URBANISMO.
URBANISMO.
1.-P: Se trata de la venta de una cuota indivisa de finca, a la que la línea de inclusión en una actuación urbanística divide en dos partes, una parte incluida en el SAU y la otra no. Se incluye un pacto de forma de división futura del proindiviso, de carácter real con exclusión de cualquier otra, por el que a la sociedad compradora o a quien traiga causa de ella le pertenecerá la porción incluida en el SAU y al vendedor o quien traiga causa de él la parte no incluida. Se añade un poder para aportar a la futura actuación urbanística, una cláusula de gastos y un pacto de exclusión de derecho de retracto por transmisión de indivisa.
R: Se señala que la resolución de la DGRN de 1 de abril de 1981 permite este tipo de pactos en base al sistema de numerus apertus de actos inscribibles de nuestro derecho, siempre que respondan a una causa justa -como ocurre en el presente supuesto- y cumplan ciertos requisitos (como la resolución en caso de cambiar el planeamiento, etc), pues es indudable que el pacto "modifica desde luego algunas facultades del dominio de bienes inmuebles". Así, en este caso, el terreno afectado por el pacto está ya declarado urbanizable sectorizado, y lo único que se pretende es preparar la futura Compensación que autorizará necesariamente esa división, y evitar, en consecuencia, que por venta o fallecimiento intermedios un nuevo propietario pueda alegar la no vinculación del pacto, pues lo único que se quiere comprar es el la parte de terreno urbanizable.
A pesar de esta resolución, muchos compañeros consideraron que este pacto carece, en realidad, de trascendencia real, que sólo obliga a los firmantes, y que por el mero acuerdo de los mismos no puede adquirir ese carácter erga omnes. También se alegó en contra que según el artículo 145 de la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid, "no se podrán realizar actos de parcelación urbanística en suelo urbano no consolidado ni en el suelo urbanizable sectorizado, mientras uno y otro no cuenten con la correspondiente ordenación pormenorizada".
Pero, en cuanto a esta necesidad de tener ya la licencia de segregación para poder inscribir el pacto, mayoritariamente no se considera necesaria, como la citada resolución de 1 de abril de 1981 no considera necesaria la aprobación de la Junta de Condueños en el supuesto por ella contemplado, sino que dicha licencia sólo será exigible al dividirse efectivamente las fincas. Precisamente, como ya se ha dicho, la razón del pacto es que no se puede obtener de momento dicha licencia, sino hasta que se apruebe el correspondiente expediente de equidistribucion, en el que se incluirá una de las partes concretadas en el pacto.
No obstante el criterio anterior favorable a la inscripción del pacto, en este caso, se considera como defecto que impide la misma, que no se fija un plazo para que se realice esa actuación urbanística ni las consecuencias en caso de que no se realice dentro de ese plazo, pues la falta de esa regulación supone una indeterminación, contraria al principio de especialidad y una carga real sobre la finca (y renuncia al retracto de comuneros) de duración indefinida, que reiteradamente rechaza la DG en base a los principios del Código Civil en la materia. El plazo máximo pactable, por aplicación analógica del artículo 400 del Código civil, se entiende que es el de 10 años, si el pacto de indivisión no puede exceder de dicho plazo, tampoco deberá exceder de él, el pacto de división en una forma determinada.
2.-P: Se plantea la venta por un Ayuntamiento al IVIMA de unos "derechos edificatorios comerciales", que constan mencionados en la descripción de fincas procedentes de Proyecto de Compensación (por estar previsto en el Plan Parcial).
En algunas fincas no hay problema porque el propietario de la finca es el IVIMA. Pero hay una en que hay un superficiario, aunque en la inscripción de éste también se hace la mención a dichos derechos. ¿Qué se debe hacer?.
R: Un grupo de registradores entendió que el Ayuntamiento tiene un derecho de contenido urbanístico inscrito -y que se concretará cuando se haga declaración de obra nueva de esas parcelas-, pues en el ámbito urbanístico los contornos entre lo que es real o no están muy difusos, por lo que debe prevalecer el criterio de salvaguarda judicial de los asientos registrales del artículo 1 de la Ley Hipotecaria. Estos compañeros consideran inscribible la venta, pues el derecho de superficie no se extiende a esos "derechos edificatorios" al constar en el Registro cuando éste se inscribió.
Sin embargo, la mayoría de los contertulios entendió que, en realidad, no existe tal derecho del Ayuntamiento, sino que estamos ante una mera mención y como tal se podrá cancelar al amparo de los artículos 29 de la Ley Hipotecaria y 98 y 353-3 de su Reglamento y, por tanto, se debe denegar la venta.
Como solución intermedia, aunque con pocos partidarios, se aludió a la posibilidad de denegar la inscripción de la compra por tratarse el "derecho edificatorio" de una mención, pero no cancelar éste y poner una nota informativa de la venta al margen de la inscripción en que consten, con efectos de publicidad noticia pura. Luego el IVIMA como titular del suelo y de "presunto" de esos derechos y el titular del derecho de superficie se podrán poner de acuerdo en cuanto a la extensión de este último.
3.-P: En una finca en suelo urbano, no consolidado, que formó parte del catálogo de urbanizaciones ilegales sin que cumpliese los requisitos de
urbanización, donde el Ayuntamiento no da licencia de segregación, los
copropietarios (A compró a B el 50%) pactan, con eficacia real, de acuerdo
con el párrafo 2º del 392 CC ("A falta de contratos o de disposiciones
especiales se regirá la comunidad por las prescripciones de este título") y
del 1255 CC, que si alguno de los condueños pide la división de la cosa
común se haga de acuerdo con lo que pactan en este momento: un régimen de propiedad horizontal con dos elementos que comprenden sendas viviendas, piscinas y el uso y disfrute de una porción de terreno cuyas lindes vienen fijadas en un plano. Este pacto se declara imprescriptible y erga omnes. En el Registro no consta las obras nuevas. ¿Es inscribible la escritura que sólo contiene este pacto.
R: A favor de la inscribibilidad, se podría citar la resolución de 1 de abril de 1.981, vista ya en el supuesto número 1, en la que se plantean estas dos cuestiones: a) la naturaleza real u obligacional de los pactos de este tipo, b) si la aprobación de la comunidad horizontal -léase Ayuntamiento en este caso- debe tenerse al pactar la forma de dividir o al ejecutar la división. Y resuelve: a) es difícil apreciarlo, pero, en general, sí se produce una mutación jurídico real inscribible. b) distingue entre la eficacia interna entre las partes y eficacia frente a la PH, concibe que el pacto a futuro es una división interna que no afectaría a la PH, y que la inscripción se debe hacer en el folio del elemento independiente no en la matriz de la división horizontal.
Pero el supuesto presente es distinto al de la resolución -local comercial- y también al del supuesto número 1 citado -terreno ya declarado urbanizable sectorizado en el que sólo se pretende preparar la futura Compensación que autorizará necesariamente esa división-, pues al contrario que éstos, el pacto parece querer defraudar la norma que prohibe parcelaciones en el suelo urbano no consolidado, dado que no es previsible la obtención de la licencia a medio plazo (artículo 20 de la Ley del Suelo de la CAM de 2001), pues con dicha eficacia erga omnes se consigue dar eficacia inmediata a la parcelación que encubre el régimen de propiedad horizontal y evitar así la licencia municipal o la justificación de la innecesariedad de la misma que exige el artículo 78 del RD 1093/1997 para inscribir.
Y no debe olvidarse que según el artículo 143 de la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid, "tendrán la consideración de actos de parcelación con independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo, cualesquiera que supongan la modificación de la forma, superficie y lindes de una o varias fincas, y según el artículo 145de la misma Ley, "es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación urbanística" y "no se podrán realizar actos de parcelación urbanística en suelo urbano no consolidado ni en el suelo urbanizable sectorizado, mientras uno y otro no cuenten con la correspondiente ordenación pormenorizada".
Además se alega que el artículo 392 del CC permite el pacto para regular el condominio, pero en el presente supuesto se están conculcando los artículos siguientes sobre la división, dicho de otra forma, el derecho inscrito es configurable pero sin alterar los principios básicos de su regulación, por lo que la validez personal no permite por sí solo la inscripción de las modalizaciones, y, por otro parte el pacto de indivisión tiene un límite temporal de diez años (artículo 400 CC) y aquí tenemos un plazo perpetuo.
La DGRN (ver resoluciones de 26 de junio de 1999 y 7 de octubre de 1999) tiene declarado que "la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido, en que las porciones de uso exclusivo
delimitadas por sus linderos y superficie, son en principio susceptibles de constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria), aquella atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.
Se considera, en definitiva, que se incurre en un fraude de ley, según lo establecido en el artículo 6.4 del Código Civil. Para salvar la necesidad de licencia en la parcelación se ha recurrido a otros negocios jurídicos que bajo otra fórmula, mediante la creación de comunidades de bienes o entes asociativos con un régimen especial de utilización de los bienes comunes han pretendido el mismo fin. Para salir al paso de esta práctica algunas Comunidades Autónomas han establecido reglas especiales, Cataluña, Valencia, Castilla-León y la ultima modificación en Andalucía por la Ley 13/2005 que prácticamente presume el fraude en toda copropiedad o forma societaria.
Conforme manifiesta la doctrina sólo deben tener acceso al Registro los títulos válidos y perfectos, y ello es lógico si se quiere asegurar mínimamente la concordancia entre el Registro y la realidad. De lo contrario los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos conflictos.
En contra de la inscripción, en el presente supuesto, también juega el que en la escritura se dice que existen unas obras nuevas -viviendas- a las que afecta el pacto y que no están declaradas en el Registro, lo que impide, según la opinión mayoritaria, la aplicabilidad del artículo 82 del RD 1093/1997 y de las resoluciones de la DGRN de 18 de julio de 1996, 16 de enero de 2002 y 28 de octubre de 2003, que permiten la división horizontal de una vivienda unifamiliar si no existe una norma autonómica que expresamente exija licencia para dicho acto, pues no es posible constituir e inscribir una propiedad horizontal sin previa obra nueva que cumpla además con todos los requisitos legales.
Por último, se alega por algún compañero la posibilidad de utilizar el procedimiento de notificación al Ayuntamiento y a la Administración agraria previsto en los artículos 79 y 80 del RD 1093/1997, para el supuesto de existir dudas acerca de la legalidad del acto.
4.-P: Se trata de una escritura de venta de una cuota indivisa que contiene el siguiente pacto dentro de la comunidad romana: "se pacta con carácter real y para el caso de producirse la división de la finca, que ésta tendrá que hacerse, quedando excluido cualquier otro procedimiento de división, adjudicando una parcela descrita a A de 30.000 m2 y otro parcela a B, el resto de 30.000 m2. El proindiviso debe cesar transcurridos 3 meses desde el otorgamiento de la licencia de parcelación". La finca sólo tiene 59.000 m2. ¿Es inscribible el pacto y la escritura?.
R: Se consideran aplicables a favor y en contra de la inscripción del citado pacto los mismos argumentos que se contienen en el caso 1 y 3 anteriores a los que nos remitimos, manifestándose dos posturas: la primera en contra de la inscripción del pacto, que se considera indisoluble de la venta, por lo que, para inscribir sólo ésta, se considera necesario el consentimiento de lo interesados a la inscripción parcial.
Y la otra partidaria de la inscripción de todo el documento, siempre que se fije un plazo que no puede exceder de más de 10 años (artículo 400 del Código Civil) del pacto y se declara conforme a derecho el exceso de cabida de la finca matriz que permita la división tal como se describe y se cumpla también en la misma lo dispuesto en la legislación aplicable relativo a las unidades mínimas de cultivo. Este criterio se fundamenta en entender que, en este supuesto, existe justa causa del pacto, pues cumpliendo lo dicho para el exceso de cabida, el acto es válido y lo normal es que la licencia se conceda, no intentándose, por tanto, efectuar ningún fraude de Ley. Respecto a la naturaleza real del pacto y al criterio de que la licencia sólo es exigible en el momento en que se materializa la inscripción, nos remitimos a los casos antes citados.