanto a la ejecución del laudo, señala el artículo 44 de la ley de Arbitraje que la ejecución forzosa de los laudos se regirá por lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en este título.
La norma existente en materia mercantil, introducida en la reforma del 2011, se refiere a aquellos casos en los que conste estatutariamente esta posibilidad (véase artículo 11 bis de la ley de arbitraje).
Por último se apuntó que la DGRN, únicamente se ha pronunciado sobre esta materia en cuanto a las medidas cautelares, indicando en Resolución de 20 de febrero del 2006 que la anotación preventiva ordenada en un laudo arbitral requiere el auxilio judicial.
CASO 5.- VENTA EXTRAJUDICIAL. ANUNCIOS SUBASTA. Se plantea al seminario si, en caso de ejecución de hipoteca por el procedimiento extrajudicial, se entiende que basta la publicación en el tablón de anuncios del BOE entendiendo derogado el sistema anterior por el Real Decreto 1011/2015 de 6 de noviembre por el que se regula el procedimiento para formalizar el sistema de consignaciones en sede electrónica de las cantidades necesarias para tomar parte en las subastas judiciales y notariales (en vigor en 10/11/2015) o, por el contrario y dado que en Madrid los notarios aún no tienen puesto el sistema en funcionamiento, debe acudirse al 236 f) del Reglamento Hipotecario y exigirse las publicaciones en el tablón de anuncios de Ayuntamiento, del Registro y BOCAM en su caso.
El artículo 129 de la Ley Hipotecaria dispone que en el reglamento hipotecario se determinará la forma y persona a la que debe referirse la notificación y el procedimiento aplicado, recogiéndose en el inciso final del precepto una remisión con carácter supletorio a la ley de enjuiciamiento civil. Y en este momento, con las últimas reformas, bastaría la publicación en el tablón de anuncios del BOE.
La RDGRN de 25 de febrero de 2014 dice que " respecto de aquellos extremos del procedimiento de venta extrajudicial cuya determinación se remite al Reglamento Hipotecario –art. 129.2.e) de la Ley Hipotecaria–, debe entenderse que la regulación reglamentaria actualmente vigente, mientras no sea objeto de la correspondiente modificación, deberá ser aplicada en tanto en cuanto no sea contrario a la Ley 1/2013 o a la Ley de Enjuiciamiento Civil, e interpretada de conformidad con los principios del procedimiento regulado por las mismas, teniendo en cuenta además la aplicación supletoria de la Ley rituaria en lo no previsto específicamente". En nuestro caso, al estar regulada la publicación de la subasta en la LEC, no es preciso acudir al 236 del Reglamento Hipotecario.
Madrid, 2 marzo 2016
Ana Solchaga López de Silanes (ponente)
Marta Cavero Gómez
Sonia Morato González
Carlos Ballugera Gómez