ACCIÓN DE DESAHUCIO: OCUPACIÓN NO CONSENTIDA DE UN EDIFICIO CONSTRUIDO SOBRE UN TERRENO ADJUDICADO MEDIANTE SUBASTA JUDICIAL [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 14.ª) DE 22 DE SEPTIEMBRE DE 2005.]
ACCIÓN DE DESAHUCIO: OCUPACIÓN NO CONSENTIDA DE UN EDIFICIO CONSTRUIDO SOBRE UN TERRENO ADJUDICADO MEDIANTE SUBASTA JUDICIAL [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 14.ª) DE 22 DE SEPTIEMBRE DE 2005.]
Ponente: Ilma. Sra. Dña. Amparo Camazón Linacero.
Antecedentes.- Don Francisco promueve un juicio verbal contra don Álvaro, con la finalidad de recuperar la posesión de una finca, inscrita en el Registro de la Propiedad de San Martín de Valdeiglesias, y que está ocupada en precario por el anterior propietario (don Álvaro).
El demandante (don Francisco) adquirió la finca litigiosa en virtud de una subasta judicial que se celebró como consecuencia de un juicio ejecutivo seguido por un tercero contra el ahora demandado. El demandante tras tomar posesión de la finca, prestó un juego de llaves de la vivienda al anterior propietario, ahora demandado (don Álvaro), con el fin de que sacase algunos enseres y recogiese la cosecha de un pequeño huerto que tenía en la finca. Más tarde, el referido demandado (don Álvaro), al parecer por haber sido desahuciado de otra vivienda, se introdujo en la finca y vivienda, cambiando la cerradura, donde se encuentra sin título y en contra de la voluntad de su propietario actual (don Francisco).
El demandado se opuso a la demanda alegando que el demandante (don Francisco) únicamente adquirió la parcela, pero no la vivienda, porque la finca registral objeto de subasta sólo describe el solar y, por tanto, tiene título que ampara la ocupación de la vivienda.
El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Navalcarnero estima la demanda, al considerar que el demandante había adquirido el solar con la edificación y que había cedido el uso gratuito al demandado. La Audiencia Provincial de Madrid desestima el recurso de apelación interpuesto por el demandado, confirmando el desahucio de éste.
Doctrina.- La Audiencia Provincial de Madrid afirma que conforme a lo establecido en los artículos 353 y siguientes del Código civil y fundado en la regla de que lo accesorio sigue a lo principal y que en materia inmobiliaria (considerando como principal el suelo) tiene su plasmación en el aforismo superficie solo cedit (art. 358 CC), lo trasmitido en virtud de la subasta celebrada en el juicio ejecutivo seguido contra el propietario del suelo (don Álvaro), que fue quien levantó la vivienda a sus expensas en 1978, antes del embargo que dio lugar a la subasta judicial, no consistía sólo en la mera porción de terreno, finca por naturaleza o solar, sino también lo construido sobre el mismo. A juicio de la Audiencia Provincial, defender lo contrario (esto es, que en virtud de la subasta judicial sólo se transmitía la propiedad del terreno y no de la edificación) «daría lugar a un anómalo derecho de superficie, de naturaleza singular, al no haber sido pactado por las partes ni resultar ajustado a los requisitos que el Ordenamiento jurídico exige para su eficaz constitución».
Por otra parte, la falta de inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad no es relevante a estos efectos, pues como ya puso de relieve la Dirección General de los Registros y del Notariado en su resolución de 6 de febrero de 1986, la única finalidad de la inscripción «es lograr la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral, pero no actuar como presupuesto constitutivo de la verdadera existencia del inmueble».
MÁXIMO JUAN PÉREZ GARCÍA