Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 18 de febrero de 2015.

CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID

SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL

 Coordina:

Irene Montolio Juárez

 Documentación:

Marta Cavero Gómez (Ponente)

MADRID, 18/02/15

CASO 1.- CANCELACIÓN DE CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA CUOTA.- En el RCGC de Madrid consta la siguiente inscripción en la hoja de Caja Madrid:

Cláusula 8. ..

CLÁUSULAS RELATIVAS A LA RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL PRÉSTAMO POR INCUMPLIMIENTO DE CUALQUIER PRESTACIÓN POR EL PRESTATARIO t. PREDISPONENTE: CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID Cláusula incluida en las Condiciones Generales del Contrato de Préstamo Hipotecario de Caja de Madrid. “Cláusula I.- Cláusulas Financieras, Sexta bis, Apdo. 2º letra a)” Segundo.- “Igualmente, el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto y podrá procederse al reintegro de las cantidades entregadas, intereses, intereses de demora, por medio del procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria, por el procedimiento ejecutivo extrajudicial o por el procedimiento ejecutivo general de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los casos siguientes: a) Incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas en la presente escritura. Con respecto a la falta de pago, bastará la de una cuota cualquiera de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran, de un recibo de contribución o impuesto que grave la finca o fincas, aun cuando el recibo de contribución haya sido pagado por la Caja, adelantando las cantidades precisas, teniendo la Entidad Prestadora la facultad para exigir el reembolso de las cantidades anticipadas y sus intereses, al tipo pactado en este contrato, más el correspondiente recargo por demora previsto en el mismo. Igualmente se producirán los mismos efectos cuando se trate del impago de una prima de seguro de incendios o de todo riesgo a la construcción” Cláusula declarada nula por Sentencia de 23 de septiembre de 2003 del Juzgado de Primera Instancia Nº 44 de Madrid dictada en autos de Juicio Verbal 40/2003 y Declaración de nulidad confirmada mediante: Sentencia de 11 de mayo de 2005 de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el Rollo de Apelación 15/04. Confirmada en Casación por: Sentencia nº 792/2009 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009. Fundamento de Derecho VIGÉSIMO. u.

[…]

¿Procede la cancelación de la indicada cláusula en las hipotecas vigentes cuando se inscriba o certifique sobre la finca? ¿A qué bancos se le aplica?

La mayoría entiende que no procede. Ni la entidad acreedora se va a atrever a iniciar la ejecución por el impago de sólo una o dos mensualidades, ni corresponde al Registrador cancelar por la nulidad sobrevenida de lo pactado. Alguno añadiría en la certificación la existencia de la sentencia. Otros, ni eso, volviendo a la teoría de que el Registrador no es quién para decir al Juez lo que tiene que hacer.

La minoría recuerda que la DGRN reconoce que notarios y registradores son autoridades que deben asegurar el cumplimiento, que concierne a España, de asegurar que las personas consumidoras se vean libres de cláusulas abusivas y que existan procesos adecuados y eficaces a ese fin.

En el plano hipotecario los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales pero al estar publicado el pronunciamiento judicial firme de nulidad de una cláusula por abusiva en el RCGC hay una contradicción que tiene que ser resuelta.

Pese a quien afirma que los registradores no somos jueces, lo cierto es que en el contrato por adhesión con condiciones generales, la persona consumidora deudora está en situación de inferioridad y la jurisprudencia europea tiene declarado que un medio adecuado para el restablecimiento de la igualdad contractual es una intervención externa de jueces y otras autoridades, entre las que la DGRN incluye a notarios y registradores, que expulse de oficio las cláusulas abusivas del contrato o en nuestro caso de la inscripción.

CASO 2.- PRORROGA DE MEDIDA CAUTELAR.- La Agencia tributaria tiene a su favor un embargo por medida cautelar sobre la finca 35.919 por seis meses. Ahora solicita la prórroga de la misma al amparo del art. 81.6 d) LGT, sin especificar duración de la misma que no podrá exceder de seis meses. ¿Cuánto duran las anotaciones? ¿Hay que poner algo sobre la duración en el asiento?[1]

Se recuerda que el tema ya se trató a propósito del comentario de la resolución DGRN de 11 marzo 2010. Según esa resolución las anotaciones preventivas de la medida cautelar duran cuatro años con independencia de la duración de la medida, pudiendo ser ambas diferentes, como es el caso.

En caso de prórroga de la medida, tal circunstancia se hará constar por nota marginal que deberá ser tenida en cuenta en su momento para calificar si la eventual conversión de la cautela en embargo definitivo se ha realizado dentro de plazo. También se considera que dicha conversión debe hacerse por nota marginal.

CASO 3.- INSCRIPCIÓN PODER.- El Consejero Delegado nombra apoderado “para que ejercite, con carácter solidario, salvo aquellas en las que expresamente se establezca otra forma de ejercicio, las siguientes FACULTADES:----------------

[...]

12). Librar letras de cambio, cobrar, descontar y efectuar SOLIDARIAMENTE las demás operaciones que impliquen percepción de cantidades mediante letras de cambio, cheques, órdenes o mandamientos, libramientos, certificaciones, vales, pagarés y cualesquiera otros efectos de comercio (facturas, albaranes, recibos, etc.), protestando en su caso, la falta de pago o aceptación de los expresados efectos o títulos, salvo que estos actos sean “a la vista”, EN CUYO CASO SERÁ NECESARIA LA FIRMA MANCOMUNADA DE DOS APODERADOS”.

 En otras concesiones de poder de la misma sociedad se utiliza para ese caso la siguiente fórmula: “para que en nombre y representación de la sociedad pueda ejercitar las siguientes facultades (bien entendido que de entre las mismas solo las que contengan la imposición de ser ejercitadas de forma mancomunada, las podrá ejercitar con cualquier otro apoderado de la sociedad con idénticas facultades):

[...]

“siendo siempre y en todo caso necesaria la firma mancomunada con cualquier otro apoderado de la sociedad con idénticas facultades”. El registrador mercantil resuelve no practicar la inscripción por los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

[...]

“1.- En el caso de que la forma de actuación sea mancomunada, deberá determinarse claramente dicha forma de actuación, ya que según consta redactado no queda lo suficientemente claro si la forma de actuación será con apoderados mancomunados de la misma sociedad (Artículo 58 R.R.M.)”

En calificación sustitutoria, sobre la base de la claridad del poder, se plantea confirmar o revocar la nota.

El seminario se muestra partidario de revocar la nota por excesivamente formalista.

CASO 4.- HIPOTECA. CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS. Existiendo sobre una finca una hipoteca constituida por plazo de 30 años, sobre la que existe expedida nota de expedición de cargas en procedimiento de ejecución, conforme doctrina de la Dirección General en resoluciones de 17 de febrero de 2010 y 24 de septiembre de 2011, ¿cómo se computan los plazos de caducidad de dicha hipoteca conforme artículo 82-5 LH?:

• Opción A: desde la fecha de la nota de expedición de certificación de cargas 20 + 1 años.
• Opción B: desde la fecha de la nota de expedición de certificación de cargas contar el plazo de vencimiento del préstamo (30 años) y a partir de ahí 20+ 1 años de prescripción.

Ninguna de las dos opciones parece convincente, porque la primera conllevaría que por esa vía el plazo sería inferior al del vencimiento del préstamo, ya que como la certificación de cargas esta expedida a los 2 años de la inscripción de la hipoteca, por el solo transcurso de 23 años, esto es antes del vencimiento ordinario de los 30 pactado, podría cancelar la hipoteca. Y la segunda opción tampoco, porque supone aumentar el plazo de vencimiento del préstamo artificiosamente, porque el hecho de que se inicie ejecución hipotecaria, no conlleva alargamiento alguno del plazo pactado.

Se entiende que el cómputo de los 20+1 años debe hacerse siempre desde la última de estas dos fechas: la de vencimiento de la hipoteca o la de práctica de la nota marginal, de forma que solo es relevante la nota de expedición de certificación de cargas cuando es posterior a la fecha de vencimiento ordinario de la hipoteca.

En el caso planteado la cancelación por caducidad será posible cuando transcurran 21 años desde la fecha de vencimiento pactado (30 años), dado que la nota de expedición de certificación se ha practicado antes de dicho vencimiento.

CASO 5.- EXTINCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LA MISMA POR CESIÓN DE LAS ZONAS COMUNES AL AYUNTAMIENTO. Consta inscrita en el Registro con fecha 16 de junio de 1.981, la división en régimen de propiedad horizontal de una urbanización, de la que se forman 143 parcelas por título de división horizontal, todas ellas inscritas en sus respectivos folios independientes, en cuyos historiales registrales figuran diversas vicisitudes, entre ellas, la de encontrarse muchas de ellas gravadas con diversas cargas, tales como hipotecas y embargos.

Se han configurado como elementos comunes de la propiedad horizontal las calles, acerados especiales y zonas verdes de la urbanización, que constan descritos en la inscripción 1ª extensa de la propiedad horizontal, determinándose en dicha inscripción de la finca matriz, la superficie y linderos de dichas zonas, a las que no se ha abierto folio independiente. No existen en la propiedad horizontal otros elementos comunes distintos de los antes indicados.

En los Estatutos reguladores de la Propiedad Horizontal consta expresamente un artículo que transcrito dice literalmente: "Articulo 38. Será causa obligatoria de extinción del presente régimen de propiedad la recepción por el Ayuntamiento de los elementos comunes de la urbanización, sin perjuicio de la persistencia de las obligaciones económicas de conservación y mantenimiento, en su caso, que seguirían rigiéndose por los presentes Estatutos y cuotas establecidas”.

Consta asimismo en la inscripción extensa de constitución de la Propiedad Horizontal que la finca que se divide horizontalmente se encuentra sujeta a la normativa de general aplicación de carácter urbanístico y en concreto a las prescripciones derivadas del Plan Parcial de la Urbanización de la zona aprobado definitivamente por la Comisión de Planeamiento y Coordinación del Área Metropolitana de Madrid en sesión de fecha 20 de diciembre de 1.968 y del Proyecto de Urbanización aprobado por el Ayuntamiento el día 6 de abril de 1.976.

La Comunidad de Propietarios de dicha Urbanización pretende la CESIÓN de los elementos comunes de la misma, es decir, de los viales, acerados especiales y zonas verdes, que se encuentran inscritos sólo en la finca matriz, así como también de la parcela número 142, que es una zona comercial la cual sí está formada como finca independiente por división horizontal, a cuyos efectos se ha convocado Junta General Extraordinaria de Propietarios celebrada el día 12 de julio de 2.014, en cuyo Orden del Día se incluyen los puntos siguientes: 1) la ratificación del acuerdo de la Junta de Propietarios de fecha 14 de enero de 1996 relativo a la cesión de las zonas comunes antes indicadas; 2) habilitación de la presidenta para realizar las oportunas operaciones registrales; y 3) extinción del Régimen de Propiedad Horizontal en virtud de lo dispuesto en el artículo 38 de los Estatutos y trámites a seguir para constituir una Entidad Urbanística de Conservación.

Consta certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento relativa al Acuerdo Plenario de fecha 17 de julio de 1.997, por el que se aceptó la cesión de los viales.

La mayoría entiende que se puede ratificar la cesión como acto colectivo y que la unanimidad se puede obviar por tratarse de un acto debido, aunque alguno discrepa porque incluye la cesión de la parcela comercial. Los adquirentes posteriores al acuerdo lo deben ratificar.

En cuanto a las operaciones registrales a realizar, se inscribirá la cesión en la matriz y en la parcela comercial y se hará constar por nota al margen de las fincas la extinción del régimen de propiedad horizontal, pero sin cancelar las cuotas porque sirven para determinar la contribución al mantenimiento posterior. Algunos exigirían la inscripción de la Entidad Colaboradora de Conservación.

CASO 6.- VENTA DE CUOTA CON ASIGNACIÓN DE USO. Sobre un local que forma parte a su vez de una propiedad horizontal, se vende una participación indivisa del mismo, en la escritura se dice que ese local se halla hoy dividido en 6 locales independientes que tienen una zona común, y que la participación indivisa da derecho a uno de esos seis trasteros, que a la vez describe con su superficie y sus linderos, también figuran unos estatutos de esa su comunidad que en su artículo primero establece la obligación de constituir esa comunidad. Es cierto que en el otorgan se limitan a vender esa participación indivisa. La duda es que una cosa es que se inscribieran las participaciones indivisas de los garajes antiguamente y otra es que, una vez que se ha creado esa subcomunidad, se obvie como si no existiera.

Consultado con el notario, dice que se trata de una empresa que se dedica a construir trasteros y que luego los venden así y que ha llegado a más registros y no le han puesto inconvenientes, y me aclara que no es un tema de licencias que esta empresa las tiene, sino un tema de gastos. Se podría inscribir como una simple venta de una participación indivisa, pero resulta a la registradora que plantea el caso, conociendo todos los demás datos, una vulneración del principio de especialidad. También parece que lo que hace la empresa constructora es compeler vía estatutaria a que sean los propietarios finales de los 6 trasteros los que constituyan la comunidad, pero no está claro de que sean conscientes de que están obligados a hacerlo y de los gastos que les va a suponer otorgar la escritura de constitución.

La opinión está dividida: mientras unos inscribirían la venta de la participación indivisa sin más, siempre que se acompañara una instancia suscrita por el presentante o interesado consintiendo dicha inscripción parcial, es decir, sin el régimen de subcomunidad, otra parte del seminario entiende que eso no es inscribir la realidad y que hay que inscribir la subcomunidad con todos sus requisitos.

En apoyo de esta última opinión se puede recordar el art. 53.b) AURH de 2007 que exige que en la transmisión de la cuota se haga la descripción pormenorizada de los elementos comunes. 

CASO 7.- EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA. DERECHO DE REVERSIÓN.- En una expropiación urbanística de propietario no adherido a la Junta de Compensación, ¿existe derecho de reversión a favor del expropiado, que deba inscribirse en el Registro conforme artículo 54 Ley de Expropiación Forzosa?

Aunque la ley no lo excluye, la mayoría es partidaria de no hacerlo constar. Si el planeamiento está ejecutado no tiene sentido. Es un derecho del expropiado a que le paguen por excluirle. Al no adjudicársele una finca en concreto recaería sobre todas las fincas entorpeciendo gravemente su tráfico y el crédito. 

CASO 8.- ARTICULO 160 LSC. Se plantea la interpretación del art. 160 LSC, que dice que “Es competencia de la junta general deliberar y acordar sobre los siguientes asuntos:

• f) La adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales. Se presume el carácter esencial del activo cuando el importe de la operación supere el veinticinco por ciento del valor de los activos que figuren en el último balance aprobado.”

Se acuerdan provisionalmente los siguientes criterios:

- Se aplica no solo a transmisiones entre sociedades sino también si interviene un particular (se interpreta que la referencia a “a otra sociedad” se refiere a la aportación exclusivamente) y que, si se trata de proteger los activos esenciales, debe exigirse igual. En contra se alude a la exposición de motivos “Comenzando por las modificaciones relativas a la junta general de accionistas, se pretende con carácter general reforzar su papel y abrir cauces para fomentar la participación accionarial. A estos efectos, se extiende expresamente la posibilidad de la junta de impartir instrucciones en materias de gestión a todas las sociedades de capital, manteniendo en todo caso la previsión de que los estatutos puedan limitarla. Asimismo, se amplían las competencias de la junta general en las sociedades para reservar a su aprobación aquellas operaciones societarias que por su relevancia tienen efectos similares a las modificaciones estructurales”.

- Basta la manifestación.

- La manifestación la pueden hacer también el administrador y el apoderado (esto último con más discrepancias pues frecuentemente es alguien que está en otra población y desconoce la situación empresarial).

- No se exige en la constitución de hipoteca aunque implique una venta potencial.

Aunque alguno sostiene que no es calificable, se pone de relieve el peligro de no exigir requisitos establecidos en las leyes, bajo nuestra responsabilidad y por el hecho de que no se redacten con claridad. Hay que tener en cuenta que la sanción es la nulidad radical. Existe ya recurso para un caso entre sociedades y con intervención de administrador por un lado y apoderado por otro.

Madrid, 18 de febrero de 2015

Marta Cavero Gómez (ponente)

Irene Montolio Juárez

Carlos Ballugera Gómez