Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 14 de enero de 2015.
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
Coordina:
Irene Montolio Juárez (Ponente)
Documentación:
Marta Cavero Gómez
MADRID, 14/01/15
CASO 1. CONTADOR PARTIDOR.- Una persona fallece bajo testamento en el que reconoce a favor de su hijo Juan y su nieta María, hija de otro hijo premuerto, la legítima estricta que debe pagarse en efectivo metálico. Lega el tercio de mejora a su nieta Rosa, hija de Manuela. Y nombra heredera universal a su hija Manuela. Nombra albacea a Pepe, marido de Manuela y padre de Rosa. La testadora faculta al albacea para la entrega de legados y vender los bienes de la herencia y entregar a cada uno su parte correspondiente en efectivo metálico.
En la escritura de partición sólo comparecen el albacea Pepe y su esposa Manuela, heredera universal, y dicen que Pepe comparece además en representación de su hija Rosa, para salvar el conflicto de intereses con su madre heredera universal. ¿Qué hacen Pepe y esposa? Pues Pepe valora el único bien de la herencia, lo divide en tercios, calcula lo que se debe a cada uno y por ser indivisible se lo entrega a la heredera, su esposa, que compensará a los demás en plazo de un mes. Desconozco si hay algún otro menor en la partición, y creo que debe salvarse el conflicto entre contador e interesados en la herencia. Considero que el contador se extralimita porque se le autoriza a vender, no entregar a un heredero para que venda.
La mayoría entiende que el testador puede nombrar contador partidor a cualquier persona que no sea uno de los coherederos (art. 1057 del Código Civil, párrafo 1º) y por tanto en este caso no parece que sea adecuado que el nombrado como tal en el testamento intervenga a su vez como representante legal de su hija -la nieta del testador-, destinataria del tercio de mejora, y en consecuencia legataria de parte alícuota, puesto que se da entre ellos conflicto de intereses. Del mismo modo, se considera necesario que se aclaren las circunstancias personales del resto de interesados en la herencia, especialmente debe saberse si la otra nieta también es menor de edad, pues en este caso sería necesaria la citación de los representantes legales al inventario de conformidad con el párrafo 3º del mismo artículo.
En relación con la actuación del contador, existe una extralimitación puesto que se le autoriza para vender los bienes de la herencia y entregar a cada uno su parte correspondiente, pero no a adjudicar el bien al heredero, si no abona en el mismo acto al resto de interesados su parte, sin que sea suficiente el compromiso de compensarles en un futuro.
Se proponen como posibles soluciones: bien que comparezcan los coherederos a la venta y la ratifiquen, bien que el contador partidor determine la cantidad que le corresponde a cada uno y se la dé la adjudicataria para su entrega a los coherederos o bien que se haga la partición con carácter suspensivo.
CASO 2. HIPOTECA.- Me presentan una hipoteca sindicada de varios acreedores y no todos son entidades de crédito. Esos acreedores han prestado dinero que ya se ha entregado, y ahora hacen la hipoteca. Se trata de una hipoteca ordinaria. El préstamo es de 150 millones de euros y la responsabilidad de la finca se pacta por 20 millones de euros.
La dividen en dos tramos y en cada tramo no sólo hay condiciones diferentes de plazo de amortización y financieras, sino que los acreedores son distintos. El tramo A vence en varios plazos finalizando el 6 de noviembre de 2020, y el B vence en un único plazo el 6 de noviembre de 2021. En la responsabilidad hipotecaria se dice que la finca responde de los 20 millones de euros, pero no se distribuye la responsabilidad entre los tramos... ¿Es necesaria tal distribución de la responsabilidad cuando las condiciones financieras y los sujetos son distintos en cada tramo?
En nuestro derecho las hipotecas por tramos están permitidas cuando existen vínculos que determinan que el crédito es único, pero al existir sujetos distintos en cada tramo me hace dudar. Por otro lado sujetos inicialmente iguales en cada tramo pueden ser distintos con cesiones de crédito posteriores. En definitiva, ¿es posible una sola hipoteca para garantizar una única deuda dividida en tramos con condiciones y sujetos distintos para cada tramo?
Además pactan que el Agente llevará una cuenta con efectos contables y que en caso de ejecución la certificación que emita será suficiente para acreditar lo que se deba. Yo creo que la extensión de este modo contable de determinar el débito a hipotecas que no son en garantía de cuenta corriente está permitida si ambos lo acuerdan. Me gustaría saber vuestra opinión, porque los acreedores no quieren hacer dos hipotecas.
Para la mayoría de los asistentes es suficiente con que se determine la cuota que tiene cada acreedor en la total obligación del préstamo de 150 millones, aunque haya distintos vencimientos de la misma.
Es así porque a la hora de ejecutar existirá una única obligación total en la que cada acreedor tendrá su parte, sin que quepa la ejecución individual puesto que se trata de un único préstamo.
Debe pactarse el vencimiento total anticipado por el impago de cualquiera de las obligaciones y cuotas. Lo que no puede pretenderse es que se ejecute uno de los tramos sin los otros. Para ello, sería preciso distribuir la responsabilidad.
Respecto de la determinación de la cantidad adeudada a través del sistema de cuenta con efectos contables no se ven problemas.
CASO 3. COMPRAVENTA DE NAVE ARRENDADA.- En la compraventa de una nave industrial el vendedor dice que está arrenda, e inserta contrato de arrendamiento en el que se ha pactado la renuncia a la notificación al arrendatario en caso de venta. Se plantea si se admite o se pide la notificación.
La renuncia es válida conforme al art. 25.8.I LAU, pero la notificación del art. 25.8.II es para que sepa el arrendatario a quien tiene que pagar la renta, pero no a efectos del art. 25.5, que impide la inscripción sólo cuando haya derecho de adquisición preferente, no cuando se renuncia; por lo que se considera que no es necesario exigir la notificación como requisito previo para la inscripción.
En todo caso, una mayoría de asistentes considera que lo procedente es exigir la notificación al arrendatario. En cualquier caso tiene que quedar claro que depende de la fecha del arrendamiento el que sea aplicable o no la redacción dada al art. 25 LAU por la Ley de 4 de junio de 2013.
CASO 4. NOTIFICACIÓN EN VENTA EXTRAJUDICIAL.- El domicilio para notificaciones al deudor es un solar. El notario investiga y hace la notificación al administrador del deudor en el domicilio que le resulta según su investigación. Se plantea si es válida.
La resolución de 5 marzo 2014, admite el requerimiento de pago hecho al deudor aunque no sea en el domicilio pactado si éste cobra cabal conocimiento de la notificación (art 236.c.2 RH).
Se recuerda que la SAP Baleares 12 mayo 2014 declaró nula una condición general de la contratación en una hipoteca por la que se estipula la venta extrajudicial para esa hipoteca. La sentencia no debe ser firme todavía, pero se plantea si la misma habrá de tener efecto "ultra partes" y los efectos de la inscripción de la misma en el RCGC.
En el caso de que la cláusula produjera ese efecto "ultra partes" quedaría de manifiesto que la cláusula ya no está bajo la salvaguardia de los tribunales sino al contrario, que ha sido objeto de una censura de nulidad por abusiva que puede alcanzar a cláusulas parecidas del mismo predisponente.
Ello a su vez plantea si cabe o procede la cancelación de oficio por el registrador de la citada cláusula con ocasión de alguna operación sobre una finca concreta hipotecada a favor del mismo acreedor predisponente con la cláusula de venta extrajudicial. El seminario se limita a dejar planteado el problema a discutir si se produce la firmeza de la sentencia.
CASO 5. EMBARGO CAUTELAR.- Se presenta mandamiento de embargo tomado como medida cautelar sobre un bien ganancial para asegurar una deuda por el incumplimiento de la obligación de hacer determinadas aportaciones a una sociedad. No consta notificación ni al deudor ni a su cónyuge.
Una de las posibles medidas cautelares es el embargo preventivo (art. 727.1ª LEC), que podrá adoptarse sin notificación al demandado y, por tanto, tampoco a su cónyuge conforme al art. 733 LEC, si bien dicha notificación tiene que producirse cuanto antes conforme al último párrafo de dicho artículo.
Madrid, 14 de enero de 2015
Irene Montolío Juárez (ponente)
Marta Cavero Gómez
Carlos Ballugera Gómez