RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO.

1.-P: En una escritura de subsanación de obra nueva y división horizontal, se incluye la supresión de unas plazas de aparcamiento subterráneas, que eran anejos de un local comercial, porque están debajo de otro edificio de la misma sociedad, también hipotecado, donde se incluyen mediante la correspondiente declaración de obra nueva, formando con ellas fincas registrales independientes. El problema es que están hipotecadas y no consta el consentimiento del Banco.

R: Mayoritariamente se consideró necesario el consentimiento de ambos Bancos, pues no se trata de un supuesto de división material en que la hipoteca se extiende automáticamente a todas las fincas divididas sin alteración de la garantía total (artículo 123 de la Ley Hipotecaria), sino de un supuesto de cambio del objeto de la garantía, en un caso a más y en otro a menos, al haber cada banco pactado obtener en garantía de sus préstamos edificios determinados y completos.

Efectivamente, ambas entidades crediticias lo normal es que para la tasación de la finca y la decisión de la concesión del crédito y de la suma prestada, hayan tenido en consideración la configuración física de la finca inscrita y escriturada (número de elementos y superficie total), por lo que el cambio de la misma puede influir en alguna de dichas variables. Además si los garajes se incorporan previamente a la obra nueva colindante, la aplicación de los mismos principios, llevaría también a extender a los mismos la hipoteca que grava éste.

2.-P: En el año 1986 se inscribió una adquisición por compra de Doña "A" -española-, que manifestó en la escritura estar casada con Don "B" -alemán-, en régimen alemán de participación en ganancial. La inscripción se hizo a favor de Doña "A" para su comunidad conyugal.

Ahora, se solicita por la "señora" -Doña "A"-. la rectificación del Registro y que se inscriba la finca a su favor, para venderla, y no quiere que intervengan el marido o sus herederos. ¿Es posible?.

R: El régimen económico matrimonial alemán de participación en las ganancias implica, que mientras el régimen está vigente, cada cónyuge ostenta la libre disposición de los bienes por él adquiridos, salvo las excepciones de venta de la vivienda habitual o de una participación significativa del patrimonio; y por la disolución del régimen, los bienes adquieren el carácter de comunes.

La rectificación en el Registro del régimen matrimonial inscrito, por su parte, es posible si el error del Registro se puede demostrar de forma auténtica, en este caso, si se acredita cuál es el indicado régimen (a favor resoluciones de la DGRN de 7 de abril de 1978, 1 de abril de 2002 y 10 de septiembre de 2004, en contra la de 6 de junio de 2001) .

La expresión del acta de inscripción a rectificar, por otro lado, no se considera contradictoria con lo expuesto en la escritura y que consta en el cuerpo de la inscripción. Es simplemente una forma de redacción del acta acomodada a lo dispuesto en el artículo 92 del Reglamento Hipotecario, que no se considera errónea sino, a lo sumo, imprecisa. El bien sí pertenece a la comunidad conyugal de los cónyuges, pues el régimen de participación en la ganancias alemán es una comunidad conyugal con su peculiar régimen; y que la comunidad conyugal es la indicada, se deduce, como se ha indicado, del resto de la inscripción. El desenvolvimiento posterior de los actos dispositivos sobre el bien, será el que señala la legislación alemana y que se ha indicado antes.

No obstante si se insiste en la rectificación o aclaración del acta de inscripción, a falta del consentimiento de los afectados, se manifiesta que podría rectificarse el asiento o bien judicialmente o bien por acta de Notario español declarando notorio que el régimen aplicable es el de participación en ganancias y, por tanto, que la titular puede ella disponer por sí sola. Asimismo se considera admisible acta de Notario alemán en el mismo sentido, debidamente apostillada y traducida (artículo 36-2 del Reglamento Hipotecario), e incluso la rectificación por el propio conocimiento del Registrador, efectuada al amparo del artículo 36-3 del Reglamento Hipotecario, resoluciones de la DGRN de 9 de diciembre de 2003, 10 de enero y 4 de febrero de 2004 y de las sentencias de Juzgados de Primera Instancia de Alicante que las ratifican.