Casos resueltos Seminario de Derecho Registral 11 de junio de 2014
CENTRO DE ESTUDIOS REGISTRALES DE MADRID
SEMINARIO DE DERECHO REGISTRAL
Coordina:
Irene Montolio Juárez
Documentación:
Marta Cavero Gómez
MADRID, 11/06/14
CASO 1. HIPOTECA EN GARANTIA DE CONTRATO DE SUMINISTRO.- Se presenta para su consideración el problema planteado por varios notarios por la preocupación que existe entre fabricantes e importadores de determinadas marcas como consecuencia de la situación de crisis. Y es que ante la falta de crédito y el cierre de las líneas de descuento que habían venido manteniendo operativas las operaciones de suministro de material a grandes almacenes, grandes superficies de distribución o, incluso, pequeñas tiendas de barrio, muchas de estas operaciones están resultando fallidas, produciéndose no solo el impago de las facturas que tradicionalmente venían abonándose de forma regular a 30, 60, 90 o 180 días, sino incluso el desabastecimiento de ciertos productos en determinados comercios. A esto se unen la necesidad de destinar los pequeños restos de tesorería a otras urgencias más “prioritarias”, cuando no el cierre empresarial o la entrada en situación concursal de dichas empresas.
Ante esta situación, estos fabricantes o distribuidores al por mayor de electrodomésticos, de tejidos, de cosmética, de alimentación, de vehículos, de maquinaria, en fin, de lo que se quiera, se plantean la conveniencia de exigir a sus clientes garantías adicionales, puesto que, a falta de avales bancarios, las personales de ellos mismos o las reales, mediante la pignoración de participaciones sociales o acciones, suelen seguir la misma suerte que la de esos clientes. Hablan, por lo tanto, de garantías hipotecarias sobre naves, locales, derechos de arrendamiento, etc.
Se trataría, lógicamente, de hipotecas de máximo que garantizarían un eventual saldo deudor derivado de esas relaciones comerciales. La forma de documentar esos créditos sería la habitual en el comercio, es decir, albaranes, facturas, borradores de facturas, etc.
El problema lo tienen en que, de una parte, el sistema de doble libreta es absolutamente inoperativo y cualquier alegación (error o falsedad) les desmonta cualquier posibilidad de ejecución privilegiada. El acompañar este tipo de operaciones de algún tipo de poder irrevocable conferido en favor del acreedor para fijar el saldo exigible choca con el carácter impositivo que conllevaría tal cláusula. No sería tampoco propiamente una hipoteca en garantía de una obligación futura, sino de una serie de obligaciones futuras indeterminadas en principio y respecto de cuya existencia el deudor también puede manifestar su oposición. Además, muchas de las obligaciones están ya incumplidas (por eso surge la alarma) y están perfectamente determinadas.
Por ello, se trataría de encontrar un sistema parecido al del art. 153 bis LH, respecto del cual el propio texto legal y las resoluciones que se han ocupado de ello establecen una serie de requisitos personales que parece que no se cumplen en estos casos.
Como propuesta señalan la siguiente, planteando la consulta acerca de su viabilidad o solución alternativa/aproximada:
Posibilidad de que en la escritura de constitución de hipoteca pacten las partes que el saldo final se determinará conforme al siguiente procedimiento:
1.- Llegada la fecha de vencimiento de los pagos, el acreedor deberá requerir de pago al deudor.
2.- El acta notarial de requerimiento deberá recoger debidamente testimoniados todas las facturas y/o albaranes.
3.- El deudor tendrá un plazo de diez días para el pago y para alegar, en la propia acta, cualquier incidencia que considere oportuno.
4.- Pasado el plazo sin que el deudor pague ni alegue ninguna incidencia, la cantidad a pagar será la resultante del acta notarial.
La hipoteca a constituir no puede ser la hipoteca de máximo del art. 153 bis LH dado que el acreedor no es una entidad financiera. Habría por tanto que reconducirlo al art. 153. Pero ésta exige como presupuesto la existencia de un crédito en cuenta corriente reconocido en escritura pública. El problema de la cuenta corriente es la liquidación. Las facturas, albaranes, etcétera, no son documentos ejecutivos. Tampoco cabe el poder irrevocable al acreedor para determinar las partidas a incluir pues sería contrario al art. 1256 CC. No se puede alterar por pacto el procedimiento establecido en la LEC como hace la propuesta notarial.
Se sugiere acudir al sistema de la doble libreta electrónica, previa constitución de hipoteca en garantía de apertura de crédito en cuenta corriente entre los interesados. Cada partida a incluir debe ser firmada electrónicamente por ambas partes. Así se reducen las posibilidades de alegar error o falsedad, puede hacerse simultáneamente a distancia y no produce costes adicionales. Cabe incluir tanto cantidades vencidas como las que vayan venciendo. Hay una causa material que lo legitima por encima del carácter abstracto del mero reconocimiento de crédito, el contrato de suministro.
CASO 2. CONVENIO REGULADOR CON BIENES PRIVATIVOS.- En un convenio regulador aprobado por la sentencia que declara el divorcio entre los cónyuges, se inventaría una plaza de garaje privativa de los dos adquirida en proindiviso y por iguales medias partes en estado de solteros, y se procede en el propio convenio a su aportación a la sociedad de gananciales, y una vez ganancial lo incluyen en el inventario de bienes y proceden a su liquidación y adjudicación.
En principio la aportación a gananciales excede del contenido propio de un convenio regulador, y por el principio de documentación auténtica, habría que suspender su inscripción y exigir el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, pero la doctrina última de la Dirección tendente a admitir como contenido del convenio regulador incluso actos de disolución de comunidad ordinaria (resolución 5 diciembre 2012), sobre bienes que no son vivienda habitual, parece que permite la inscripción solicitada.
Ciertamente la doctrina de la DGRN referente al posible contenido del convenio regulador es variable y tendente a ampliar el contenido en cuanto a los bienes a incluir. Pero hay unanimidad en cuanto a que un garaje privativo no debe incluirse, ya que no es vivienda habitual y por ello no puede decirse que entra dentro de la liquidación de las cargas familiares, ni se ha adquirido constante matrimonio. Alguno advierte de que incluso podría ser el garaje que sirve a la vivienda habitual y por tanto ir económicamente vinculado su destino.
Sin embargo la mayoría entiende que las soluciones posibles: exigir una escritura que reconozca la previa aportación a los gananciales o una escritura de extinción de condominio en la que la compensación probablemente habrá de remitir al complejo negocio de liquidación del régimen contenido en el convenio regulador, son demasiado onerosas, sobre todo por la dificultad de poner de nuevo de acuerdo a las partes, frente a los solos impedimentos dogmáticos de su admisión y que, además, si el Juez ha dado por válida su inclusión, no es tan grave darla por buena.
CASO 3. TRANSMISIONES DE HIPOTECA: TRACTO SUCESIVO O PRIORIDAD.-
Primer supuesto, pendiente de calificación:
Hipoteca inscrita a favor de A.
Se inicia la ejecución hipotecaria por A.
Se inscribe la cesión de hipoteca a B.
Se presenta la adjudicación, de la que resulta que el ejecutante fue A y no se menciona al cesionario B, pero del Registro resulta que éste adquirió durante la ejecución, por lo que no hay problema de fondo o material, sino formal de que en el procedimiento no se recogió la sucesión procesal de B.
El supuesto es de hipoteca que inicia Caixa y en realidad termina Caixabank. En el Registro se inscribió la cesión a favor de Caixabank pero cuando ahora viene la adjudicación, que es posterior a la cesión, no se alude a Caixabank porque no han acreditado la sucesión procesal en el juicio.
La cuestión es ¿hay que suspender por falta de tracto o se cancela la titularidad de Caixabank sin más como asiento posterior?
Segundo supuesto:
Hipoteca inscrita a favor de X.
Se inicia la ejecución hipotecaria por X.
Se inscribe la cesión de hipoteca de X a Y.
Se presenta la adjudicación, de la que resulta que el ejecutante fue X y no se menciona al cesionario Y, y del Registro resulta que éste adquirió después de la adjudicación, por lo que sí hay un problema de fondo o material, pues se ha inscrito a su favor un derecho real que ya no existía jurídicamente al tiempo de la cesión, pues se consumó con la ejecución hipotecaria.
Se trata de supuestos por venir, dada la multitud de fusiones, ampliaciones de capital, compraventas, daciones en pago, etc., entre entidades financieras, inmobiliarias, fondos, etc., que no llevan ningún control de las ejecuciones en marcha.
Pregunta: La misma que en el supuesto anterior, pero ahora se ve con más crudeza: ¿Qué prevalece en estos casos, el principio de tracto sucesivo en la titularidad actual y vigente de la hipoteca (en cuyo caso hay que suspender por falta de tracto, y qué fuerte tener que hacerlo en este caso), o el de prioridad en la ejecución de la misma con su titular en ese momento o sucesor antes de la adjudicación?
En este último caso, que es el que yo creo que procede:
1º ¿Se cancelan sin más TODOS los asientos posteriores, incluida la propia titularidad de la hipoteca cedida?
2º ¿El cesionario tiene la misma consideración a estos efectos que cualquier asiento posterior del 134 LH que sin embargo solo se refiere a la cancelación de cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores posteriores a la hipoteca (entre los que no se encuentra el cesionario de la hipoteca), mientras el 674 LEC habla de todas las inscripciones y anotaciones posteriores sin excepción (en cuyo caso sí estaría incluido)?
3º ¿Se podría considerar al cesionario como un titular sujeto a resolución del 175.6 RH y por tanto con derecho a consignación? Pero ¿cómo se articularía esta necesidad de previa consignación para despachar la adjudicación judicial/cancelación pues el rematante dirá que eso no es su problema? PD: no he hablado del art. 176 RH porque creo que se refiere a supuestos distintos.
Se entiende por la mayoría que si bien la cesión de crédito no es una carga y que literalmente no se podría cancelar como tal por ser posterior a la nota de expedición de certificación de cargas, lo cierto es que el cesionario del crédito al adquirir ha sido advertido de la existencia del procedimiento y ha sido bajo su responsabilidad no personarse en el mismo para, o bien acreditar que es el nuevo titular si la finca aún no se ha adjudicado, o bien para saber que esa cesión carece de contenido por haber sido ya ejecutada la garantía. Por tanto procede cancelar.
CASO 4. NOVACIÓN HIPOTECA: TIPO VARIABLE A FIJO.- Se presentan sendas escrituras de novación de hipoteca en las que se sustituye el tipo variable por uno fijo sin modificar la cláusula de constitución de hipoteca. La hipoteca inscrita garantiza “una cantidad máxima por intereses remuneratorios, dentro del límite de cinco años al tipo nominal pactado”, en el primer caso, y “una cantidad máxima, por intereses remuneratorios” sin más en el segundo.
En ambos se había fijado un máximo del 17,25% pero la cantidad garantizada equivale a un 4% del principal en los dos. El nuevo tipo fijado es un 3,90%. ¿Es posible inscribir la novación por entender que la responsabilidad hipotecaria por intereses es una hipoteca de máximo? ¿O es necesario modificar la responsabilidad hipotecaria por el carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado?
Se puede inscribir. La cantidad alzada no dice que corresponda a un año. Además, de la misma manera que no hay obligación de cancelar parcialmente aunque en una novación posterior se reconozca que parte del principal del préstamo ha sido devuelto, tampoco la hay si se pacta una bajada del interés aplicable.
CASO 5. CONCURSO: CONDICIÓN RESOLUTORIA.- Se presenta escritura de resolución de una compraventa por ejercicio de condición resolutoria por falta de pago del precio aplazado, aunque el vendedor, que está en concurso, retiene parte de lo pagado como cláusula penal. ¿Es suficiente que comparezcan los administradores concursales o es necesario que se obtenga autorización judicial?
Se entiende que es suficiente. No hace falta autorización judicial. Es un acto de administración. Además se retiene la cantidad correspondiente en concepto de cláusula penal. El art. 54 de la Ley Concursal no exige requisito adicional.
CASO 6. HIPOTECA: NOVACIÓN.- En una novación de hipoteca en la que el deudor está en el umbral de exclusión, se amplía el plazo, se nova el tipo de interés ordinario y se modifica el tipo de interés de demora, de modo que pasa del interés ordinario incrementado en seis puntos, al interés ordinario incrementado en 2 puntos, pero ni se adecua al art. 4 RD 6/2012, ni refleja el límite de tres veces el interés legal del dinero. De las resoluciones se desprende que si una cláusula de las afectadas por la reforma se modifica, debe adecuarse a la nueva regulación. Se entiende que la reforma de 2013 se aplica conjuntamente con el R-DL 6/2012, cuyo art. 4, modificado por la Ley 1/2013, dispone: “Moderación de los intereses moratorios. 1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor solicite a la entidad la aplicación de cualquiera de las medidas del código de buenas prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2 por cien sobre el capital pendiente del préstamo”.
Una parte de los concurrentes sostiene que hay que exigir la expresión de que los intereses de demora “no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero” (art. 114.III LH). Otros afirman que es solo una norma procesal, dirigida al Juez de la ejecución y que lo importante es que haya una cantidad máxima. En todo caso el interés remuneratorio elevado en dos puntos difícilmente va a superar el máximo de tres veces el interés legal del dinero.
Se planteó la discusión acerca de la interpretación que deba darse a la expresión “el resultado de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un dos por ciento sobre el capital pendiente del préstamo”. A pesar de lo enrevesado de la expresión, se acordó que no se podía entender más que como el interés ordinario más dos puntos. La interpretación literal llevaría al absurdo de que la sanción por demora solo se devengaría una vez independientemente del número de años en que se incurriese en la misma. Para otros se trata de una tasa o límite del interés de demora cuya oscura redacción exige una interpretación pro consumidor que da lugar a ese límite sólo aplicable una vez sobre el capital pendiente.
CASO 7. PUBLICIDAD FORMAL.- Se plantea si un representante de una sociedad que es el administrador de la comunidad de propietarios tiene interés legítimo para pedir certificación literal de toda la división horizontal y estatutos.
No hay ningún problema. No se da literal, sólo la inscripción de división horizontal. Sólo habrá que advertir de que para cada uno de los elementos privativos su situación jurídica puede estar modificada por su propio historial registral.
CASO 8. HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA.- Se plantea la posibilidad o no de inscribir una hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria en garantía de una deuda tributaria suspendida por recurso fijando dos responsabilidades hipotecarias distintas y simultáneas según que la vigencia de la garantía solo alcance la vía económico-administrativa, o que alcance también la vía jurisdiccional. La diferencia entre una y otra responsabilidad hipotecaria se concreta solo en los intereses de demora que son más elevados en la segunda opción, manteniendo en ambos casos la responsabilidad por capital e intereses.
Se entiende que no cabe inscribir dos responsabilidades hipotecarias simultáneas y alternativas, dado que en la misma escritura se pacta la vigencia de la misma para todo el periodo de suspensión del acto impugnado cualquiera que sea la instancia ante la que se recurra, incluyendo el recurso contencioso administrativo. Procede inscribir solo la segunda de las responsabilidades pactadas que de por si incluye también los intereses de demora de la impugnación en todas las instancias.
Efectivamente, bastaría inscribir la segunda. Habría que hacerlo constar en la nota de despacho y quizás pedir instancia consintiendo la inscripción en esta forma al presentante o interesado. Lo importante es que, así constituida, la acepte la Administración, ya que si se cambia algo el funcionario no asiente a la suspensión. En cuanto a la posibilidad de inscribir la hipoteca “por el tiempo que dure la suspensión del pago”, ver RDGRN de 30 septiembre 2003.
CASO 9. NIE CADUCADO.- Se plantea si para la suficiencia de la identificación del compareciente en una escritura no residente hay algún problema con que su NIE (número de identificación de extranjero) esté caducado.
No hay problema conforme al art. 11 Ley Orgánica 1/1992, de 21 febrero, de Protección y Seguridad ciudadana (BOE 22 febrero 1992) siempre que esta caducidad no sea elemento que impida la identificación.
CASO 10. ERROR ADJUDICACIÓN DE PISOS.- En la adjudicación de unas viviendas de protección oficial se produce error en la asignación de pisos, de manera que, aunque los beneficiarios tienen la posesión del piso correcto, su título está equivocado pues corresponde al del vecino. A la subsanación en el caso de las viviendas hipotecadas va a comparecer el banco acreedor. Se plantea el modo de subsanar.
En concreto se plantea si hace falta el consentimiento de todos los titulares intermedios. Se considera bastante que comparezca en la escritura la Administración y el último titular de cada piso, única forma de arreglarlo.
Madrid, 11 de junio de 2014
Irene Montolío Juárez
Marta Cavero Gómez
Carlos Ballugera Gómez