DERECHO DE SUPERFICIE.

DERECHO DE SUPERFICIE.

1.-P: Se trata de estudiar hasta que punto es posible constituir un derecho de superficie sobre parte de una finca y disponer de ese derecho. En concreto el supuesto es el siguiente: una sociedad es propietaria de una finca sobre la que ha construido dos cuerpos de edificio. No están constituidos en régimen de propiedad horizontal.

Ahora se dispone de licencia para construir un tercer cuerpo y para financiarlo pretende acudir a un leasing inmobiliario. Pretende enajenar al Banco el derecho de superficie para construir ese tercer cuerpo y después que el Banco, hecha la obra nueva, se lo ceda de nuevo a ella en leasing.

R: En primer lugar, sí se considera posible la constitución de un derecho de superficie sobre parte de un solar ya edificado en otra parte, siempre que la parte del terreno sobre la que recaiga esté perfectamente determinada y aun cuando no existe constituida la propiedad horizontal que es el ideal. Como argumento jurídico se hace alusión a la interpretación a sensu contrario del primer párrafo del artículo 82 del RD 1093/1997 y a una cierta semejanza de este derecho con el derecho real de servidumbre. En todo caso debe tenerse en cuenta, que con esta constitución no se esté vulnerando la normativa urbanística de parcelaciones.

Dejando aparte estas características especificas, la propiedad superficiaria es un objeto de tráfico jurídico perfectamente encuadrable en el "leasing inmobiliario" o en el "lease back", por lo que no se ven inconvenientes jurídicos a la segunda cuestión planteada como reconocen implícitamente las resoluciones de la DGRN de 15 y 16 de junio de 1998. Para un estudio más detallado ver el caso uno del apartado derechos reales del número 5 de esta revista.