VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.
1.-P: COMENTARIO de la Orden 2907/2005, de 23 de septiembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, por la que se delimitan suelos sometidos al derecho de tanteo y retracto regulado en el artículo 182.1.b) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que dispone:
"Primero. Declarar sometidas a derecho de tanteo y retracto en favor de la Comunidad de Madrid, las transmisiones onerosas de terrenos que, por su calificación urbanística, deban destinarse a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, así como las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, en los términos que se expresan en el artículo segundo de esta Orden, y que se ubiquen en los términos municipales siguientes: Ajalvir, Alcalá de Henares, Alcobendas, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Boadilla del Monte, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Las Rozas de Madrid, Leganés, Madrid, Majadahonda, Mejorada del Campo, Moraleja de Enmedio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos de Jarama, Parla, Pinto, Pozuelo de Alarcón, Rivas-Vaciamadrid, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, San Martín de la Vega, San Sebastián de los Reyes, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Tres Cantos, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón.
Segundo. A los efectos de esta Orden, el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública podrá llevarse a cabo exclusivamente sobre las viviendas de protección oficial de promoción privada calificadas al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, las viviendas de protección oficial de promoción pública y las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, respecto de las cuales subsista el régimen legal de protección.
Tercero. Los propietarios de terrenos o viviendas sujetos a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Comunidad de Madrid que pretendan su transmisión onerosa a partir del día siguiente a la publicación de la presente Orden en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID deberán notificar su propósito de llevarlo a cabo al Registro administrativo habilitado al efecto en la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, sito en la calle Maudes, número 17, de Madrid. Igualmente, deberá notificarse la realización de dicha transmisión una vez producida, si se realiza a partir del día siguiente a la publicación de la presente Orden en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
La notificación del propósito de realizar la enajenación deberá efectuarse antes de la misma, haciendo constar la decisión de efectuar la transmisión, las características de las fincas, los datos registrales, descripción y precio. Después de la transmisión, la misma deberá ser notificada por el adquirente, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que se formalizó."
R: En primer lugar, se consideró que el artículo 182-1-b de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid sólo ampara los derechos de tanteo y retracto en favor de la Comunidad de Madrid en las transmisiones onerosas de terrenos, o construcciones o edificaciones (no en viviendas aisladas), que por su calificación urbanística, deban destinarse a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública; pero no en las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
A esta interpretación se llega comparando el citado artículo, que sólo se refiere al derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de terrenos, construcciones y edificios, con los artículos 291 y 297 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 que regulan por separado, el primer artículo los expresados derechos en parecidos términos a la Ley madrileña, y el segundo los derechos de tanteo y retracto en las sucesivas transmisiones de viviendas sujetas a algún régimen de protección oficial.
Tampoco están regulados estos derechos ni en la Ley de 6/1997 de 8 de enero de Protección Pública a la Vivienda de la Comunidad de Madrid, ni en el Decreto 11/2005 de 27 de enero por el que se aprueba su Reglamento, ni tampoco en la Ley 9/2003 de 26 de marzo de Régimen sancionador en materia de Viviendas Protegidas de la Comunidad de Madrid, que en su artículo 11-2 sólo prevé el derecho de retracto de la Comunidad como sanción cuando la infracción cometida dé lugar al acceso a una vivienda protegida a personas que no cumplan los requisitos legales exigidos para ser titular de este tipo de viviendas o suponga el cobro, por cualquier concepto, de cualquier cantidad no permitida por la normativa vigente, de donde se deduce que con carácter general no existe tal derecho.
Por tanto, respecto de los derechos de tanteo y retracto de la Comunidad de Madrid en las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, y dado que las limitaciones a las facultades dispositivas de los propietarios están sujetas al principio de reserva de ley del artículo 33 de la Constitución española, se considera necesario la redacción de una Ley en que expresamente se reconozcan, no siendo suficiente para ello una norma con rango de Orden, o bien su delimitación a los supuestos recogidos en el régimen sancionador antes indicado.
En cuanto a la actitud que debe adoptar el Registrador ante este tipo de transmisiones, tratándose de enajenaciones onerosas de terrenos se considera razonable -aunque no obligatorio- estar a lo señalado en los artículos 83 a 86 del RD 1093/1997, siempre que en el Registro conste que los terrenos están calificados urbanísticamente como destinados a la construcción de viviendas protegidas y, por tanto, si no se acredita que se han hecho las oportunas notificaciones, con los requisitos exigidos, a la Comunidad Autónoma, se suspenderá la inscripción, pudiéndose solicitar anotación preventiva con vigencia de 180 días.
Tratándose de segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, al no estar recogidas en una norma de categoría suficiente, no podrán ser aplicados los anteriores artículos y el Registrador practicará la inscripción de la transmisión, sin perjuicio de que con carácter voluntario efectúe también la comunicación a que se refiere el artículo 86-4 del RD 1093/1997.
A este respecto conviene señalar que si el citado RD 1093/1997 regula las consecuencias registrales de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico de los terrenos y también de las viviendas protegidas situadas en áreas previamente determinadas, es debido a que la citada Ley del Suelo de 1992, regulaba el cierre del Registro a falta de notificación de la transmisión en sus artículos 296 y 297 para cada uno de los supuestos analizados, pero que su aplicación a cada Comunidad Autónoma depende de los efectos que el correspondiente legislador quiera dar en cada caso a la falta de notificación.
Así, la citada Orden 2907/2005 señala que las notificaciones se harán "al Registro administrativo habilitado al efecto en la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, sito en la calle Maudes, número 17, de Madrid", sin referencia alguna a los efectos que su falta puede tener en el Registro de la Propiedad ni remisión a las normas generales del RD 1093/1997, por lo que, en defecto de norma específica (salvo lo antes expuesto como recomendación), deberá aplicarse la regla general de nuestro derecho de inscripción de las transmisiones sujetas a tanteos y retractos legales sin necesidad de acreditar notificación alguna (ej. Retracto de colindantes, condóminos, arrendamientos rústicos).
Por último, conviene indicar que sí se estima conveniente practicar en los supuestos de derecho de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas de terrenos, si procediere por constar el destino a vivienda protegida del solar y en aquellos Registros afectados por la Orden, la nota marginal a que se refiere el artículo 83 del RD 1093/1997.
2.-P: Se trata de una adjudicación de solar por un Ayuntamiento para la promoción de viviendas de protección pública con destino a arrendamiento con opción de compra para jóvenes (Decreto 11/2001 29 de Enero y Decreto 108/2004 de 8 Febrero).
En la venta se establece que el precio de venta se determinará aplicando el coeficiente Autonómico de la Consejería de Medio Ambiente vigente en el momento de calificación definitiva y que sea equivalente al 15% de la promoción. No se dice cuanto es exactamente el precio y el Ayuntamiento recibe ciertas cantidades a cuenta y luego pactan una condición resolutoria para el caso de incumplirse el destino o cualesquiera de las condiciones de pliego, que son numerosas.
¿Debe establecerse un máximo de precio a efectos de la condición resolutoria?, ¿debe establecerse un plazo máxima para la condición resolutoria?.
R: Las dos preguntas deben contestarse afirmativamente pues, no obstante permitir el artículo 1448 del Código Civil que el precio sea determinable para la perfección de la compraventa, al garantizarse la parte del mismo pendiente de pago con condición resolutoria, las exigencias del principio hipotecario de determinación y del artículo 11 de la Ley Hipotecaria hacen que, como ocurre con la hipoteca, tanto la cifra garantizada como el plazo de la garantía consten expresamente en el Registro.