CASOS RESUELTOS SEMINARIO ENERO 2023

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Sobre una finca registral consta practicada una anotación de embargo sobre el usufructo vitalicio. Se solicita por el titular de la nuda propiedad la extinción del usufructo y la consolidación de su derecho como consecuencia del fallecimiento del usufructuario. ¿Debe el registrador practicar de oficio la cancelación de anotación de embargo que grava el derecho de usufructo?

No existió unanimidad en la solución del problema planteado.

Así, algunos de los asistentes consideraron que conforme al artículo 85 de la Ley Hipotecaria, la anotación preventiva debe cancelarse cuando se extinga el derecho anotado, por lo que lo más conveniente es cancelar de oficio la anotación de embargo. Se evita además con ello que prosiga un procedimiento de ejecución que no podrá ya ser susceptible de inscripción, debiendo el registrador comunicar al órgano judicial la práctica de la cancelación conforme al artículo 135 de la Ley Hipotecaria.

Sin embargo, otros compañeros consideraron que debía practicarse la cancelación a solicitud de interesado, al ser el principio de rogación un principio fundamental del procedimiento hipotecario, que además tiene una norma específica referida al derecho de usufructo en el artículo 175 primero del Reglamento Hipotecario, según el cual “Las inscripciones de hipoteca y demás gravámenes sobre el derecho de usufructo se cancelarán a instancia del dueño del inmueble con sólo presentar el documento fehaciente que acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.”

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE

En 2019 se tramitó en el Registro un expediente del artículo 199 LH para la rectificación de la superficie de una finca. La finca medía 292,18 metros cuadrados y después de tramitarse dicho expediente se inscribió un exceso de cabida, quedando la finca con una superficie de 439 metros cuadrados. Se inscribió la base gráfica con las coordenadas georreferenciadas de la finca, de la que resulta que la finca tiene dicha superficie de 439 metros cuadrados. La base gráfica se obtuvo de una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se acompañaba a la instancia, y la finca quedó coordinada gráficamente con el Catastro.

               En el año 2022 se presenta una escritura de obra nueva en construcción sobre dicha finca. Al describir la obra nueva se hace constar que la planta de sótano tiene una superficie construida de 441,91 metros cuadrados, solicitándose una “rectificación de la superficie de la finca de 439 metros cuadrados a 441,91 metros cuadrados al no exceder del cinco por ciento de la cabida que consta inscrita”.

Conforme a la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (así, resolución de 7 de junio de 2019) de la redacción de los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria no puede deducirse que una vez inscrita una representación gráfica la misma devenga en inalterable. La posibilidad de rectificar una representación gráfica inscrita resulta de las normas generales de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de asientos (cfr. artículo 40.d Ley Hipotecaria) y quedará sometida a las disposiciones sobre inscripción de la nueva representación gráfica (artículos 9.b y 199 Ley Hipotecaria).

De conformidad con lo establecido en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, es admisible la rectificación de la superficie de la finca cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita, siempre que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.

Ahora bien, este precepto se consideró que ya no puede ser de aplicación cuando la finca tiene una cabida determinada de forma exacta, con inscripción de la representación gráfica georreferenciada, por lo que la modificación de la superficie exigiría la tramitación de un nuevo expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aportado una representación gráfica alternativa de la que resulte una superficie suficiente para la inscripción de la obra nueva.

EXPROPIACIÓN

Se plantea si en una expropiación por vía de urgencia conforme al artículo 52 LEF se considera que el acta previa a la ocupación (con el justificante de pago) es título suficiente para la inscripción, ya que en las expropiaciones urgentes la ocupación se produce previamente a la determinación y pago del justiprecio, que se produce en fase posterior.

Con carácter previo al estudio de la cuestión se señaló que las expropiaciones por la vía de urgencia fueron objeto de la resolución de 22 de abril de 2005 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, si bien la misma se refería a la práctica no de una inscripción, sino de una anotación preventiva, señalando que para que la expropiación forzosa fuese objeto de anotación basta con aportar copia del acta de ocupación y de la transferencia a favor del expropiado de la cantidad respecto de la cual existe conformidad entre las partes, sin que sea necesario acreditar la consignación, a favor de la autoridad o Tribunal competente, de la cantidad objeto de discordia entre expropiante y expropiado.

Respecto a la cuestión planteada alguno de los asistentes consideraron que para la conversión de la anotación en inscripción es imprescindible el acta de ocupación, pues así resulta con claridad de lo dispuesto en el artículo 32 del Reglamento Hipotecario, en su regla tercera, según la cual “Podrá extenderse anotación preventiva a favor del expropiante o beneficiario mediante el acta previa a la ocupación y el resguardo de depósito provisional. La anotación tendrá la duración señalada en el artículo ochenta y seis de la Ley y se convertirá en inscripción mediante el documento que acredite el pago o la consignación del justo precio en el acta de ocupación”.

Sin embargo, otros consideraron que puesto que el procedimiento de urgencia tiene la especialidad de que la ocupación es anterior al pago, lo fundamental para lograr la práctica de la inscripción es la acreditación de que el justiprecio se ha fijado de manera definitiva y que se ha procedido a su pago o consignación. Así resultaría además de la regla establecida en el artículo 60.3 del Reglamento de Expropiación Forzosa, según el cual “En los supuestos excepcionales de urgencia, a que se refiere el artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, se suspenderá la inscripción hasta que, fijado definitivamente el justo precio, se haya verificado el pago o su consignación, sin perjuicio de que pueda practicarse en el Registro de la Propiedad anotación preventiva mediante la presentación del acta previa de ocupación y el resguardo de depósito provisional, cuya anotación se convertirá en inscripción cuando se acredite el pago o la consignación del justo precio.”