Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 12 de marzo de 2014
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
Coordina:
Irene Montolio Juárez
Documentación:
Miguel Román Sevilla
Marta Cavero Gómez (Ponente)
Actualidad:
Mª Concepción Iborra Grau
MADRID, 12//03/14
CASO 1. PRIORIDAD REGISTRAL.- A raíz de la sentencia de 4 de julio de 2013 de la Audiencia Provincial de Madrid que considera correcta la actuación del registrador al denegar una hipoteca pendiente de ratificación y despachar el embargo presentado después y a continuación la hipoteca ya ratificada a la que se le había dado nuevo asiento de presentación, me planteo dar asiento de presentación a todas las ratificaciones que se presenten separadamente del título ratificado en el Registro. ¿Ello significaría que la presentación de cualquier título sin ratificación no sirve para nada a efectos de prioridad? ¿Ya no es defecto subsanable o nunca lo ha sido? Antes de tomar tal decisión me gustaría saber qué están haciendo los compañeros. En el caso de la sentencia la diligencia de ratificación era de fecha anterior a la presentación del mandamiento de embargo, con lo que no se admiten matices.
El contrato pendiente de ratificación es el paradigma de título con defecto insubsanable, ya que se trata de un supuesto de nulidad o inexistencia de negocio por falta de consentimiento. Ello no obstante, lo procedente es darle asiento de presentación pero debe denegarse el despacho y no conserva la prioridad.
Para otros se trata de averiguar la naturaleza jurídica del documento no ratificado, si se considera anulable la ratificación lo purifica respecto de tercero, pero si se considera nulo es insubsanable, conforme al art. 1259 CC. Desde ese punto de vista se afirma que si el efecto o consideración del documento es relativa, ¿cómo no ha de serlo en el plano registral?
Sin embargo, la mayoría rechaza la solución de calificar el defecto como subsanable con posibilidad de convertirse en insubsanable en caso de que aparezca una carga intermedia. Aparte de poco científico, implicaría cargar sobre la persona que presenta una decisión urgente sobre si debe dar asiento de presentación o no a la ratificación cuando llegue al registro. La mecánica registral debe ser, en todo caso, darle nuevo asiento de presentación a la ratificación, garantizando así que no pueda perjudicar a tercero intermedio.
CASO 2. LIBRO DE INCAPACITADOS.- Se presenta una herencia donde uno de los herederos es un incapaz. Se aportan los documentos judiciales donde se declara la incapacidad, el nombramiento y aceptación del cargo del tutor y la aprobación judicial de la partición realizada. Se plantea si, además de practicar la inscripción de la finca a favor del incapaz en la proporción que le corresponda, se debe practicar la correspondiente inscripción en el Libro de Incapacitados a pesar de no haber sido expresamente solicitada.
Según postura minoritaria basada en el art.387 RH y en el principio de rogación, podría entenderse que la constancia en el Libro de Incapacitados exige petición expresa, máxime si se tiene en cuenta que la previsión del art. 10 RH se refiere a la inscripción de resoluciones judiciales, no a la de una herencia.
La postura mayoritaria es, sin embargo, que debe practicarse asiento en el Libro de Incapacitados, sin necesidad de que se solicite expresamente, ya que una vez anotada la incapacidad se permite calificarla para supuestos posteriores en los que intervenga el incapaz sobre otras fincas.
Su necesidad se funda en que la incapacidad es una situación subjetiva que se extiende a todas las fincas del sujeto afectado. Los arts. 10 y 387 y ss. RH amparan esta interpretación.
CASO 3. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA: NOVACIÓN.- En una hipoteca constituida sobre un local comercial en 2009 se pacta un tipo máximo de interés ordinario del QUINCE POR CIENTO, y un tipo de interés de demora del VEINTINUEVE POR CIENTO. La responsabilidad hipotecaria de la finca por intereses en la cláusula de constitución de hipoteca es la siguiente: “De los intereses remuneratorios durante DOS AÑOS sobre dicho capital, al tipo del QUINCE POR CIENTO anual. De los intereses moratorios sobre el mismo capital al VEINTINUEVE POR CIENTO anual y por el mismo período anterior. Dichos intereses moratorios comprenden a los intereses remuneratorios anteriormente indicados, por lo cual, la responsabilidad máxima por cualquier clase de interés no podrá exceder un VEINTINUEVE POR CIENTO anual sobre el capital del préstamo durante DOS AÑOS”.
Ahora presentan una escritura de novación de hipoteca, en la que introducen un período de carencia. Además, para adaptar la hipoteca a la Ley 1/2013 dan nueva redacción a la cláusula de interés de demora que sustituye a la anterior. Después de pactar que el tipo de interés de demora es el tipo vigente en cada momento incrementado en tres puntos, sin que dicho tipo pueda superar en ningún momento tres veces el interés legal del dinero en el caso de que la hipoteca se haya constituido sobre vivienda habitual, se establece lo siguiente: “A efectos hipotecarios, tanto respecto de deudor como de los terceros hipotecarios, el interés de demora no podrá superar el QUINCE ENTEROS POR CIENTO nominal anual.
Pregunta: ¿Es necesario que den nueva redacción a la cláusula de constitución de hipoteca? Es que los intereses de demora garantizados son dos años al 29% y ahora pactan que el tipo máximo a efectos hipotecarios es el 15% pero no tocan la cláusula de constitución de hipoteca.
La postura mayoritaria defiende que sí, que debe rectificarse la cláusula de constitución de hipoteca, pues en otro caso la hipoteca está garantizando intereses de demora por encima de los que devenga el préstamo. Además, al incluir en la cobertura de intereses de demora tanto los remuneratorios como los de demora, la cláusula genera confusión.
Postura minoritaria: se puede inscribir entendiendo solicitada la modificación de la responsabilidad hipotecaria al novar los intereses, dado que la fórmula del máximo de responsabilidad no es sacramental.
CASO 4. HIPOTECA APUD ACTA.-Se presenta pieza de situación personal del Juzgado de Instrucción X en diligencias previas, en la que se ha constituido fianza hipotecaria por doña A, para garantizar la cuantía de 20.000 euros que en concepto de fianza que se impuso a don B para su libertad provisional. ¿Es anotable? ¿Qué tipo de anotación es? ¿Es inscribible como hipoteca? ¿Dónde está el plazo y demás condiciones de la hipoteca? La finca es ganancial de A y B, ¿es necesario el consentimiento de los dos, o se presume el consentimiento del preso que sale libre?
La hipoteca apud acta se inscribe a las resultas de un procedimiento determinado, sin necesidad de especificar un titular concreto y sin necesidad de fijación de plazo pues será el de duración del procedimiento. En todo caso, es necesario el consentimiento de los titulares registrales y por tanto el del cónyuge preso.
CASO 5. HIPOTECA: DEUDORES SOLIDARIOS.- Inscrita hipoteca en garantía de un préstamo concedido al dueño de la finca, se presenta ahora una escritura de novación de hipoteca modificando el tipo de interés y plazo y en la que comparecen, además del Banco y el hipotecante titular del préstamo, sus padres, quienes se constituyen como deudores no hipotecantes del préstamo hipotecario con carácter solidario, quedando subrogados en la obligación personal e hipotecaria y respondiendo de la deuda solidariamente, además de con la finca hipotecada, en los términos previstos en el art. 1911 CC. Dado que la incorporación del nuevo deudor afecta a la obligación garantizada pero no a la hipoteca como derecho real inscrito, ¿es necesaria una causa válida por la que los padres asumen dicha obligación personal?
No parece necesario acreditar ninguna causa, pues la operación está perfectamente justificada: el Banco accede a novar a cambio de más deudores solidarios. La causa de la obligación se entiende intrascendente, ya que la causa que interesa registralmente es la del negocio jurídico de mutación real. Otra cuestión es el aspecto fiscal, pues hay presunción de aval solidario y novación, pretendiéndose no pagar por la fianza sobrevenida.
CASO 6. CLÁUSULA ABUSIVA.- Por mandamiento del juzgado de primera instancia se solicita la cancelación de la nota de expedición de certificación de cargas en ejecución directa al haberse decretado el archivo del procedimiento por la nulidad por abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado. Según el auto e1 sobreseimiento procede a la vista de que se declara nula la condición en que se basa la demanda de ejecución, que constituye fundamento de la ejecución, de conformidad con lo establecido en el art. 695.1.4ª LEC. Se plantea si además de la nota marginal de expedición de certificación de cargas hay que cancelarla cláusula de vencimiento anticipado declarada nula.
En principio no debe cancelarse la cláusula nula, pues la rogación no alcanza a dicha cancelación. Sin embargo, dado que el carácter abusivo de la cláusula ha sido decretado judicialmente, podría plantearse su cancelación.
La postura mayoritaria es que no debe cancelarse la cláusula nula, pues no lo piden expresamente, ni la resolución tiene efectos de cosa juzgada al dimanar de un ejecutivo.
Una posición intermedia se muestra favorable a cancelar la nota marginal y dar publicidad de la causa de la cancelación que implica la nulidad de una cláusula de la hipoteca. Pero eso da lugar a una situación registral poco clara.
Se adujo también que existe una línea jurisprudencial constante que impide plantear en un juicio posterior las cuestiones que pudieron discutirse en el ejecutivo. Es incoherente decir que la cláusula es nula en virtud de una resolución judicial que es inatacable al no poder discutirse en un juicio posterior y no cancelarla en la inscripción de hipoteca. Hay una especie de rogación sobreentendida sobre lo resuelto en resolución judicial, de modo que si el contenido del Registro está bajo la salvaguardia de los Tribunales y una resolución judicial inatacable declara la nulidad de una cláusula, tal cláusula deja de estar bajo tal salvaguardia y tiene que ser cancelada.
Madrid, 12 de marzo de 2014
Marta Cavero Gómez (ponente)
Irene Montolio Juárez
Miguel Román Sevilla
Carlos Ballugera Gómez