Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 19 de noviembre de 2014.
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
Coordina:
Irene Montolio Juárez
Documentación:
Marta Cavero Gómez (Ponente)
MADRID, 19/11/2014
CASO 1.- AUTOCONTRATACIÓN. Escritura de compraventa por la que una sociedad vende a otra 53 fincas por precio compensado con el préstamo hipotecario en el que se subroga la sociedad adquirente. Ambas sociedades comparecen representadas por el mismo apoderado, aportando para salvar la autocontratación una certificación de acuerdo de la Junta que no es la autorización de la operación en concreto sino genérica para vender con cualquier tipo de pactos, pagos, subrogaciones, incluyendo la posibilidad de autocontratar.
Se plantea la duda de admitir tales certificaciones, ya que entiendo que la Junta de accionistas no es órgano competente para el otorgamiento de poderes, competencia que corresponde al órgano de administración, mientras que por otra parte la autorización que entiende salva la prohibida autocontratación es el acuerdo expreso autorizando la operación concreta que se lleva a cabo sin que sea posible una autorización genérica y previa para cualquier actuación indeterminada.
Se debate en el seminario si la Junta como órgano supremo de la sociedad puede conceder esta autorización o si es un problema de competencia, en cuyo caso es el órgano de administración el único facultado para ello. El carácter genérico de la autorización la aproxima al apoderamiento. Se concluye que debe especificar la autorización las fincas que en concreto se transmiten, bien individualmente, bien por referencia al edificio al que pertenecen. En otro caso será necesaria la ratificación por el otro administrador solidario que existe nombrado.
CASO 2.- CESIÓN MODAL O CONDICIONAL AL AYUNTAMIENTO. En el registro resulta inscrito un solar a nombre del Ayuntamiento. Este lo adquirió de un señor de la siguiente manera: se realiza, en 1939, una cesión gratuita a nombre del Ayuntamiento y sin otras reservas ni limitaciones que no sean las de que el Ayuntamiento se obliga a construir, sobre la superficie del terreno cedido, un edificio destinado a escuelas nacionales municipales, y a que las obras den comienzo dentro del plazo máximo de dos años a partir de la fecha de la escritura; no cumpliéndose esta condición, quedará sin efecto la cesión. En el registro nunca ha llegado a inscribirse la obra nueva de la citada escuela. La última y única inscripción es la de dominio a favor del Ayuntamiento.
Ahora el mismo Ayuntamiento presenta una certificación administrativa donde, entre otras cosas, dice: en fecha 20 de marzo de 1950 el Ayuntamiento incluyó en su correspondiente inventario de bienes, entre otros inmuebles, un Edificio de planta baja destinado a escuelas... En los archivos municipales figura igualmente ficha del año 1966 correspondiente al Barrio de Canillas donde aparece inscrito dicho inmueble con el número 322 de archivo del Inventario General de Bienes de Ayuntamiento. Por tanto, dicho inmueble aparece inscrito a favor del Ayuntamiento hace más de 30 años. Como consecuencia de ello, queda acreditado el cumplimiento de la condición impuesta por el cedente al haberse construido en su momento por el Ayuntamiento una edificación destinada a Escuela. En la actualidad no existe ninguna edificación por haberse producido la demolición en septiembre de 2014.
Se solicita la constancia registral del cumplimiento de la condición del contrato impuesta al Ayuntamiento consumándose en consecuencia la adquisición del derecho sin limitación ni restricción alguna tal y como establece el art. 23 LH y dando cumplimiento a lo dispuesto en el art. 13 Reglamento de Bienes de las Entidades Locales. La pregunta es la siguiente: ¿se puede cancelar esa condición simplemente con los datos y documento que se aportan?
Se acuerda la conveniencia de que se amplíe la certificación haciendo constar que la construcción se realizó en los dos años siguientes a la cesión, dado que si bien queda demostrado que la finalidad se ha cumplido por el plazo de treinta años que establece el art. 13 del Reglamento de Bienes de Entidades Locales de 13 de junio de 1986, no queda acreditado que se cumpliera el plazo de construcción en dos años y, aunque improbable, puede existir procedimiento judicial al margen del registro.
CASO 3.- CONDICIÓN RESOLUTORIA. Un Ayuntamiento va a permutar una finca de su propiedad con otra finca propiedad de una cooperativa, estando esta última gravada con una hipoteca. Las fincas están en Registros distintos. El Ayuntamiento quiere poner como condición de la permuta que la hipoteca de la finca que va a adquirir se traslade a la finca que va a adquirir la cooperativa en esa misma permuta y que esto se haga en un plazo breve y si no, que se resuelva la permuta, para lo que propone la inclusión en la escritura de permuta de la siguiente cláusula:
“La eficacia de la presente transmisión queda condicionada al traslado de la Hipoteca referida en el apartado “cargas” con que queda gravada la finca registral... titularidad de la Cooperativa... a la parcela adjudicada por esta Administración, finca registral… debiendo la referida Hipoteca ser objeto de traslado e inscripción registral en el plazo máximo de 3 meses a contar desde la presente escritura pública, transcurrido el cual, sin que se haya producido la cancelación de la carga hipotecaria que grava la finca adquirida por la Administración, la presente adjudicación quedará sin efecto, debiendo las partes restituirse lo entregado, sin perjuicio de las cantidades que pueda retener a cuenta la Administración en concepto de indemnización por los daños y perjuicios producidos o por la transformación física del suelo adjudicado.
“A tal efecto, de conformidad con el apartado 7 de la cláusula 11.2 del Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares que sirvió de base a la licitación, queda acreditado en el expediente administrativo correspondiente, la aceptación de la entidad bancaria acreedora al traslado de la hipoteca referida a la finca objeto de adjudicación.
“De existir otras hipotecas cuyas obligaciones hubieran sido cumplidas pero que constaren inscritas sobre la finca titularidad de la Cooperativa, deberán ser objeto igualmente de cancelación registral en el indicado plazo y con iguales garantías.
“Los gastos e impuestos que puedan devengarse por el traslado y cancelación de las cargas hipotecarias señaladas, serán asumidos por la Cooperativa…”
Se plantea si es o no inscribible y,
a) Si podrá resolverse la permuta en caso de que no se traslade la hipoteca
b) Como podría cancelarse esta cláusula cuando la hipoteca se traslade a la finca de la cooperativa.
Entiende el seminario que la solución ideal sería que compareciera el Banco y así se realizara el traslado al despachar, expidiendo a la vez certificación para el Registro de destino de la hipoteca.
En todo caso, se considera que la cláusula es inscribible, en particular en la finca donde se va a cancelar la hipoteca, y la condición resolutoria se cancelaría con el traslado.
CASO 4.- HIPOTECA: APELACIÓN POR DESESTIMACIÓN DE INCIDENTE DE NULIDAD POR CLÁUSULA ABUSIVA. En marzo de 2013 se presenta testimonio de decreto de adjudicación junto con el mandamiento de cancelación de cargas dictados en procedimientos de ejecución hipotecaria y se inscriben. Ahora se presenta mandamiento en el que se solicita se haga constar que en dicho procedimiento de ejecución hipotecaria se ha presentado recurso de apelación en base a la D. T. 4ª del R.D.-ley 11/2014, de 5 de septiembre. Desde el Juzgado dicen que se admitió en su momento el incidente de oposición en base a la ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, porque se le había concedido al ejecutado la suspensión del lanzamiento por un periodo de dos años y que por lo tanto, al no haberse puesto al ejecutante en posesión del inmueble, era aplicable la D.T 4ª de la citada Ley.
Se acuerda que dado que la finca no ha pasado a un tercer poseedor y que está demandada la entidad adjudicataria, procede practicar la anotación preventiva, si bien solicitando el texto del recurso para conocer el contenido de la “demanda” y las consecuencias de su eventual estimación.
El caso sirve como advertencia de la posibilidad de que se dé la impugnación aunque conste que el decreto de adjudicación es firme y de la conveniencia de que se exija manifestación acerca de la efectiva puesta en posesión de la finca antes de inscribir la adjudicación y la cancelación de la hipoteca ejecutada.
CASO 5.- PROHIBICIÓN DE DISPONER, CANCELACIÓN. El supuesto de hecho concreto es el de prohibiciones de disponer practicadas sobre viviendas calificadas con el carácter de VPP, como consecuencia de haber obtenido un préstamo cualificado. Se trata de prohibiciones de disponer practicadas de conformidad con el art. 13 RD 801/2005, de 1 de julio, y que tienen una vigencia de 10 años a contar desde la fecha de la formalización de la adquisición.
Es el caso de las viviendas edificadas en el PAU 4 de Móstoles, en las que se concede un préstamo cualificado al promotor constructor de las viviendas, con la posibilidad de que el adquirente se subrogue en dicha hipoteca.
Por lo tanto, la prohibición de disponer, sólo nace, en el caso de que el adquirente de la vivienda VPP, se subrogue en el citado préstamo. Es decir, está claro que si no se llega a subrogar, la prohibición de disponer no nacería, y por lo tanto, no debería de extenderse la nota marginal de prohibición de disponer o cancelarse si se hubiere extendido. Si bien esto también podría discutirse a la luz del art. 13 de la Orden 1148/2006 de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la CAM. Se plantea ahora el problema de la cancelación de las citadas prohibiciones de disponer para el caso de que el adquirente sí se hubiera subrogado en el préstamo.
Además, por el transcurso del plazo, el art. 13 RD 801/2005 prevé la cancelación de la prohibición de disponer si se produce la previa cancelación del préstamo y el reintegro de las ayudas económicas estatales recibidas.
Se plantea el problema de si en el caso de que el préstamo cualificado haya sido cancelado o haya sido novado para hacer constar la pérdida del carácter cualificado y su conversión en un préstamo ordinario: en el caso de que se proceda por el titular registral a transmitir la finca, la escritura deberá de venir acompañada por la correspondiente autorización de su transmisión acordada por la Dirección General de la Vivienda y Rehabilitación de la CAM. En los modelos actuales de autorización, se indica genéricamente que se autoriza la trasmisión, pero no se indica si se han devuelto las posibles ayudas recibidas, ni tampoco se hace constar que se proceda a la cancelación de la prohibición de disponer.
Según conversación con la Dirección General de la Vivienda de la CAM, el motivo de que no hagan constar la devolución de las ayudas es porque han procedido a unificar los modelos, pero según indican ellos, no conceden la autorización si previamente no se ha acreditado la devolución de las ayudas.
Se plantea por lo tanto, la cuestión de si estando cancelado el préstamo convenido o habiéndose novado y convertido en préstamo ordinario (que es precisamente la causa por la que se practicó la prohibición de disponer y lo que justifica su existencia) y acompañándose autorización de la Dirección General de la Vivienda de la CAM, si se debe o se puede proceder a cancelar la citada prohibición de disponer, o hay que entender que sigue afectando al nuevo adquirente para el caso de que vuelva a querer transmitir, durante el plazo de vigencia de la citada prohibición de disponer. Según comunicación telefónica, para la Dirección General de la Vivienda de la CAM, solo opera para la primera transmisión pero no para posteriores ya que ellos tienen que controlar que se han devuelto las ayudas antes de conceder la autorización.
Indican al Registrador que puede solicitar la opinión enviando un escrito por vía oficial a la Dirección General Vivienda y Rehabilitación, Área de Inspección y Control y éste lo somete al parecer del seminario.
La autorización para la venta y la necesidad de consentimiento expreso de la Administración para la cancelación de la prohibición de disponer ya se vio en el caso nueve del Seminario de 26 febrero de este año.
Concedida la autorización de venta, para lo que se exige la devolución de las ayudas y no precisando el adquirente de nueva autorización para vender, como se ha dicho, parece conveniente que se facilite la cancelación de la prohibición, por lo que desde el seminario se apoya la solicitud de aclaración formal.
CASO 6.- PLUSVALIA MUNICIPAL. Comentario a la resolución de la DGRN de 10 octubre 2014 (BOE de 6 de noviembre de 2014). Se critica por ser contraria a los tiempos que corren y los problemas que puede generar en los ayuntamientos donde no se tiene implantado el sistema de autoliquidación. La solución es contraria a la evolución que sufrió el levantamiento del cierre en el impuesto de sucesiones y donaciones, bastando en la última redacción de la Ley del impuesto y su reglamento (arts. 33 y 99 respectivamente) la mera presentación para que se produjera el mismo. Se discute, sin embargo, si la comunicación notarial sería suficiente o no, pues no es el notario el sujeto pasivo ni el presentante a efectos tributarios.
Madrid, 19 de noviembre de 2014
Marta Cavero Gómez (ponente)
Irene Montolío Juárez
Carlos Ballugera Gómez