CANCELACIONES.

1.-P: En una escritura de venta se solicita la cancelación de unas hipotecas, y de condiciones resolutorias y reservas de dominio en garantía del pago del precio aplazado por la caducidad del artículo 82-5 de la Ley Hipotecaria. Los plazos de 21 y 16 años se han cumplido. ¿Se puede cancelar la reserva de dominio e inscribir la venta?.

R: No, porque el pacto de reserva de dominio no constituye una verdadera condición suspensiva de la compraventa (de él no depende el nacimiento de las obligaciones propias de la misma, sino la consumación del contrato o adquisición de la propiedad), ni tampoco un gravamen sobre la finca, que se puedan cancelar por el transcurso de un plazo de tiempo. El vendedor antiguo sigue conservando la propiedad, por lo que será necesario que éste otorgue carta de pago del precio u obtener la correspondiente sentencia judicial sustitutoria.

Se recuerda que según el Tribunal Supremo (sentencias de 10 de junio de 1958, 10 de junio de 1983 y 19 de mayo de 1989), en los casos de reserva de dominio no existe transmisión de propiedad al comprador, sino que éste no adquiere más que la posesión y un derecho personal, pero de cierta trascendencia real, a adquirir. El vendedor, por su parte, permanece como el verdadero propietario de la finca con la sola limitación del uso y goce de la misma y la obligación personal de no transferir la propiedad a otros, mientras el comprador sigua cumpliendo con su obligación de pago.

2.-P: En sentencia firme se anula una escritura de donación de padres a hijos, en un pleito entre estos, y se ordena la cancelación de la inscripción correspondiente y de los ASIENTOS POSTERIORES. Entre ellos hay una hipoteca de un banco que no ha sido parte en el procedimiento y no hay anotación de demanda.

ADEMÁS, de la finca se segregó una porción por aportación a una Junta de Compensación, estando ya inscritas a favor de los donatarios unas fincas de resultado, así como el resto de la matriz y vendidas muchas fincas de resultado de la unidad.

Se da la circunstancia de que el padre donante ha comparecido en el pleito como testigo y la madre ni siquiera ha sido citada. ¿Se pueden practicar las cancelaciones ordenadas?.

R: La cancelación de la fincas de resultado no sería posible porque los procedimientos de equidistribución son de interés público y además porque al existir ventas a favor de terceros que no han sido parte en el procedimiento y no existir anotación de demanda, las fincas de resultado no pueden volver al estado físico anterior al expediente.

Otro tanto cabe decir de la hipoteca que por subrogación real ha pasado a gravar las fincas de resultado adjudicadas a los donatarios, pues la falta de anotación de demanda y el no haber sido parte en el procedimiento hace que goce de la protección de su condición de tercero hipotecario.

Lo único posible sería cambiar las titularidades de los donatarios por las de los donantes en las fincas de resultado adjudicadas a los primeros, para lo cual sería necesario que el juez lo ordenará expresamente en ejecución de la sentencia. Ahora bien, algunos compañeros consideraron que dicha sentencia complementaría o sustitutiva puede dictarse sin más trámite pues los donantes salen beneficiados con la misma. Pero la mayoría entendió que es necesario el consentimiento de los mismos ante el juez, pues no pueden verse afectados por los resultados de un pleito en que no han sido parte, pues de dicha sentencia podrían derivarse consecuencias, por ejemplo fiscales, no queridas por los donantes.