RECTIFICACIÓN.
1.-P: Existen cinco fincas, que son chalets con parcela, compradas por cinco personas distintas e inscritas hace años. Ahora se dan cuenta de que las descripciones no coinciden con las que cada uno compró sino que la de cada uno es la de otro (La 1 es la 5, la 2 es la 4 y la 3 tiene los linderos derecha e izquierda al revés) Ha habido incluso ventas intermedias e hipoteca en una.
¿Cómo podría subsanarse si la sociedad vendedora originaria ha desaparecido?
R: Se considera que es posible la rectificación en una escritura en que presten su consentimiento todos los titulares registrales afectados de las cinco fincas al amparo del artículo 40 de la Ley Hipotecaria y en este sentido de cita la resolución de la DGRN de 17 de noviembre de 1995.
También deberá consentir el acreedor hipotecario afectado, pues la hipoteca deberá dejar de gravar una de las fincas para pasar a gravar la otra que se inscriba a favor del deudor.
2.-P: En el año 2002 inscriben la compra de una vivienda por mitades indivisas, Eulalia y Gerardo SOLTEROS. En el 2004 Gerardo vende su 50% a Eulalia y Martín, diciendo la escritura que están casados en régimen de gananciales. Estos últimos, con ese carácter, hipotecan simultáneamente a favor de un Banco.
En 2005 Eulalia y Martín subsanan su compra, aclarando que Eulalia es soltera y que Martín es casado desde Octubre de 2002, en gananciales pero con Gabriela, que también comparece (acreditándolo con libro de familia), y que compraron un 25 % de la finca cada uno.
¿Es inscribible la subsanación?.
R: En principio al constar el consentimiento de los titulares registrales y también acreditarse el error padecido en el título inscribible con documentos auténticos (resoluciones de la DGRN de 10 de marzo de 1978, 7 de abril de 1978, 5 de mayo de 1978 y 10 de septiembre de 2004, entre otras), puede inscribirse la rectificación incluso sin consentimiento de la esposa de Martín.
Respecto a la existencia de una hipoteca, no se considera necesario el consentimiento de su titular (acreedor), pues en nada le perjudica la rectificación, dado que los deudores del préstamo siguen siendo los mismos y la garantía hipotecaria no se modifica (resolución de 16 de enero de 2003). El único efecto respecto de la hipoteca será tener que hacer una notificación más en caso de ejecución.
3.-P: En el Registro se encuentra inscrita una finca sin cabida, en la que sólo se indica que mide 45 metros de largo por 15 de ancho ¿675 m2?. Ahora se presenta una escritura de venta en que se indica que su superficie real es de 320 m2, acompañándose certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca de la que resulta dicha superficie y certificación del arquitecto municipal de que esa finca es así origináriamente. ¿Se pregunta si se puede inscribir la reducción y si se deben publicar edictos?.
R: Respecto a la primera pregunta, la contestación es afirmativa pues de los documentos aportados resulta plenamente identificada la finca y acreditada la verdadera superficie de la finca, que resulta de ser una casa antigua cuyas líneas no son iguales en toda su longitud, al existir otras casas como empotradas.
Se cita la resolución de la DGRN de 16 de junio de 2003 que exige por diversas consideraciones jurídicas la necesidad también de justificar las reducciones de cabida, pero cuyas exigencias se cumplen en el presente supuesto.
En cuanto a la segunda pregunta, la respuesta es negativa, pues la exigencia de la publicación de edictos y la limitación de efectos del Registro, propio de las inmatriculaciones, tiene lugar precisa y únicamente cuando se inmatriculan las fincas, es decir, cuando acceden por primera vez al Registro, y no cuando se rectifica o señala su cabida y menos aun cuando, como en este caso, la real o nueva superficie es inferior a la teórica inscrita.
4.-P: Existe inscrita una escritura en la que dos, A y B, de los cuatro titulares registrales proindiviso y con carácter privativo de una finca, venden su 25 % cada uno, a dos de ellos, C y D (que en el título previo adquirieron solteros pero ahora son casados en gananciales entre sí) que se inscribe con carácter ganancial el 50% de la finca.
Ahora se presenta una escritura de rectificación de la anterior, determinando que, por error, se dijo compraventa, pero era una disolución de comunidad proindíviso, adjudicándose la totalidad del inmueble C y D con carácter ganancial. ¿Se puede inscribir la rectificación en esos términos?.
R: Según el artículo 1.346-3º del Código Civil, en principio, esa adjudicación por disolución sería privativa por mitades partes, sin perjuicio de la existencia de un crédito a favor de la sociedad de gananciales, por el dinero con el que se compensa a A y B.
Pero el artículo 1.355 del Código Civil, permite a los cónyuges atribuir carácter ganancial a los bienes "que adquieran a título oneroso" durante el matrimonio, cualquiera que sea la procedencia del precio o contraprestación y la forma y plazos en que se satisfaga, y sin necesidad de causalizar. Por lo que, consintiendo ambos cónyuges titulares registrales de toda la finca y no existiendo terceros perjudicados, se considera inscribible la escritura de rectificación en sus propios términos.
5.-P: En la herencia de Don X, se agrupan dos fincas, perpendiculares a un camino, una (A) de ocho fanegas y otra (B) de dos fanegas. Pero al hacer las equivalencias dicen que (A) 26.392 m² y (B) 3.424 m², en total (A+B) 28.826 m². Realmente eran (A) 27.392, (B) 6.848 y (A+B) 34.240 m².
Hecha la agrupación dividen la finca en dos, paralelas al camino, la más próxima a éste AB-1 de 2/3 de la superficie y la otra AB-2 de 1/3, que se adjudican respectivamente al hijo la AB-1 y a la hija la AB-2, únicos herederos.
La nieta, heredera del adjudicatario de la mayor de la AB-1, presenta dichas escrituras e instancia en la que pone de manifiesto los errores padecidos y solicita la inscripción de los metros perdidos en las conversiones de la superficie.
En el Registro consta la inscripción vigente de las fincas A y B practicada a nombre del abuelo Don X. En 1987, cuando las fincas A y B estaban inscritas a favor de personas ajenas a la familia a los que el abuelo causante Don X había comprado, se inmatriculó (doblemente) por la nieta la finca colindante con el camino AB-1, que ha cambiado de nombre, sin apreciar que procedía de dos fincas inscritas.
¿Se puede inscribir la rectificación de la cabida en las circunstancias indicadas?
R: Se considera necesario el consentimiento de la nieta a la cancelación de la finca doblemente inmatriculada, y del titular de la otra finca dividida AB-2 o, en su defecto, resolución judicial firme dictada en procedimiento contra la misma (artículo 40c del Reglamento Hipotecario).