CONDICIÓN RESOLUTORIA.

CONDICIÓN RESOLUTORIA.

1.-P: Se presentan varias escrituras con igual contenido, que consiste básicamente en una permuta de cuota indivisa de una finca por edificación futura sobre parcelas resultantes de una actuación urbanística, dentro de un plazo determinado.

El Notario consigna que ha redactado por medio de minuta. La redacción es farragosa, con errores, imprecisiones y contradicciones. Entre ellas preocupan las siguientes:

1.- La cláusula Séptima regula el pago de edificación futura, y termina diciendo: "únicamente para el caso de que, en el plazo de 60 meses, los terrenos no hubieren dejado de tener la calificación de suelo no urbanizable, ambas partes pactan la reserva de dominio a favor de los transmitentes de los terrenos D...y D..Y mientras tanto la otra parte no podrá transmitir ni constituir cargas reales sobre los mismos.

2.- En la cláusula décima, los transmitentes D... y D.. se reservan la facultad de transmitir sus derechos sobre la cuota transmitida y sobre la cuota no transmitida. Y se regula un derecho de tanteo con las reglas habituales.

Pero después, en caso de no hacerse la notificación o ser defectuosa, no establecen un retracto sino que "la otra parte queda desligada de las obligaciones dimanantes de este contrato (que son, entre otras, las de la contraprestación de edificación futura) siempre que el incumplimiento sea imputable a los transmitentes D...y D.".

R: Respecto a la primera estipulación, es claro que se trata de una condición resolutoria camuflada por razones fiscales, pero choca con el principio de especialidad registral y con la necesidad de inscribir el negocio realmente celebrado.

No parece tampoco, para algunos, que sea una cláusula aislada que pueda quedar fuera por inscripción parcial a solicitud del presentante dado que se está condicionando el dominio, por lo que entienden que el negocio total debe ser suspendido.

Pero en general se entendió que, como existe transmisión de dominio de presente, y que ¿la reserva de dominio? tiene operatividad, en todo caso a los 60 meses, si ambas partes consienten, sí se pueden inscribir el negocio sin esta estipulación. Las prohibiciones de disponer deben denegarse en todo caso por estar establecidas en contrato oneroso (artículo 27 de la Ley Hipotecaria).

En cuanto a la última parte de la segunda estipulación, no parece tampoco inscribible, por su carácter obligacional y por la indeterminación que supone la imputación del incumplimiento.

2.-P: Se trata de la venta de un 80% de una finca, en escritura del año 1988 por Don "A" y su esposa a la Sociedad "X". En dicha escritura, los vendedores-titulares registrales reconocen que en 1973 vendieron en documento privado la finca a Sociedad "Y" con precio aplazado, diciendo que varias letras no se pagaron, que había cláusula resolutoria y que dichos vendedores resolvieron el contrato mediante requerimiento a Sociedad "Y" por acta notarial, pero pendiente de sentencia judicial (en cuyo procedimiento no hubo conciliación), y cuyo resultado la Sociedad compradora "X" asume.

Además se indica, que la Sociedad "Y" está en suspensión de pagos, que la misma vendió en documento privado varias parcelas, sin división previa, y que existen a este último respecto demandas en el Juzgado contra "Y" y los titulares registrales de la finca. ¿Qué se debe hacer?.

R: Lo más razonable, no obstante la existencia formal de legitimación registral en los vendedores, teniendo en cuenta todos los intereses en juego, es suspender la inscripción y esperar a la citada sentencia judicial de resolución de la compra primitiva; pues el Registrador debe calificar no sólo teniendo en cuenta la situación registral sino también de lo que resulte de las escrituras presentadas a inscripción.

Así la resolución de la DGRN de 21 de junio de 1999 indica que el Registrador ha de calificar por lo que resultare, no sólo del Registro, sino también del título, de ahí que no pueda desconocer la afirmación de inexactitud de los procedimientos registrales, hecha precisamente por quien resulta favorecido por los mismos.

Debe tenerse en cuenta también, que según reiterada doctrina de la DGRN, existiendo oposición del comprador, para poder reinscribir la finca a favor del vendedor en virtud de condición resolutoria, es necesaria la consignación de lo percibido y sentencia judicial que lo declare.

Los terceros que compraron a la Sociedad "Y", si no han reflejado de alguna forma sus demandas en el Registro, lo que implicaría la necesidad de ser citados en el procedimiento de resolución, deberán soportar su inacción, pues una vez resuelta la venta, resultará que "Y" cuando les vendió carecía de poder de disposición, y la resolución surtirá todos sus efectos.