ACCIÓN REIVINDICATORIA [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 20.ª) DE 15 DE ABRIL DE 2005.]
Ponente: Ilmo. Sr. D. Santiago García Fernández.
Antecedentes.- La entidad "Comercializadora Santiago, S.A." interpone demanda contra las entidades "Almagrera, S.A." (antes "Minas de Almagrera, S.A."), "Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A." y "Lufran Madrid, S.L.", ejercitando la acción reivindicatoria con fundamento en el artículo 348 del Código civil.
La entidad demandante afirma ser la propietaria de una habitación o cuarto tocador, de unos 5 metros cuadrados, inmediato al vestíbulo localizado en el salón del inmueble sito en Madrid, calle Ortega Gasset núm. 40, piso primero izquierda, derivando su justo y legítimo título según escritura pública de compraventa efectuada con la entidad "Minas de Almagrera, S.A.", en fecha 7 de julio de 1987, inscrita en el Registro de la Propiedad de Madrid núm. 1.
El Juzgado de Primera Instancia núm. 46 de Madrid dicta sentencia por la que desestima la demanda. La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación interpuesto, confirmando la sentencia de primera instancia.
Doctrina.- Señala la Audiencia Provincial que la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene reiteradamente declarado que para el éxito de la acción reivindicatoria se exige la concurrencia inexcusable de tres requisitos, cuya prueba corresponde al actor: a) el título legítimo de dominio en el reclamante; b) la identificación de la cosa; y c) la detentación injusta de quien posee.
Por otra parte, respecto al título es también reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo en el sentido de que el título adquisitivo no se identifica necesariamente con la constancia documental del hecho jurídico idóneo generador del dominio o del derecho real de que se trata, sino que, el título, equivale a prueba de la propiedad de la cosa, susceptible de acreditación por los distintos medios de prueba que la Ley admite, «por lo que la procedencia de la acción viene determinada por la titulación de los promotores de la acción, demostrativa de que el terreno o porción de superficie reclamada sea aquel al que se refieren los documentos, títulos y demás medios de prueba en que se funde la pretensión, aún cuando la parte demandada no demostrase ser dueña», (en este sentido, SSTS de 25 de abril de 1977 y de 1 de diciembre de 1989).
La Audiencia Provincial señala que en el presente caso, el título en que se basa la parte actora para fundar su reclamación es la escritura pública de 7 de julio de 1987, que accedió al Registro de la Propiedad, cuya fuerza de presunción de exactitud es una materia sobre la que propiamente actúa el principio de legitimación, pero no cabe extenderla a los datos registrales de mero hecho, así como, las circunstancias físicas del inmueble a tenor de los preceptos de la Ley Hipotecaria básicos en esta materia (arts. 1.III, 38.I y 97 LH), puesto que el principio de exactitud registral sólo establece una presunción iuris tantum de exactitud del asiento, pero susceptible de ser desvirtuado mediante prueba en contrario. Por esta razón -afirma la Audiencia Provincial- «partiendo de la contradicción entre la realidad registral y extrarregistral, y, pese a que la primera tiene a su favor el tan denominado principio de exactitud, ello no puede conducir siempre a su tiempo jurídico como se argumenta por la parte apelante, porque si la realidad extrarregistral se acredita en la debida forma, ésta es la que debe prevalecer sobre aquélla al reposar sobre algo real y positivo que la norma debe proteger».
La Audiencia Provincial, conforme a la prueba practicada en el proceso, señala que la adquisición del inmueble como cuerpo cierto y plenamente identificado por la demandante, la entidad "Comercializadora Santiago, S.A.", fue consumada sin la porción o superficie reclamada denominada "cuarto tocador". Por todo ello, la Audiencia Provincial afirma que la demandante, como compradora, sólo tiene justo título para reivindicar aquello que compró careciendo de título para reivindicar lo que excede de la compra efectiva, es decir, le falta el justo título como primero de los requisitos característicos y principales de toda acción reivindicatoria.
MÁXIMO JUAN PÉREZ GARCÍA