URBANISMO.

1.-P: Se trata de una expropiación urbanística por el procedimiento de tasación conjunta con creación de una única finca. Los dos Registros afectados expidieron la correspondiente certificación de dominio y cargas, pero en el expediente presentado no consta el pago a un titular registral de dominio (sólo consta la consignación a favor del titular catastral), ni el pago o la consignación a favor de titulares de cargas anteriores a la nota marginal de iniciación del procedimiento. ¿Es inscribible la expropiación?.

Además todos los indicados defectos sólo afectan a un Registro. ¿Se puede inscribir en un Registro y no en el otro?.

R: No, porque el artículo 25-2 del RD 1093/1997 es tajante al exigir como documento complementario para poder inscribir este tipo de expropiaciones, el acta de pago del justiprecio al titular registral del dominio y el acta de pago o consignación de la parte del mismo correspondiente a otros derechos inscritos, cuando se hubiere aportado al expediente certificación registral de dominio y cargas en que constaren. En este caso dicha certificación se aportó, por lo que no se entiende la actuación del Ayuntamiento, máxime cuando de la certificación no resulta la existencia de anotación de demanda que pudiera justificar la misma.

Respecto a la segunda cuestión, formalmente si el ayuntamiento presenta primero el expediente en el Registro en que no existen defectos, sí sería posible dicha inscripción. Pero conocido por ambos Registros del expediente y de las circunstancias defectuosas, la seguridad del tráfico y la unicidad del sistema de actuación que no admite inscripción parcial, imponen que no se pueda practicar los asientos en ningún Registro mientras los defectos no sean subsanados.

2.-P: Está inscrito un solar, a favor del Ayuntamiento, por segregación de otro mayor, con declaración de obra nueva de un aparcamiento subterráneo y división horizontal del mismo en 212 plazas de garaje. En la inscripción de la segregación y obra nueva, consta que "la superficie o rasante de la parcela de este número, techo del subsuelo del aparcamiento de vehículos, quedará en propiedad del Ayuntamiento y sólo se podrá destinar a zona ajardinada, sin edificación de clase alguna". En la posterior inscripción 2ª se cambió la calificación, que pasa a ser dotacional comercial; cancelándose la limitación y prohibición de edificación. Y en inscripción posterior 3ª, el Ayuntamiento transmite el derecho de superficie a una Sociedad"

Ahora se presenta escritura del titular del derecho de superficie, con declaración de obra nueva, división horizontal y constitución de servidumbre. La servidumbre consiste en unos elevadores que proceden del subsuelo y comunican varias plantas, RESEÑANDO UN ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, elevado a público mediante escritura notarial del AÑO 2001 y UNAS ESCRITURAS DE CESION DE DERECHOS de ciertos propietarios de plazas de garaje a la promotora inicial del garaje. Los propietarios de la plazas de garaje han cambiado con el tiempo.

R: Se observa que al cambiarse el destino del suelo a dotacional debió exigirse la constitución de un complejo urbanístico o una macrocomunidad horizontal, pero al estar dicho cambio sin este requisito se debe partir de esa situación pues el siento está bajo la protección de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), por lo que podría inscribirse la declaración de obra nueva y división horizontal abriendo folio nuevo al edificio resultante del ejercicio del derecho de superficie.

No obstante, se recomienda que, aunque sea con la intermediación del ayuntamiento, se procure la constitución ahora de dicha macrocomunidad con fijación de la cuota del local garaje y del edificio dotacional, para la cual se considera, por algunos, admisible el acuerdo mayoritario (no unanimidad) de los propietarios de la finca garaje, dado el carácter forzoso de dicha constitución que viene motivado por los cambios urbanísticos del planeamiento municipal, cambios de planeamiento que quedan al margen de la fe pública registral.

Ahora bien, respecto de la servidumbre, se considera necesario la presentación de todas las escrituras referidas dado que la ahora presentada no es la constitución del derecho y además no reúne todos los requisitos para practicar la inscripción y además la ratificación por todos los adquirentes de plazas de garaje posteriores a la adopción de ese acuerdo del año 2001 y de las respectivas cesiones de derechos relativos a la servidumbre (resolución de la DGRN de 4 de septiembre de 2001 entre otras), que no pueden verse afectados por unas escrituras que nos accedieron al Registro en su momento (artículo 32 de la Ley Hipotecaria).

3.-P: SEGREGACIONES y CESION A LA CAM. Se trata de un supuesto en que se adelantan las cesiones gratuitas obligatorias a la CAM, que acepta, para facilitar la pronta edificación de un hospital público, previas varias segregaciones, alegando que en el Plan General consta 7.200 m2 para Red Pública Supramunicipal.

Se acompaña la aceptación del Ayuntamiento en que consta que las fincas cedidas están sujetas a un desarrollo urbanístico y que deberán quedar incorporadas al Proyecto Reparcelatorio que se redacte por la Junta de Compensación y apruebe el Ayuntamiento correspondiente en el ámbito Sector........".

La entidad cedente se reserva "los aprovechamientos urbanísticos lucrativos correspondientes de las fincas cedidas". ¿Es ello posible?

R: Sí, aunque el aprovechamiento como tal y por falta de determinación no se podrá inscribir todavía, sino únicamente la cesión de fincas a favor de la Comunidad Autónoma de Madrid. Dicho aprovechamiento constituirá una finca de origen de las incorporadas en el correspondiente expediente de equidistribución.

4.-P: De una finca registral se han realizado cuatro segregaciones y se ha edificado sobre ellas, quedando un resto a favor de una sociedad que está en suspensión de pagos. El Ayuntamiento dice que ese resto es el terreno de cesión obligatoria correspondiente a viales y jardines, pero que en su día no se formalizó. Ahora de forma unilateral pretende la inscripción a su favor con la certificación a que se refiere el artículo 30-2 y 31 del RD 1093/1997 de 4 de julio. ¿Es ello posible?.

R: Sí, porque dicho artículo 30-2 regula precisamente situaciones similares a la indicada: "las superficies de cesión obligatoria delimitadas por instrumentos de planeamiento dirigidos a regularizar o a legalizar terrenos en los que la edificación permitida por el plan esté totalmente consolidada podrán inscribirse a favor del órgano actuante, sin que medie el consentimiento del titular registral, en virtud de la certificación a que se refiere el artículo siguiente".

Los derechos de los titulares registrales están perfectamente salvaguardados si como indica el artículo 31 del mismo RD, el expediente previo a la resolución ha sido notificado a los mismos y que se les ha concedido un plazo no inferior a treinta días para solicitar la tramitación del proyecto de equidistribución, si fuera oportuno, y se cumplen además el resto de los requisitos de dicho artículo.

5.-P: Se presenta una escritura de segregación de parcelas con un resto que se describe. La descripción de las parcelas segregadas comprende "300 m2 de superficie propia y 50 m2 de superficie común", lo que implica duplicar la superficie de la finca resto. Se indica que los gastos de la finca resto se satisfarán por iguales partes entre las fincas segregadas y se acompaña licencia de obras de 20 chalets pareados. ¿Se puede inscribir la segregación?.

R: No porque, en primer lugar, la licencia de obras no comprende la de segregación que es básica (resoluciones de la DGRN de 5 y 17 de enero de 1995) y dicha licencia o el certificado de su innecesariedad es necesario para inscribir por imperativo del artículo 78 del RD 1093/1997.

En segundo lugar, falta la constitución expresa de una titularidad "ob rem" de las fincas segregadas sobre la finca resto y la fijación de cuotas en "tanto por ciento" de la titularidad de cada una de aquellas por imperativo del artículo 54 del Reglamento Hipotecario.