Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 12 de febrero de 2014
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
Coordina:
Irene Montolio Juárez
Documentación:
Miguel Román Sevilla
Marta Cavero Gómez
Actualidad:
Mª Concepción Iborra Grau
MADRID, 12/02/14
CASO 1. PUBLICIDAD DEL PLAN DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO.- Se recibe certificación del Registro Mercantil junto con auto del Juzgado de lo Mercantil por el que se aprueba el plan de liquidación de una sociedad declarada en concurso. Ya consta anotada la apertura de la fase de liquidación. ¿Es necesario para practicar la correspondiente anotación que aporten el referido plan de liquidación, por analogía con la RDGRN 13 de diciembre de 2013 de la que resulta que “siempre que proceda la inscripción de una sentencia aprobatoria del convenio, debería aportarse éste para evitar que la publicidad registral sea incompleta, reflejando en su caso, es decir, en el caso de que existiesen, las medidas prohibitivas o limitativas a que hace referencia el art. 137.2 L. 22/2003, y no sólo la sentencia aprobatoria del convenio”? ¿O se puede dar publicidad sin más de la aprobación del plan sin conocer su contenido y será en el momento de realizar un acto dispositivo cuando habrá que comprobar que se ajusta al mismo?
Parece que la nueva anotación, sin incluir el plan, no aporta gran cosa, pues la mera aprobación del plan, sin conocer su contenido, no añade efectos distintos de la apertura de la fase de liquidación. Pero, por otro lado, se advierte de que en muchos casos, el contenido del plan es muy extenso y de gran complejidad.
Ante ello, alguna postura defiende no practicar anotación en tanto no hacemos constar su contenido, porque carece de trascendencia registral. Sin embargo, la postura mayoritaria sostiene practicar anotación, con lo que queda constancia de que existe un plan. Si posteriormente se presenta algún acto dispositivo, se pediría su aportación.
CASO 2. HIPOTECA: FINALIDAD ADQUISICIÓN DE VIVIENDA Y SIN POSIBILIDAD DE ACUDIR A SU EJECUCIÓN DIRECTA.- Se trata de una propiedad a favor de los cónyuges A y B. Hipoteca a favor de E inscrita. Ahora los titulares A y B junto con C y D piden un préstamo con garantía hipotecaria sobre la misma vivienda y destinado a “satisfacer el pago puntual de las cuotas mixtas del primer préstamo”. La ponente considera que claramente la finalidad es la adquisición de vivienda, puesto que va destinado expresamente a posibilitar el pago del primer préstamo, pero no se articula con novación, ni ampliación, sino que se constituye nueva hipoteca. No se recoge la limitación de los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero, ni se menciona tasación. De hecho la cláusula de ejecución sólo dice: “si la Caja recurriera a la vía judicial para hacer efectivo su derecho a la recuperación del débito, podrá ejercitar, a su elección, la acción declarativa o cualquier clase de acción ejecutiva que le competa y sea aplicable”.
En primer lugar se admite unánimemente su sometimiento a las normas aplicables a los préstamos para adquisición de vivienda. En cuanto a los intereses de demora, parece claro que se debe exigir la limitación del art.114 LH.
En cuanto al certificado de tasación, dado que parece que está renunciando a la ejecución judicial directa, al menos no la pactan expresamente, no parece que se pueda exigir. De hecho, tal y como está redactada la cláusula, parece que el acreedor hipotecario es perfectamente consciente de que no puede acudir al procedimiento de ejecución directa.
Se propone por algunos compañeros advertir, en la nota de despacho, que no se podrá ejecutar la hipoteca por el procedimiento de ejecución judicial directa. Otros entiende que no somos quiénes para determinar las acciones que deriven de la inscripción.
CASO 3. INTERESES DE DEMORA Y CRITERIOS PARA SABER SI UNA CLÁUSULA ES ABUSIVA.- El pasado 27 de septiembre las secciones civiles de la Audiencia Provincial de Madrid llegaron al siguiente acuerdo [1] :
“JORNADA DE UNIFICACIÓN DE CRITERIOS DE LAS SECCIONES CIVILES DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID
“Intereses moratorios abusivos ¿Cuando el interés moratorio fijado debe ser declarado abusivo? Con independencia de lo que establecen los artículos 114 de la Ley Hipotecaria y 20, apartado cuatro, de la Ley de Crédito al Consumo, se considera abusivo en los contratos con consumidores los intereses de demora que excedan en más de tres veces el interés legal del dinero, sin perjuicio de atender a la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contralo o de otro del que éste dependa”.
Contrasta con lo anterior la resolución DGRN 26 noviembre 2013 que aplica la limitación de intereses de demora del art. 114.III LH sólo a los préstamos hipotecarios de adquisición de vivienda habitual sobre la vivienda adquirida. Veamos algunos párrafos de la resolución:
“Como tal limitación, no puede ser extrapolada a supuestos no contemplados en la norma ni ser objeto de una interpretación que desborde los términos en que está formulada (vid. artículo 4 del Código Civil y Resolución de 10 de diciembre de 2007).
“La modificación añadida al artículo 114 de la Ley Hipotecaria extiende a todas las operaciones de financiación hipotecaria de adquisición de vivienda habitual la medida de limitación que el artículo 4 del Real Decreto-ley 6/2012 introdujo y que expresamente ciñó la limitación de devengo de los intereses moratorios exigibles a los contratos amparados en su ámbito; es decir a los préstamos o créditos hipotecarios de adquisición de vivienda siempre que el deudor se encuentre dentro del denominado umbral de exclusión (artículo 3.1 y 3.2.b del propio Real Decreto-Ley). Ciertamente el contenido de la limitación no es el mismo en uno u otro caso pero sí lo es el hecho de que se concreta en la financiación de adquisición de la vivienda habitual del deudor hipotecario.
“El hecho de que la exposición de motivos y la disposición transitoria se refieran genéricamente a las hipotecas en garantía de operaciones sobre vivienda habitual, sin especificar que se refieren a operaciones de adquisición, no puede enmendar el claro y determinante mandato contenido en el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria que por su carácter concreto y específico debe prevalecer según las reglas de la recta interpretación”.
¿Podemos asumir el criterio de los jueces de Madrid en nuestras calificaciones? ¿Cuál es el interés de demora abusivo en la calificación de créditos y préstamos hipotecarios?
El ponente entiende que la interpretación que hace la DGRN del art.114.III LH es inconstitucional, porque en caso de duda en la recta interpretación de un precepto legal por imperativo constitucional –arts. 9.2 y 51 CE- debe prevalecer la opción más beneficiosa para la persona consumidora. Los consumidores deben estar libres de las cláusulas abusivas sin necesidad de acudir a juicio. La abusividad de las cláusulas implica su nulidad radical y debe ser apreciada de oficio por el funcionario competente. Y no cabe alegar que hay que considerar otros factores porque el carácter abusivo resulta del propio título. El funcionario debe interpretar “pro consumidor” y, por tanto, también la Dirección General.
Los intereses de demora cumplen dos funciones: compensar el retraso y estimular el pago. Pero cuando se pacta el vencimiento anticipado por el impago de tres cuotas, esta segunda función la cumple esta última cláusula, por lo que la diferencia entre el tipo de interés ordinario y el de demora debe ser moderada. En consecuencia, la limitación del triple del interés legal del dinero es aplicable a todo préstamo con consumidor, con independencia de la finalidad de la financiación.
Frente a ello, la mayoría considera que el carácter abusivo del interés exige considerar cada caso concreto, sus circunstancias particulares y demás aspectos extrarregistrales, por lo que el Registrador no puede hacer esta valoración subjetiva. Se dice que la esencia de la cláusula abusiva está fuera del papel. Dados los limitados medios de que dispone el Registrador para calificar, no puede entrar en dicha valoración.
Se advierte de la incongruencia en que incurre la propia judicatura al defender por un lado el carácter abusivo de la cláusula y por otro no aplicar su nulidad radical sino proceder a su moderación al 12% en la práctica. Además los acuerdos relacionados no son ley. Aunque se reconoce por la generalidad que la calificación tiende a controlar cada vez más las cláusulas abusivas, no se debe llegar al extremo de sustituir la función judicial. Y que la calificación propuesta en este caso no tiene base legal ni jurisprudencial suficiente todavía.
CASO 4. SOBRE LA FIRMEZA DE LOS AUTOS DE ADJUDICACIÓN.- Es una opinión muy extendida entre los registradores que los autos de adjudicación en la ejecución deben ser firmes. La reciente resolución de 9 enero 2014 equipara los autos de adjudicación dictados antes del 15 de junio de 2013 con las sentencias firmes en ausencia del rebelde, de modo que respecto de ellos sólo cabe la anotación preventiva.
El art. 207.2 LEC dice que son firmes las resoluciones judiciales sobre las que no cabe recurso alguno, sin embargo, sobre el auto de adjudicación sí cabe recurso y puede revisarse también en juicio declarativo. En consecuencia, la firmeza no se predica de la mayoría o de casi todos los autos de adjudicación que se inscriben. ¿Es necesario revisar esa doctrina?
El auto de adjudicación, a pesar de la expresión judicial, no es firme, porque al no tener efectos de cosa juzgada, caben recursos porque pueden acudir a un proceso declarativo.
Sin embargo, se alega que el juicio ejecutivo, en sí mismo considerado, sí que es firme y, en consecuencia, inscribible, con independencia de que quepa un juicio declarativo. El juicio declarativo no es un recurso, es cuestión distinta y no afecta a la firmeza de la ejecución.
Aprovechando esta cuestión, se plantea qué ocurre con el incidente de oposición por razón de cláusulas abusivas cuando se trata de decretos de adjudicación posteriores a 16 de junio de 2013. La postura mayoritaria es que, en tal caso, basta que exprese que el decreto es firme. Si el decreto es anterior es cuando debe exigirse que se acredite que no se ha planteado el incidente.
CASO 5.- TRACTO Y ACTA DE ENTREGA DE PRÉSTAMO.- Se plantea si para tomar razón en el Registro de la Propiedad de la entrega de un préstamo al margen de los correspondientes asientos de hipoteca es necesario que el titular de la hipoteca según el acta (SAREB) y el acreedor según el registro (Banco Grupo Cajatres) coincidan.
Se propone inscribir la entrega aunque no esté inscrito a favor de la SAREB. El acta de entrega se otorga por el deudor, es un acto unilateral, por lo que la figura del acreedor es aquí irrelevante. El deudor hipotecario es acreedor respecto de la entrega de dinero, por lo que es el legitimado para dejar constancia registral de la entrega. Es un acto unilateral no recepticio.
CASO 6. PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO PARA LA EJECUCIÓN ORDINARIA.- ¿Se puede inscribir una hipoteca con el siguiente pacto de vencimiento anticipado?:
“Falta de pago de cualquiera de los vencimientos de intereses y plazos de amortización del capital prestado, y solicitan las partes la constancia de este pacto en los libros del registro a los efectos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, el procedimiento regulado en el capítulo V del Título III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sólo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses".
Se opina que el vencimiento por un solo impago no puede llevar la hipoteca a la ejecución, a ninguna ejecución, por entender que hoy ese pacto debe considerarse abusivo. Es decir, se extiende el régimen del art. 693 LEC a todo proceso de ejecución. Por tanto, se deniega la inscripción del primer párrafo. Otros compañeros siguen esta misma línea, porque entienden que es un fraude: el acreedor se lleva al ejecutivo ordinario lo que está prohibido en la ejecución judicial directa.
Las posiciones están muy divididas, porque buena parte de los compañeros inscribe la cláusula tal cual, sin denegar ni siquiera el primer inciso, basándose en que las nuevas limitaciones legales están fundamentadas en la limitación de las causas de oposición en el procedimiento de ejecución directa, pero no en el ejecutivo ordinario.
En cuanto hasta donde se puede trocear una cláusula no inscribible por abusiva o por otro motivo se apunta que lo que en un contrato con condiciones generales lo que se considera no inscribible no es la cláusula formal o la estipulación que tiene la forma de tal, es decir que responde a un número de orden, a un título. Estas disposiciones pueden regir muchos aspectos del contrato, por lo que hemos de entender la cláusula en el sentido de contenido autónomo de regulación, siendo eso lo que se ha de rechazar en su caso.
CASO 7. PUBLICIDAD FORMAL.- A tenor de la resolución de la DGRN de 20 setiembre 2013 y de los criterios RELATIVOS A EXPEDICIÓN DE PUBLICIDAD FORMAL Y LOPD enviados por el Colegio, ¿sería necesario exigir en todos los casos, cuando el solicitante es una gestoría, que manifieste el nombre, DNI y domicilio de la persona para la cual está haciendo la solicitud de nota simple?
Con motivo de los trabajos preparatorios del Reglamento de desarrollo de la LOPD, el Colegio de Registradores tuvo la oportunidad de poner de manifiesto ante las autoridades del Ministerio de Justicia y de la Agencia de Protección de Datos la necesidad de una regulación específica de la protección de datos en relación con los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, que pudo haberse concretado en la idea de disponer las particularidades de los Registros jurídicos en relación con la protección de datos en un capítulo especial del Reglamento.
En su redacción final, sin embargo, el RLOPD no contempla dicho capítulo, pues sólo aborda las particularidades de la protección de datos en relación con ciertos ficheros de titularidad privada, como los de solvencia patrimonial y publicidad comercial, pero no con respecto de los ficheros de titularidad pública, como son los de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
No obstante, el Reglamento se hace eco de algunos de los planteamientos seña-lados en la propuesta del Colegio de Registradores. Así, el art. 25.8 dispone que cuando las leyes aplicables a determinados ficheros concretos, como es el caso de la Ley Hipotecaria respecto del fichero público del Registro de la propiedad, establezcan un procedimiento especial para la rectificación o cancelación de los datos contenidos en los mismos, se estará a lo dispuesto en aquéllas.
Con ese planteamiento se consagra la prevalencia de la regulación registral en materia de derechos de rectificación y cancelación y marca la pauta a seguir, no sólo en caso de ejercicio de los derechos de acceso y oposición, sino también en otros aspectos del tratamiento de datos personales regidos por leyes propias.
Es el caso de la publicidad registral, tratamiento de datos regulado por normas propias como la Ley y Reglamento hipotecarios. Ello abre paso a considerar que el art. 332.3 RH puede interpretarse en el sentido de que la presunción de acreditación que establece se extiende, desde una interpretación literal, a la identificación de la persona o entidad en cuyo nombre actúa el gestor, ya que la acreditación de la persona que se presume comprende tanto el mandato recibido como la identidad del mandante.
Sin embargo, la mayoría consideró que la identificación del mandante es una exigencia de la LOPD. Hay que distinguir la acreditación del mandato, de la que exime el art. 332.3 RH a las gestorías entre otros, y la necesidad de acreditar la identidad del mandante.
CASO 8. BIENES DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA.- Dispone el art. 29.4 TR Ley del Suelo Estatal: “Tendrán la consideración de beneficiarios de la expropiación las personas naturales o jurídicas subrogadas en las facultades del Estado, de las Comunidades Autónomas o de las Entidades locales para la ejecución de planes u obras determinadas”. Se plantea la posibilidad de que una Asociación de afectados por una expropiación, pueda acogerse a este artículo para cambiar el beneficiario de la expropiación. La expropiación está inscrita y las fincas a favor de la Comunidad de Madrid, desde hace aproximadamente 20 años. El caso con el número uno de urbanismo, ya se estudió en un Seminario de 2012 publicado en el núm. 34 de los Cuadernos Carlos Hernández Crespo.
Habría que modificar el acta de ocupación para cambiar el beneficiario, pero es cuestión delicada porque indirectamente implica una desafectación de un bien de domino público y una enajenación de un bien perteneciente a la Administración. La solución más prudente es otorgar una escritura de transmisión cumpliendo los requisitos de toda transmisión de bienes de las Administraciones Públicas.
Alguno admite la posibilidad de acudir al citado artículo dadas las especiales circunstancias del caso: los interesados han realizado y costeado la urbanización pero no se constituyeron a tiempo en Entidad Urbanística por lo que la adjudicación se hizo a la Comunidad.
Madrid, 12 de febrero de 2014
Marta Cavero Gómez (ponente)
Miguel Román Sevilla
Irene Montolio Juárez
Carlos Ballugera Gómez