CONCLUSIONES DEL SEMINARIO DE 27 DE JUNIO
SEMINARIO 27 DE JUNIO DE 2018
Por Luis Delgado Juega, Enrique Amérigo Alonso y Ernesto Calmarza Cuencas.
Las presentes conclusiones recogen las reflexiones que surgen en las sesiones del Seminario que se celebra periódicamente en el Centro de Estudios Registrales de Madrid. Su intención es profundizar en la problemática planteada y difundir unas opiniones de carácter meramente orientativo, sin afectar en modo alguno a la independencia de cada registrador en el ejercicio de la función calificadora, pero que hacen públicas con la finalidad de contribuir a la formación de criterios jurídicos sobre la materia tratada.
CASO 1.- ANOTACION DE PROHIBICION DE DISPONER. ¿Constando el bien inscrito con carácter ganancial, es necesaria la notificación a la mujer, para la inscripción de un mandamiento de anotación de prohibición de disponer dirigido solo contra el marido en causa criminal?
Entiendo que no se dan los presupuestos del art 1373 Cc y 144 RH, pero esta prohibición de disponer va a conllevar necesariamente la limitación de las facultades dispositivas de la mujer, en cuanto a la necesidad del consentimiento conjunto de ambos cónyuges, limitación que pudiera justificar dicha notificación previa. Aunque tampoco este es un argumento definitivo, puesto que el propio Código civil, prevé que si uno de los cónyuges estuviera impedido para prestar su consentimiento, podrá el juez autorizar la venta, art 1377 Cc
La cuestión ya ha sido planteada en alguna sesión anterior del Seminario y, como entonces, ahora se concluyó que no era necesaria la notificación al cónyuge del demandado para practicar la anotación de la prohibición de disponer sobre un bien inscrito con carácter ganancial. La prohibición de disponer es una medida de aseguramiento que impide que una persona pueda distraer bienes de su patrimonio y burlar así una eventual responsabilidad pecuniaria que pudiera hacerse efectiva sobre el mismo, y que implica una limitación de una facultad que, de ordinario, corresponde a la persona en cuanto a tal. Supone una limitación de la facultad general de obrar de la persona, como cualidad de la misma, pero no afecta al bien, no es una carga sobre el bien. Como tampoco sería exigible la notificación al cónyuge en el supuesto de que se inscribiera, sobre finca ganancial, una sentencia de incapacidad de uno sólo de ellos.
Es cierto que tal prohibición de disponer impuesta a uno sólo de los cónyuges va a impedir, de hecho, la disposición del bien ganancial, dada la regla general de codisposición o disposición conjunta de los bienes gananciales (cfr. artículo 1.375 CC). Pero tal situación se producirá también, en el supuesto de incapacitación de uno sólo de los cónyuges, en cuyo caso y sólo si el otro fuera nombrado tutor o representante legal de su consorte se le transferiría por ministerio de la ley la facultad de disposición (artículo 1.387 CC); y, en todo caso, siempre podrá salvarse tal dificultad con la pertinente autorización judicial, artículo 1.377 CC.
CASO 2.- COMUNIDAD FUNCIONAL DE GARAJES. El departamento de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, situado en el sótano, fue enajenado a diversos propietarios por participaciones indivisas, cada una de las cuales atribuye a su titular el derecho al uso de una plaza de garaje de la que sólo consta en el Registro su numeración respectiva. A cada cuota se le abrió folio independiente, conforme al artículo 68 RH. Ahora, la Comunidad de Propietarios del garaje celebra una junta donde modifican las cuotas de participación así como la numeración de las plazas. Además se completa la descripción de las plazas para incluir los linderos y superficie de cada una de ellas.
¿Puede aplicarse a esta especial comunidad las normas previstas en la LPH para la adopción de los acuerdos, en especial, las normas sobre consentimiento presunto de los ausentes, ex articulo 17.8 LPH?
Si esto es así, ¿Puede admitirse que este supuesto pueda asimilarse a un acto colectivo imputable a la Junta como órgano comunitario? ¿O debe entenderse que, por afectar la nueva descripción y la nueva cuota individualizadamente al dominio de cada propietario, será necesario el consentimiento de cada uno de ello prestado en forma auténtica?
En relación con la primera cuestión la jurisprudencia, ya desde la STS (Sala 1ª) de 24 de diciembre de 1990, viene reconociendo que, en estos supuestos, no es posible compartir que se esté en presencia de una Comunidad Romana antes que una Propiedad Horizontal. Y lo fundamenta porque dada las características de uso y disfrute de la finca, con asignación a cada participación indivisa del uso y disfrute exclusivo de una plaza de aparcamiento, con la posible inclusión de Estatutos por los que habrá de regirse este tipo especial de comunidad, ha de apreciarse “la prevalencia al punto de la ordenación del régimen de la Propiedad Horizontal frente al de la comunidad de bienes, sencillamente, porque, como se sabe, la comunidad de bienes recae entorno a un pro indiviso sobre una cosa exclusivamente que se pone en común mientras que en éste, el garaje, como en la Propiedad Horizontal, existe el deslinde entre los distintos objetos patrimoniales sobre partes exclusivas o propiedad especial y el elemento común”.
Admitida la aplicación de las normas previstas para la propiedad horizontal en este tipo especial de comunidades ex artículo 68 RH, respecto de la segunda pregunta planteada se recordó cómo la doctrina DGRN viene distinguiendo entre acuerdos comunitarios unánimes que tienen el carácter de actos colectivos (imputables por tanto a la junta como órgano y que han de adoptarse por unanimidad de la misma, conforme a la LPH,) y aquellos otros actos que afectan al contenido esencial del derecho de propiedad (que requieren el consentimiento individualizado de los propietarios afectados). Esta distinción hay que entenderla referida exclusivamente al ámbito de la forma de expresión del consentimiento de los titulares, pero en nada afecta al ámbito del régimen registral de reflejo de los actos inscribibles; ámbito este último en el que son de ineludible aplicación los principios de tracto sucesivo (art. 20 LH), inoponibilidad de lo no inscrito (art. 32 LH) y de prioridad (art. 17 LH).
En el caso planteado, la entidad de las modificaciones pretendidas en la descripción de cada uno de los componentes privativos, fijando una superficie y linderos que nunca han constado inscritos, e incluso la misma modificación de la cuota de propiedad, exigen el consentimiento individualizado de cada uno de los propietarios, por afectar al contenido esencial de su propiedad exclusiva. A esta conclusión llegó también la DGRN en resolución de 18 de septiembre de 2015 en un supuesto en que se pretendía inscribir la modificación de la superficie de todos los componentes privativos de una propiedad horizontal mediante escritura otorgada por el presidente de la comunidad y por un técnico. No lo admitió el Centro Directivo pues, al tratarse de una modificación que afecta al contenido esencial del derecho de dominio, consideró se requería el consentimiento individualizado y en escritura, de todos los propietarios. Advirtiendo que si la modificación no afectase a todos los componentes privativos, y dado que entonces se verían afectados elementos comunes, junto con el consentimiento individualizado de cada propietario afectado sería necesario acuerdo de la junta.
CASO 3.- ARRENDAMIENTO. Para la inscripción de un contrato de arrendamiento para vivienda siendo el arrendatario de estado civil casado ¿es necesario que conste en la escritura su régimen económico matrimonial y, en su caso, el nombre del cónyuge?
No es necesaria la constancia de estas circunstancias para inscribir el arrendamiento de vivienda. Sólo serían exigibles, conforme al artículo 51 9ª RH, si el contrato afectara a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. Pero en el caso del arrendamiento, como ha venido reiterando la jurisprudencia (ver por todas STS (Sala 1ª de 22 de abril de 2013), dada su naturaleza generadora de derechos personales, el contrato de arrendamiento no forma parte de la sociedad de gananciales. Por ello, para que el cónyuge viudo del contratante pueda permanecer en el inmueble tras el fallecimiento del arrendatario, debe utilizarse el mecanismo legal de la subrogación por causa de muerte previsto en la LAU.
Dice el FD segundo de la sentencia citada que si el contrato de arrendamiento para uso de vivienda se celebrara por un cónyuge constante el matrimonio, ello no supondrá que las situaciones contractuales de cada uno formaran parte de la sociedad de gananciales, porque son derechos personales, cuya conclusión es compatible con el régimen de subrogación impuesto por el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y del vigente artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, de manera que cabe la sustitución de una de las partes del contrato por el óbito del titular, en aplicación de la normativa específica reguladora del arrendamiento.
Para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: válida comunicación formal en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento del arrendatario del hecho mismo de su muerte y de la persona que desea subrogarse, pues es posible que sean varias las personas que pueden ejercer ese derecho, circunstancia por la que la LAU no sólo fija un plazo sino también las personas que están legitimadas para subrogarse y un orden de prelación entre ellas.
Un compañero matizó, acertadamente, que la solución sería distinta si los cónyuges estuvieran sujetos al régimen legal de conquistas regulado como supletorio por la Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, cuya Ley 82, apartado 6, dispone el carácter común de los cónyuges de los derechos de arrendatario por contratos celebrados durante el matrimonio.
CASO 4.- Una persona fallece en estado de soltero, bajo testamento abierto notarial en el que manifiesta que sus padres han fallecido y que carece de descendientes. En la única cláusula: Instituye heredera universal de todos sus bienes, derechos y acciones la parroquia de su pueblo natal de X, cuya herencia será destinada a arreglos y mejoras de dicha Iglesia y las capillas existentes en el pueblo e igualmente al cuidado de los más necesitados. ¿Debe considerarse como un modo o carga testamentaria?
Hubo unanimidad entre los asistentes en considerar que no estamos en presencia de una auténtica carga o modo testamentario, sino más bien ante un consejo, ruego o recomendación, irrelevante a efectos registrales; o, en todo caso, ante una obligación personal que no debe acceder al Registro.
En primer lugar, porque no se utiliza la expresión “carga o modo” como parece que sería exigible siendo un testamento abierto notarial en el cual cabe presumir que los términos se utilizan en sentido técnico; debiendo estarse, en primer lugar, al sentido literal de las palabras utilizadas (artículo 675 CC). En segundo lugar, porque tampoco se refiere a un bien inmueble y que la carga sea inherente a su titularidad (como sucedería si hubiera dejado a la Parroquia determinado bien para ser destinado a culto católico). Se entendió, más bien, que sería equiparable, en todo caso, a una obligación personal (crediticia) cuyo acceso registral rechazan, a falta de especial y real garantía, los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento. Y tampoco parece que puede considerarse condición pues, resulta de la voluntad manifestada del testador que la eficacia de la adquisición no queda supeditada al cumplimiento, como sucedería si fuera una condición
Parece razonable entender que el heredero instituido, en nuestro caso la Parroquia, debe dar a los bienes el destino previsto por el testador, que no es otro que destinarlos a los arreglos y mejoras de la misma Iglesia y al cuidado de los más necesitados. Y no parece que ese fin pueda cumplirse sin hacer líquidos los bienes mediante su enajenación. Inscribir los bienes con una carga implicaría de facto amortizarlos dificultando mucho la posterior venta, y con ello el cumplimiento de los deseos del causante. Sin perjuicio de las acciones que, en su caso, pudieran corresponder a unos eventuales herederos para exigir responsabilidades al heredero si incumple.
CASO 5.- De la finca registral A se segregó en su día la finca registral B. Sobre la finca resto A se constituyó servidumbre a favor de la finca segregada B con el siguiente contenido literal: Servidumbre constituida sobre la finca A como predio sirviente, y en favor del solar finca B como predio dominante, una SERVIDUMBRE de luces y vistas, establecida para cuando cada una de dichas fincas pertenezcan a distinto dueño, la cual consistirá en que en el predio sirviente solo se podrá construir una nave industrial, con oficina y vivienda hasta la altura que permitan las Ordenanzas Municipales, dejando entre ambas fincas un patio, en casi toda la longitud medianera de tres metros de ancho, y en la pared del predio dominante medianera con el sirviente se podrán abrir toda clase de huecos para el disfrute de luces y vistas.
Ahora, aprovechando que las normas urbanísticas han cambiado la calificación de la finca A permitiendo retranqueo para la construcción de edificio en altura para viviendas, se proyecta derribar la nave existente y construir el edificio y se plantea el alcance de esta servidumbre. El predio dominante B es ahora un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal. En concreto, para inscribir la futura obra nueva ¿deberán consentir los titulares del predio dominante B?
Hubo dos opiniones. La minoritaria entendía que no hacía falta ningún consentimiento de los titulares del predio dominante, sin perjuicio de que la servidumbre siguiera gravando en los mismos términos al predio sirviente. El registrador no puede controlar si el edificio proyectado en el predio sirviente es compatible o no con el contenido de la servidumbre inscrita, puesto que no tiene conocimientos técnicos para ello; y que serán, en su caso, los titulares afectados lo que deban ejercer las acciones que estimen procedentes si estiman que su derecho de luces y vistas no ha sido respetado con la nueva construcción.
Pero mayoritariamente se consideró que el tenor literal de la servidumbre inscrita - “sólo se podrá construir una nave industrial”- impide que se construya otra edificación diferente de la existente. Sin perjuicio de la posible validez o nulidad del contenido negativo de la servidumbre así constituida por tiempo indefinido, lo cierto es que está inscrito y, mientras no sea cuestionado por los Tribunales, despliega todos sus efectos e impide que se pueda inscribir la obra nueva proyectada sin que previamente se renuncie o modifique la servidumbre inscrita.
Esta renuncia o modificación de la servidumbre inscrita plantea la cuestión del tipo de consentimiento exigible a los propietarios del predio dominante que, como se ha dicho, es un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal ¿debe considerarse un acto colectivo (imputables por tanto a la junta como órgano y que han de adoptarse por unanimidad de la misma, conforme a la LPH)? ¿O debe entenderse que por afectar al contenido esencial del derecho de propiedad requieren el consentimiento individualizado de los propietarios afectados? En este último caso ¿deberían consentir todos los propietarios, o sólo aquellos cuyas viviendas tiene ventanas al predio sirviente o, de éstos últimos, sólo aquellos que ahora van a resulta más perjudicados?
Partiendo de la base de que la servidumbre es un derecho de todo el edificio, sin perjuicio de que afecte más a unos propietarios que a otros, debe entenderse como un elemento o pertenencia común (artículo 396 CC y 3 LPH) dado que por su naturaleza es indivisible. Por consiguiente, su modificación o renuncia implicará una modificación del título constitutivo del régimen, cuyo acuerdo compete adoptarlo como acto colectivo a la Junta de Propietarios por unanimidad (artículo 17.6 LPH). La DGRN en resolución de 8 de julio de 2015, señaló que, para constituir una servidumbre sobre elementos comunes de una propiedad horizontal, o sobre un elemento privativo, pero con afección de elementos comunes, se precisa el consentimiento de la comunidad por unanimidad, al constituir una modificación del título constitutivo, art. 17 LPH).