Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 17 de febrero de 2016.
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
MADRID, 17/02/16
CASO 1.- LEY 13/2015: AGRUPACIÓN. Se trata de una escritura de agrupación de dos terrenos. La superficie agrupada y descripción coincide con la de la referencia catastral, por lo que no se ve problema para inscribir la representación gráfica.
El problema es si, antes de inscribir, han de ser notificados los colindantes, en este caso, los presidentes de las comunidades de propietarios vecinas y, en consecuencia, dilatar la inscripción hasta que termine el proceso de notificaciones y resolución de las eventuales alegaciones. Difícilmente, menos de un mes y el constructor apremia porque necesita tener inscrita la agrupación para seguir con los trámites para comenzar lo antes posible el edificio.
¿Puede entenderse que en este caso no se precisan las notificaciones a colindantes, al darse las circunstancias especiales que se enumeran a continuación?
1- Las dos fincas agrupadas tienen inscritas sus referencias catastrales que son coincidentes en cuanto a superficie y número de policía.
2. Existe imposibilidad técnica de subir la representación gráfica provisional al visor en Internet, cuyo enlace debe de constar en la notificación a los colindantes.
¿Puede interpretarse la D. Final 4ª de la Ley 13/2015 en el sentido de que, cuando aparece inscrita en la finca una referencia catastral armoniosa en número de policía y superficie con la finca registral, se producen los efectos legitimadores del artículo 38 de la Ley Hipotecaria?
La DF 4ª no reconoce la presunción si se hizo constar la referencia catastral pero con diferencias de superficie o en el nombre o número de la calle (por remisión al art. 53.5.1ª, segundo inciso, Ley 23/1996). Interpreto que, se puede deducir, a sensu contrario, que gozarán de la presunción aquellos casos en los que, constando la referencia catastral, hay coincidencia entre parcela y finca en superficie, nombre de calle y número (primer inciso del 53.5 1ª, ahora derogado).
Ahora bien, de aceptarse esta interpretación, se daría la curiosa circunstancia de que se producirían los efectos principales de la inscripción de la representación gráfica –la presunción del art. 38 LH- pero sin estar propiamente inscrita, pues no se ha generado el fichero gráfico registral con las coordenadas y los metadatos y ser la inscripción anterior al 1º de noviembre de 2015.
Disposición final cuarta. Ley 13/2015. Constancia registral de la referencia catastral.
A los efectos de la aplicación de la presunción a que se refiere el apartado 5 del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1.ª del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca.
Art. 53.5 1ª Ley 23/1996: Artículo 53. Constancia registral de la referencia catastral.
Cinco. En todo caso, el titular registral podrá solicitar la constancia de la identificación catastral de la finca inscrita, como operación específica conforme a las siguientes reglas:
1.ª Si aporta certificación catastral que describa la finca en los mismos términos de denominación, situación y superficie, que los que figuran en el Registro se hará constar la referencia catastral por nota al margen del asiento y al pie del título. Lo mismo procederá si, coincidiendo la descripción y situación, la diferencia de superficie es inferior al 10 por 100 de la reflejada en el Registro, o cuando habiendo diferencia en el nombre o número de la calle, se justifica debidamente la identidad.
Art. 10.5 LH: 5. Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.
En primer lugar, se planteó la pregunta de si esta situación debía de considerarse como una de las situaciones reguladas como de inscripción obligatoria en cuanto a la coordinación con el Catastro. Y se contestó positivamente por la mayoría de los asistentes en virtud de lo dispuesto por el art. 9 de la Ley Hipotecaria.
Igualmente, otra parte de los asistentes comentó la imposibilidad de la realización de la coordinación gráfica con el Catastro hasta no se tenga la herramienta informática necesaria para la citada coordinación (art. 9.b).VIII LH). Se señaló que ante tal situación actualmente no se puede paralizar el Registro por carecer en estos momentos de la citada herramienta informática. Por ello, se opta por la incorporación del CSV que consta en la certificación descriptiva y gráfica en la inscripción que se practique. Así como del archivo en legajo abierto al efecto del listado de coordenadas georreferenciadas que se puede obtener a través de la página oficial del Catastro.
Posteriormente, se planteó, en este caso, la necesidad o no de la notificación a los colindantes afectados en virtud de lo dispuesto por el art. 199 de la Ley Hipotecaria. Para ello, cabe señalar que existe una reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 17 de noviembre de 2015 que señala:
“En resumen, a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, cabe enunciar los medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas y sistematizarlos en tres grandes grupos:
– Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre con los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10 % o del 5 %, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción «a los titulares registrales de las fincas colindantes».
– El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10%, prevé que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria». Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, «el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación». Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10 % y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, como a la del artículo 9, letra b.
– Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos”.
A la vista de la resolución en el caso planteado estaríamos ante el segundo supuesto y ello sería coherente con la eficacia legitimadora de la referencia catastral hecha constar conforme al 53.5 1º inciso segundo de la Ley 13/96 comentado y, en consecuencia, con la no necesidad de notificaciones previas a que alude el ponente del caso.
Se acuerda que la modificación al amparo del 199 LH se admitirá o no a la vista de lo alegado por el titular y las personas notificadas, pero que lo que no cabe es rectificar el título en consecuencia pues ello exigiría iniciar el procedimiento de nuevo.
CASO 2.- COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: TITULARIDAD REGISTRAL. Situaciones que pueden presentarse tras la resolución de 12 de febrero de 2016 que permite inscribir el dominio de una finca a favor de una comunidad de propietarios como consecuencia de una subasta derivada de procedimiento ejecutivo.
La RDGRN, todavía no publicada en el BOE, admite la posibilidad de que una comunidad de propietarios pueda ser titular registral de dominio, a pesar de carecer de personalidad jurídica, apoyándose el Centro Directivo en la nueva redacción del artículo 9 de la Ley Hipotecaria: “El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: [...] e) La persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones.”
Se admite la inscripción “con carácter excepcional y transitorio”, derivada de adjudicaciones por embargos, hasta que se venda o se adjudique a los copropietarios o se convierta en elemento común. Pero la inscripción tiene duración indefinida.
Habrá que esperar a la publicación en el BOE de la citada Resolución de la Dirección General para analizar con más profundidad el tema. Sin embargo, se piensa que no se puede generalizar esta situación, sino que habrá que estar al caso específico de que la atribución de titularidad registral provisional a una Comunidad de Propietarios lo sea supeditada o derivada de un procedimiento judicial, no pudiendo actuar la citada Comunidad en el tráfico jurídico inmobiliario con carácter general.
Se critica el que por muy provisional que sea el supuesto que lo provoque, el asiento de inscripción puede durar indefinidamente. Pero, a su vez, se responde que no va a ser lo habitual, que la solución es coherente con la legitimación procesal de la Comunidad de Propietarios y que lo normal es que termine cuando se venda la finca o se transforme en elemento común. Se entiende incluso que se podría adquirir un piso en otra Comunidad de Propietarios por deudas de su titular con la ejecutante.
CASO 3.- SEGREGACIÓN: LICENCIA. En 2014 se presenta en el Registro una escritura de segregación y venta, de fecha 2014 (partimos de estas fechas para obviar las cuestiones relativas a la Ley 13/2015). Al describirse la finca objeto de la venta se dice:
“SE FORMA POR SEGREGACION DE LA FINCA 4077, FOLIO 1 TOMO 905, SIENDO POSIBLE LA SEGREGACIÓN POR HABER SIDO APROBADA DEFINITIVAMENTE POR LA COMISION PROVINCIAL DE URBANISMO DE GUADALAJARA CON FECHA 19 DE ENERO DE 1996 EL PLAN PARCIAL CORRESPONDIENTE A LA URBANIZACION EL B… CUYA PARCELA MINIMA ES DE 500 M2, según certificación expedida por el secretario del ayuntamiento con el visto bueno del alcalde de 21 de mayo de 1998”.
Es decir, no hay licencia de segregación ni declaración de innecesariedad. Se suspende por este motivo. ¿Fue correcta esta actuación o podía haberse inscrito?
Los antecedentes son los siguientes: la finca matriz es una gran porción de terreno en la que el dueño único es un promotor inmobiliario que llevó a cabo una urbanización en los años 90. Dicha urbanización está concluida y la gente vive allí desde hace años. A medida que se iban vendiendo las fincas, se iban otorgando las escrituras de segregación y venta. Se estuvieron inscribiendo durante años considerándose suficiente por el Registrador titular en aquel momento la remisión al Plan Parcial en los términos antes señalados.
La situación actual es la siguiente: Mantiene el Ayuntamiento que en los años 90 se hizo un proyecto de reparcelación que se aprobó definitivamente, solo que nunca se presentó a inscripción. A día de hoy resulta imposible inscribirlo puesto que muchas de las fincas ya han sido segregadas y trasmitidas. ¿Deberían hacer un nuevo proyecto de reparcelación? El Ayuntamiento se niega a dar licencia de segregación ni declarar la innecesariedad. Mantiene que no procede ni una ni otra opción puesto que se trata de fincas conformes al Planeamiento aprobado. Como mucho puede emitir un certificado en este sentido ¿sería suficiente?
La cuestión es que hay mucha gente que no puede inscribir y el Ayuntamiento ha parado cualquier licencia relativa a las fincas, incluidas las de obras y las de primera ocupación hasta que no se inscriban y la situación está tensa.
Por otro lado se plantea ¿Cómo puede el Ayuntamiento inscribir a su favor los terrenos de cesión obligatoria (viales, zonas verdes, etc.)? ¿Vía 206 LH? Reanudación tracto, art. 37 Ley Patrim Adm. Pub.?
En otra Urbanización del mismo Ayuntamiento la situación es semejante. La nota de las escrituras de segregación y venta es la siguiente: “SE HACE CONSTAR QUE CON FECHA 4 DE ENERO DE 1990 EL AYUNTAMIENTO CONCEDE LICENCIA DE URBANIZACION SOBRE LA FASE I UBICADA EN LA FINCA MATRIZ, DE ACUERDO CON EL PROYECTO APROBADO DEFINITIVAMENTE POR EL PLENO EL 5 DE OCTUBRE DE 1989, HABIENDOSE APRROBADO INCIALMENTE CON CARACTER PREVIO Y PUBLICADO EN EL BOLETIN OFICIAL DE LA PPROVINCIA Y HABIENDOSE EMITIDO INFORME FAVORABLE POR EL TECNICO MUNICIPAL, Y ADOPTADO ACUERDO EN TAL SENTIDO POR EL PLENO MUNICIPAL EL 14 DE DIC 1989”.
¿SERÍA EL MISMO SUPUESTO QUE PARA LA ANTERIOR? AQUÍ SÍ CONSTA LA EXISTENCIA DEL PROYECTO. ¿Dónde QUEDA LA OBLIGATORIEDAD DE LA INSCRIPCIÓN DEL PROYECTO?
Se entiende que será necesario pedir una certificación al Ayuntamiento conforme a lo que entiendan más conveniente para salvar la situación irregular.
Y en cuanto a cómo puede inscribir el Ayuntamiento a su favor los terrenos de cesión obligatoria, lo será conforme al RD 1093/97 artículos 29 y ss. si hace la cesión el promotor o por iniciativa del Ayuntamiento al amparo del artículo 37 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas, en todo caso con notificación a todos los titulares.
CASO 4.- RECTIFICACIÓN. En una escritura otorgada en 2002 el IVIMA vendió un local comercial -finca X- a un señor. Posteriormente la finca fue objeto de varias transmisiones en 2003, 2004 y 2008, todas ellas inscritas en el Registro. Además, en 2004 se constituyó una hipoteca sobre dicha finca que se ha cancelado en enero de este año en virtud de una escritura otorgada en 2015. Ahora comparece en una escritura de rectificación el IVIMA y el actual titular registral y dicen que en realidad la finca vendida fue otro local comercial -finca Z-. Y subsanan el error padecido en la escritura de compraventa citada en primer lugar -la de 2002-, y con ella las que traen causa de la misma, debiendo entenderse que la finca de la que actualmente es titular el compareciente es la finca Z y no la X. Acompañan la escritura que causó la última inscripción en el Registro y la escritura de cancelación de 2015. La descripción de las dos fincas es muy parecida. Se trata de dos locales comerciales, ambos el número “dos” de orden de la división correspondiente a cada local, con la misma superficie y la misma cuota. La diferencia es que uno está situado en el número 25 de una calle y el otro está situado en el número 27 de la misma calle. ¿Sería necesario el consentimiento de todos los titulares intermedios y que aportasen al Registro todos los títulos intermedios?
En este caso, se optó por dos soluciones, una parte de los asistentes que entendieron que interviniendo el IVIMA como titular registral de la finca que se vende correctamente y el último titular de la finca errónea era suficiente para poder hacer constar la venta en la finca correcta, por entender que las inscripciones intermedias no están vigentes. También se optó como segunda solución, el pedir la escritura de venta que fue inscrita en el Registro por error sobre una finca y no otra, para ver si del título aportado, el error es del Registro y así, conforme a los arts. 40 de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento, puede rectificarse como error del Registro, con el consiguiente traslado del historial registral de la finca.
CASO 5.- HIPOTECA: EJECUCIÓN: INCIDENTE DE ABUSIVIDAD. Se plantea la siguiente cuestión: El apartado 1 de la D.T. 4ª de la Ley 1/2013 dice textualmente que las modificaciones introducidas en la LEC “serán de aplicación a los procesos de ejecución iniciados antes de su entrada en vigor, únicamente respecto de aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar”. Y el último párrafo de ese apartado 1 dice que “Esta disposición transitoria se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”. Ahora se presenta un testimonio de un decreto de adjudicación siendo la fecha del decreto 26 de marzo de 2013, es decir, anterior a la entrada en vigor de la Ley 1/2013. El testimonio del decreto está expedido en noviembre de 2015 pero se hace constar en el mismo que se trata de un duplicado de otro entregado con fecha 22 de abril de 2014 que en ningún momento se ha presentado en el Registro. En el testimonio del decreto no consta nada relativo a si se ha puesto en posesión de la finca al adjudicatario, por lo que tendría que aplicarse lo dispuesto en la D.T. y poner nota de calificación. Hasta ahora se ha venido poniendo esa nota pero no en una ejecución en la que la fecha del decreto fuera anterior a la entrada en vigor de la Ley y por eso la duda.
Tras la reforma de mayo de 2015 se aplicó el criterio de que si el testimonio del decreto se expedía transcurridos los dos meses y era firme, se entendía que no se había planteado el incidente (RDGRN 27/07/2015). A pesar de ello se produjeron casos en los que se expidió el testimonio en tales términos, se practicó la inscripción y, sin embargo, resultó que se había planteado el incidente. Dados estos precedentes y que en el caso planteado se dice que “es duplicado del entregado el 22 de abril de 2014”, se aconseja pedir la declaración expresa de que no se ha planteado el incidente o se ha resuelto negativamente. Y ello con mayor motivo tras la RDGRN de 25/01/2016 (BOE 11/02/2016) que pide la declaración expresa en todo caso, dado el carácter expresamente retroactivo de la Disposición Transitoria Cuarta de la ley 9/2015: “las disposiciones transitorias cuartas de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, del Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, y de la Ley 9/2015, de 25 de mayo, y en concreto de esta última que dispone: «1. Las modificaciones de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, introducidas por la disposición final tercera de la presente Ley serán de aplicación a los procedimientos de ejecución iniciados a su entrada en vigor que no hayan culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2. En los procedimientos de ejecución en curso antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas urgentes en materia concursal, en los que se hubiere dictado el auto desestimatorio a que se refiere el párrafo primero del apartado 4 del artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por el citado Real Decreto-ley, que no hayan culminado con la puesta en posesión del inmueble, las partes ejecutadas dispondrán de un nuevo plazo preclusión de dos meses para formular recurso de apelación basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.º del artículo 557.1 y en el apartado 4.º del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicho plazo se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley», resulta, que tratándose de procedimientos ejecutivos ya iniciados a la entrada en vigor de la Ley, como sucede en este supuesto, se reconoce al ejecutado la posibilidad de abrir un incidente extraordinario de oposición fundado en la existencia de cláusulas abusivas que puede ser planteado en todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente y, por tanto, aun cuando ya se haya dictado el decreto de adjudicación, si todavía no se ha producido el lanzamiento. Asimismo, en caso de que se hubiese planteado tal incidente y se hubiese dictado auto desestimatorio, cabe interponer recurso de apelación. Esta disposición expresamente afirma su carácter retroactivo. La literalidad de la misma es incuestionable y de forma que el incidente posterior, de plantearse, podría provocar el sobreseimiento de la ejecución, con los consiguientes efectos en la eficacia de la adjudicación”.
CASO 6.- EXPROPIACIÓN. Existiendo varias fincas en el Registro, pertenecientes al Ayuntamiento, que fueron objeto de un proyecto de expropiación, posteriormente fueron aportadas a un proyecto de reparcelación. Como consecuencia de este último proyecto, las diferentes fincas de origen dieron como resultado una finca registral gravada por procedencia con los derechos de reversión derivados de la expropiación producida con anterioridad.
Así la situación, con posterioridad se presentó en el Registro, certificación administrativa en ejecución de una sentencia firme, en el que se obligada al Ayuntamiento a dar unos metros cuadrados como consecuencia de no haber tenido en cuenta a determinados propietarios en la citada reparcelación. Acreditados los derechos de estos últimos, se dictó la señalada sentencia.
En cumplimiento de la misma, el Ayuntamiento segregó una parte de la finca citada al inicio. Esta finca segregada quedó igualmente gravada con los derechos de reversión que tenía la finca matriz.
Ahora los propietarios de la finca segregada pretenden que quede está libre de cargas y el Ayuntamiento propone que de los catorce derechos de reversión que gravan las fincas –la del Ayuntamiento y la de los particulares-, unos ocho serán cancelados por caducidad en virtud de certificación administrativa. Y en cuanto al resto, se propone que sobre la finca resto, propiedad del Ayuntamiento, se divida y se concrete en una de las parcelas los derechos de reversión en tramitación y los no caducados. Lo que permite garantizar los derechos de posibles terceros interesados, dejando las otras parcelas libres de cargas por este concepto. Lo que supone un beneficio para los intereses públicos que representa la Administración al permitir la libre disposición de la parcela y con ello, el cumplimiento del destino edificatorio de la misma como se estableció en el planeamiento urbanístico.
¿Es posible, realizar por el Ayuntamiento una materialización o concreción de los derechos de reversión en una finca? ¿En caso afirmativo, se entiende en todo caso, la notificación a los mismos?
Hace falta una certificación del Ayuntamiento, para la que, en este caso, se pedirá el consentimiento expreso de los reversionistas por el cambio del objeto de su derecho, no bastando la mera notificación a los mismos.
Madrid, 17 febrero 2016
Sonia Morato González (ponente)
Marta Cavero Gómez
Ana Solchaga López de Silanes
Carlos Ballugera Gómez