PROPIEDAD HORIZONTAL.

PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.-P: APARTAMENTO TURÍSTICO. Se inscribió una declaración de obra nueva de un inmueble sobre una parcela de cinco mil seiscientos sesenta y ocho metros cuadrados. En la licencia se dice: "Concede a .licencia de obra mayor para modificado de edificio para uso hotelero. oficinas y plazas de garaje. con las condiciones generales que figuran al dorso de la licencia y las particulares siguientes:

1ª El presente proyecto tiene por objeto legalizar las obras realmente ejecutadas, previo otorgamiento de la licencia de primera ocupación. La concesión de la presente licencia no prejuzgará la de apertura, que precisará de trámite aparte.

2ª El artículo 4.2.5 de las Normas Urbanísticas del vigente Plan General de Ordenación Urbana, prohíbe los apartamentos turísticos y cualquier otro inmueble cuyo área de alojamiento sea susceptible de división horizontal."

Ahora se presenta una escritura de división en régimen de propiedad horizontal del citado inmueble, que se denomina "Edificio Hotel-Oficinas", dividido en un número de habitaciones, oficinas y plazas de garaje que coinciden en la cifra con la licencia concedida.

En las normas de comunidad se dice que "Se crea una comunidad de propietarios de la parte del edificio destinada a oficinas, así como la comunidad de propietarios de la parte del edificio destinado a hotel-restaurante, lo que hace el total de los titulares del edificio objeto de esta comunidad". Más adelante se añade que "El edificio en su totalidad se dedicará única y exclusivamente a la explotación hotelera-restaurante, quedando excluido el uso residencial ... y en general cualquier otro no relacionado con la explotación hotelera", y que "Al efecto de conseguir una óptima gestión del establecimiento hotelero ... la promotora del inmueble ha constituido una sociedad limitada gestora. cuyas participaciones sociales han sido adquiridas por los propietarios ... que se obligan expresamente a ceder el uso de sus fincas a dicha sociedad gestora ... que liquidará a los propietarios los rendimientos obtenidos por la explotación del hotel". Por último, se establece que "Todo propietario se obliga mediante estos estatutos: ............. b) A respetar el uso turístico y hotelero de su propiedad".

Se pregunta: ¿Es vinculante, a efectos de inscribir la división horizontal, la condición particular 2ª de la licencia, que se ha transcrito?.

R: Como es sabido, las limitaciones a las facultades dispositivas de los propietarios, entre las que se encontraría la prohibición de constituir el régimen de propiedad horizontal", están sujetas al principio de reserva de ley del artículo 33 de la Constitución española, no pudiéndose imponer en una resolución administrativa como es la licencia de obra.

Pues bien, no existe Ley ni Reglamento, únicas normas que tienen el rango necesario, estatal ni autonómico, que establezca en la actualidad tal prohibición, por lo que ni esa condición de la licencia debe tener acceso al Registro, por ser contra legem, ni si ha accedido debe impedir la inscripción de la citada propiedad horizontal por la misma razón, debiendo cancelarse como si fuera una mención. Mayoritariamente, tampoco se considera que baste con la legitimación de la prohibición que resulte del Plan General, pues si éste no tiene una cobertura legal para ello (Ley del Suelo o similar), no puede establecerla.

Además, en este supuesto, en los estatutos se recogen todas las exigencias de la actual normativa autonómica reguladora de los apartamentos turísticos de la Comunidad de Madrid (Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de la CM, Orden del Ministerio de Información y Turismo de 1967 de ordenación de apartamentos turísticos y RD 2877/1982 del mismo Ministerio sobre ordenación de apartamentos y viviendas vacacionales), de no destino a residencia habitual y principio de unidad de explotación empresarial. La constitución de la propiedad horizontal per se no constituye una vulneración de esta normativa.

En la situación actual, lo más que podría hacerse es publicitar con efectos de "publicidad noticia pura", el destino turístico del edifico que conste en la licencia de obras y, si se llega a un acuerdo con la Comunidad, notificar las constituciones de propiedad horizontales sobre los edificios afectados, como indicio de un posible fraude de Ley, para que la autoridad en la materia pueda hacer las inspecciones que juzgue oportunas.

2.-P: En el local de un edificio de pisos ya constituido desde hace tiempo en propiedad horizontal, se construyen diversos trasteros, figurando en la licencia municipal que "deberán tener un uso asociado a los pisos". ¿Cómo se debe reflejar esa circunstancia en el Registro?.

R: En primer lugar, se indica que la vinculación ob rem o como anejo de los trasteros a pisos determinados exigiría el consentimiento expreso de todos los titulares registrales de éstos. Pero no se considera ello sea necesario por las siguientes razones:

a) La vinculación a pisos concretos no es la condición de la licencia, que sólo exige el uso asociado a pisos del edificio, es decir, que un propietario podría no tener el uso de ningún trastero y otro el de varios.

b) La condición es cuasi ilegal, pues no es posible obligar ahora a los propietarios de los pisos a comprar trasteros, además, las titularidades existentes (ej. fincas privativas de personas hoy están casadas) y la existencia de embargos e hipotecas, cuya ejecución desharía la vinculación, hacen imposible jurídicamente la misma.

Por tanto, esta condición se podría reflejar en el Registro, sólo a los efectos de "publicidad noticia pura" en la inscripción de los trasteros, o, como mucho, con los efectos de prohibición de disponer a favor de personas extrañas al edificio y siempre que no afectaré a las situaciones (embargos o hipotecas) ya inscritas, pero nunca como una vinculación a pisos concretos.

3.-P: Existe una finca inscrita en el Registro sobre la que se encuentra construida una nave. Ahora dicha nave se divide materialmente en 6 naves señalando que a cada una le corresponde como anejo una sexta parte del patio común y de los viales. ¿Es inscribible?.

R: Unánimemente se considera que para poder inscribir la adjunta escritura ser necesario o bien que se constituya expresamente una Comunidad horizontal con fijación de la cuota de cada nave en la misma, o bien , que se rectifique la división material indicando que se dividen en realidad seis naves con su superficie individual y solar con las zonas comunes sobre las que debería constituirse expresamente una vinculación "ob rem".

Como fundamentos de derecho de esta denegación se señalan los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, que configuran la división material de fincas sin zonas comunes y los artículos 396 del Código Civil y 8-4 y 5 de la Ley Hipotecaria que regulan para el supuesto de existir éstas, la constitución del régimen de propiedad horizontal.

4.-P: Se pregunta si es posible constituir un complejo urbanístico sobre dos solares, cada uno con una torre de pisos, sin necesidad de agruparlos.

R: Algunos compañeros consideraron, siguiendo a Fuentes Lojo y a Domínguez Luelmo, que en el supuesto de complejo inmobiliario constituido sobre varias fincas registrales independientes, es necesario proceder a la previa agrupación de todas ellas, por la remisión del artículo 24 al régimen de la Propiedad horizontal, que exige la existencia de una finca matriz, y por la exigencia de que el título constitutivo contenga la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto, lo que parece implicar dicha agrupación. La constitución del complejo inmobiliario se inscribiría en el folio de la finca agrupada y luego se separarían registralmente por el sistema de división horizontal las parcelas privativas que lo constituyan.

No obstante, la mayoría de los compañeros consideró que sí, pues la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 modificada por la Ley de 8/1999, en su citado artículo 24 permite constituir complejos inmobiliarios mediante la agrupación de comunidades de propietarios, sin exigir expresamente la agrupación de las fincas que las sustentan, pues sólo se habla de agrupación de comunidades. La inscripción del complejo urbanístico se inscribiría en una de fincas que lo forman y en las otras se practicarían inscripciones concisas, debiéndose constituirse las correspondientes servidumbres reciprocas entre las fincas (resolución de la DGRN de 21 de octubre de 1980). Esta solución tendría la ventaja fiscal de no tener que efectuar agrupaciones previas.

Se alega la posible aplicación de la resolución de la DGRN de 27 de mayo de 1983, según la cual es posible efectuar una "agrupación orgánica" al amparo de los artículos 8 de la LH y 44 del RH pues los solares constituyen una unidad de uso o explotación. Esta agrupación se caracteriza porque el folio registral de cada una de las fincas afectadas no se extinguen, abriendo un folio al complejo urbanístico en el que deben describirse claramente cuales son los elementos comunes que lo constituyen.

Otra solución, si la legislación urbanística lo permite, sería segregar de las fincas registrales independientes las que vayan a constituir los elementos comunes y agrupar sólo estos, constituyendo sobre el folio registral resultante una vinculación ob rem y la constitución del complejo inmobiliario y practicando en las fincas privativas las correspondientes inscripciones concisas de referencia.

5.-P: Se declaran cuatro obras nuevas y cuatro divisiones horizontales de ella independientes. Las plantas sótanos destinadas a garaje las quieren comunicar y agrupar los cuatro garajes formando una sola finca. ¿Se puede hacer?. Luego quieren subdividirla en veintiocho plazas de garaje. ¿Como es mejor hacerlo?.

R: Indudablemente constituir una Subdivisión horizontal de la finca agrupada destinada a garajes. La finca agrupada tendría cuatro cuotas, una en cada edificio, y cada plaza debería tener, para la mayoría, sola una cuota en la finca agrupada, aunque para algunos, debería tener también una cuota en el edificio propio.