OBRA NUEVA.

OBRA NUEVA.

1.-P: Se consulta sobre cómo se puede conciliar la construcción de dos fincas separadas unos 200 metros (no es posible la agrupación) en una de las cuales existe una licencia para construir 40 viviendas y 60 plazas de aparcamiento y en la otra se concedería una licencia para construir 20 viviendas y 15 plazas de aparcamiento si 5 de las que sobran en el primer edificio se adjudican "como anejos" de las viviendas que carecen de ellas en el segundo.

R: Se considera que la solución más correcta es la de constituir una "vinculación ob rem", dado que ambos solares son del mismo propietario, entre 5 pisos concretos del segundo edificio y 5 plazas concretas del primero, completado con las normas estatutarias relativas a gastos de mantenimiento, etc que fueren necesarias.

2.-P: Sobre una parte diferenciada, que llamaremos X, de un edificio en régimen de propiedad horizontal que es de menor altura que el resto del edificio, el constructor se quiere reservar la facultad "de agruparlo a un solar colindante, edificar encima de él, dividir el edificio resultante y, en su caso, fijar nuevas cuotas en toda la propiedad horizontal". ¿Es posible?.

R: No se admite la reserva y se consideran necesarios los siguientes trámites para lograr el objetivo señalado: 1. La previa agrupación del edificio y del solar, constituyendo una macrocomunidad entre el edificio antiguo y el solar con la parte independiente colindante X, cada uno con su respectiva cuota en el conjunto. 2. Fijación de nuevas cuotas entre los elementos del edificio pues la parte X deja de pertenecer al mismo. 3. Constitución de una nueva división horizontal entre los elementos independientes de la parte X, incluido el solar, que puede ser elemento independiente dentro de un complejo inmobiliario según las resoluciones de la DGRN de 23 de octubre de 2002 y 21 de noviembre de 2002 éste in fine. Y 4. Constitución del derecho de sobreedificación sobre la repetida parte X, si fuera procedente por venta de elementos del mismo, con los requisitos del artículo 16-2 del Reglamento Hipotecario y los demás que marca la jurisprudencia (ej. normas objetivas para fijar las nuevas cuotas, plazo, número de plantas, etc).

3.-P: Se pregunta si es posible declarar una obra nueva y luego hipotecar, una casa modular (no estrictamente prefabricada) y, en su caso, qué requisitos deberán exigirse.

R: Se considera que sí, pues según el artículo 334-1 del Código Civil, son bienes inmuebles, entre otros, las construcciones de todo genero adheridos al suelo y, en ese concepto, se incluiría tanto las casas modulares como las prefabricadas, que siempre están adheridas al suelo, si bien existe diversos grados de permanencia según su tipología.

La inscripción de la obra nueva exigiría, según la opinión mayoritaria, que la casa ya estuviera instalada y hubiera adquirido, por tanto, la condición de inmueble, y los requisitos serían: una descripción detallada de la construcción con indicación del grado de adherencia o permanencia al suelo; licencia municipal exigida por el artículo 151 letra m) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 2001; Certificado de técnico o, en su caso de la casa suministradora, acreditativa de la coincidencia de la descripción, grado de permanencia y finalización de la instalación, y, si no se trata de autopromoción, el seguro que exija la legislación aplicable a este tipo de construcciones.

La hipoteca también sería inscribible al amparo del artículo 106-1 de la Ley Hipotecaria, que habla de bienes inmuebles susceptibles de inscripción, siendo el problema únicamente del riesgo que esté dispuesto a asumir la entidad crediticia en atención del grado de permanencia de la construcción.